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疫情过后的楼市,要关心的不是房价跌不跌,而是值不值?

刘磊地产评论 2020-02-19 10:08:29

有人说2019年是过往楼市最差的一年,但却是未来房价最好的一年;然而在去年年底辞旧迎新的时候,所有人还是铆足了劲,准备2020大干一场;加之今年春节较早,意味着节前归心似箭的懈怠期就会短,节后开工期就早……恰恰近十年最大的黑天鹅就在这时候飞起来了。

疫情让整个社会经济生活停滞了,而且对于各行各业的影响也不是说未来解除疫情就能马上消失的。无论是从消费端,还是从生产端,无论是劳方还是资方,对于疫情,都是双输的。尤其是房产这种高周转的行业,经济的暂停键,某种意义上说,就是房企和高杠杆炒房客的毁灭键。

相关数据显示,截至2019年12月底,全国100个城市新建商品房待售库存总量达到48342万平方米,环比增长2.1%,同比增长5.7%。从二手房市场状态来看,早在2019年中下旬就有不少城市的挂牌房源总量达到10万套以上。

房子卖不掉对于房子的持有者来说,就是各种费用:月供、物业管理;对于房企来说,压力更大,不但有高额的银行贷款,还有员工工资,以及即将集中到期的各种债务。去年我们分析,债务集中到期可能是压垮房企的那根稻草,但现在的形势是有一捆稻草在等着房企。

对于这样的形势,有的人就会认为,房价会重回2015年,房价一定会大跌。对此,我们不妨想想房产大佬孙宏斌曾经说过的话:“如果房价下跌30%,我们都将不存在。”这着实道出了房企的危机,但另一方面,房企不存在了,经济还会好吗?对房价的调控,对于房企的打压,都是基于去杠杆的目的,并非真的要让“房子如葱”。我们可以大胆推测,疫情之后,短期内经济下行压力势必要找到一个突破口,重新启用房地产这员猛将是大势所趋;因此,政策肯定会因地制宜的开始倾斜,严防楼市出现大起大落。

反之,那些现金流吃不住的投资者就会开始抛售,二手房市场将出现竞相低价的场面,对于想要买房自住的人,这是一个机会。对于想抄底的人呢,可能就是一次错误的决定。因为,后疫情时代的买房,先别问房价跌不跌,还是想想这房买的值不值。恒大打响了降价售房的第一枪。按照以往的惯例,开发商降价10%,老业主就已经闹翻天啦,砸销售中心,要差距补偿等等。恒大找准了最佳时机一下子降到位啦,恰恰在孙宏斌的30%之上,却引发不了业主聚集啦,疫情之下,要命最重要。同样道理,开发商们需要低下高昂的头,争取现金回笼保命啊。

为什么这么说呢?疫情让春节长假无限延期了,但人们并没有多么期待;相反,突破重重险阻跑去上班,想要上班的人大有人在。为什么呢?因为债务逼的啊!无论是月供,还是消费贷,每个人的现金流都卡得死死的。很多人意识到这一点,已经开始慢慢地“去杠杆”。但突如其来的黑天鹅,让所有人的日子都不好过了。尤其是前期高杠杆囤房的人。对于这类人,我们早就说过,去杠杆,少持房,保证现金。但他们的态度是,就算涨的慢,总归是会涨的;就算不赚钱,也会对抗通胀的;何况我们没有把鸡蛋都放到一个篮子里,全国布局,一线二线都有房……眼界有多大,你的舞台就有多大;如果只是把跨越城市的布局当成了避险,那么这次的疫情大概能给大家上一课了。

更长远的看,这次疫情对于经济的冲击是板上钉钉了,未来不是通胀会不会发生,而是一个程度问题;换言之,就算你现金流充裕,像雷军一样备了百亿准备过冬,但是计价货币贬值了,就算是房价不跌,你的富不也是缩水了吗? 

综上所述,我们今天没有过多的预测市场,毕竟中国的楼市受到诸多因素牵制,很多变量导致难以预测;但有一点我们是清楚的,就是经过这次波折,我们深刻地体会到,单一市场和单一计价下的抗风险能力,着实不行;疫情带来的影响很可能波及全球,甚至持续很长时间,到那时,盲目地按照之前的规律去囤房,去加杠杆,还能不能有之前的运气,就很难说了。

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