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经济适用房能买吗?专家深度分析,看完什么都明白了

房姐谈楼市 2020-02-19 10:05:38

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐,最近看了常营管庄的万象、柏林爱乐、北京新天地、远洋一方和东四的后现代城,沿海赛洛城,易购空间和百环家园(经济适用房),结合自住考虑,sfsd,有以下几个方案, 请帮忙看下: 1. 新天地,一居,总价373万,27\/29层,均价5.6万,西北向; 2. 后现代城开间,总价320万,6\/14层,均价6.93万,北向; 3. 沿海赛洛城开间,总价295,4\/14层,均价6.02万,北向。 或者还是有更好的选择呢,首付预算110万,想组合贷,也可以做装修贷多贷一些把首付做高一些。

回答:几个都有溢价,不过这个区间上车盘竞争就是很激烈沿海赛洛城在好好淘一淘 信用卡的资源也可以利用起来,提高首付能力扩大选筹范围

 

提问:房姐,三环新城的小区怎么样?

回答:小区主要是塔板结合,大部分经济适用房类型,税费会多出不少,主要是2居室,户型还可以 小区绿化一般,环境不太好

 

提问:房姐,我现在看了几个房子想用母亲的名字做首房首贷,首付200多万请帮忙做个筛选,1、爱着成三期,二层,87平,东西向两居,总价510万,单价5.86万,2009年房,满五唯一;2、京棉新城A1,7层,104平,南北三居,520万,单价5万,2012年房,满五唯一,是二类经济适用房,税费20万;3、甘露园南里,中楼层,110平,南向两居,总价535 ,单价4.86万,2001年,满五唯一;4、白领家园,次顶层,109平,南北通透两居,总价575,单价5.27万,要是多贷的话税费较高大约在35万,请房姐指教

回答:优先爱这城 爱这城这个盘经历过2016-2017已经非常贵了,但是你看的这一套还算性价比很高的。 2层要结合实际看房,采光是否遮挡严重,若房子没有硬伤可以入手。

 

提问:麻烦咨询一下房姐,300首付子弹,北京stsd,如何能够拿下700的房子呀?您提到的换核如何操作呢?多谢!

回答:sfsd可以贷款贷足拿下700万的房子,二手房可以适当高评 换核就是换个人申请,抵押和按揭不要是同一人

 

提问:姐,目前手里现金有200万,自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还,预备用父母的sfsd资格在望京再买一套,作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗?最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗?还是说应该看看板楼两居?头一次买好迷茫求指教

回答:一居不推荐,最好多跑盘实看,北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房,税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居,集中在东三环南段,东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区,品相需要仔细挑选,集中在青年路甘露园,望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区,在酒仙桥,6万05年左右次新,酒仙桥,宋家庄一带

 

提问:房姐好!夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房,去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平,买时感觉淘到了笋盘,但从现在来看,同小区2⃣️手房随时出现低价盘(同户型比去年我买时还要低),当时因贷款限制,选择了全款,现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险?是否需要止损出局?相对去年我亏了60万的中介费及相关税费?还是考虑持有?我选择的区域有没有问题?是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要?如果置换?选择哪个区域比较安全与保质?您常说的朝阳区我不熟悉,本人对海淀相对了解,永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源,是否还有入手的必要?

回答:现在的楼市不能看短期,目前北京属于低位,之前涨高的楼盘,回撤一点很正常,楼盘本身不差的情况下,未来涨幅还会回归。 现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期,没事别瞎折腾,一进一出税费吃掉利润。 子弹250以上关注望京,new money,海淀是old money。

 

提问:房姐好,本人想购买1100左右房子,sfsd,公积金没用过。目前有800,年收入50,想商贷加公积金,混合贷,月可以支出 2-3还款。如果贷款多,首付550左右,手头有剩余的钱,可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付,以后压力小。不知如何选择?我没有经验,请指导策略?看过精华文章,有点矛盾,之前觉得有多少钱办多大事,看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。

回答:你好,子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持,2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。

 

提问:请问逸翠园二期大平层如何?单价多少合适?

回答:逸翠园的环境居住很好,有不少消费的自住,早年环境太偏,近来慢慢好点。 纯投资的话,挂牌价贵了,如果同时兼顾自住需求可以考虑。

 

提问:房姐,您目录里面说楼市越到后期,市场分层逐渐明显,那现在北京市场可以分几层呢?

回答:楼市要细分到多少,取决于你要做什么? π精确到几位数,取决于你要计算什么问题。 如果是写写宏观楼市,简单按照总价,上车,改善,学区,地铁等分类,十多种就够了。 如果你是一线实操买房,那么每一套房都要单独分析,就是成百上千种情况了。

 

提问:亲爱的房姐,孩子明年上小学,从老北苑想还带朝阳学区的房子,首付预算500-600万,可还贷2.5万左右每月,换成2居或3居。想咨询: 1. 主要看了这两个学校的片区,嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学,新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学,这两片区哪个更合适,两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育,到高中会去国际上学 2. 如果奔三居想增加首付,有什么办法,现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清,这种靠谱吗? 选房关键期,期待房姐的指引。

回答:嘉铭片区好些,新北苑片区溢价较高 学区都是溢价盘没有保值属性,建议亲自跑盘看自己的喜好 4+3就是用的首付贷,算好自己的月供,问题不大

 

提问:房姐,您好,我在回龙观龙锦苑东二有一套两居室,明年7月1日满二,苏州科技城有一套94平的小三居,我在西二旗上班,我爱人在大望路上班,目前租房在西坝河附近,现在有换房的打算,想听听您的意见,主要想把这些资产重新配一下,满足自住需求先,兼顾一些投资需求

回答:优先考虑10号14号线东段 看你的资源找市场做匹配。 如果看总价600以上就望京片区,14\/15号线支撑; 总价600以内主看金台路十里堡甘露园,对接6\/10号线其次平乐园十里河,从14号线出发分流。

 

提问:房姐好!从广播听到一信贷中介“摩尔龙”,也不了解,请教能请其代办信贷业务吗?有后顾之忧或后续什么麻烦不可预期之困扰吗?或有什么可规避之预案吗?请指教,谢谢!

回答:如果不想自己跑银行,找信贷中介一般没啥问题, 把费用提前了解清楚,一般2个点内,包括是否上征信,放款周期等

 

提问:房姐好!因为小孩上学,准备搬到亦庄居住6-7年,改善型,目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘,金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院,也有大平层,我们比较在意居住环境和物业。请问:1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价,目前价格是否适合入手?哪个盘更好一些?金茂上叠适合,中叠有院子但贵了300万,如果要买哪个以后更看好?2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租,以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐,租售比相对更好一点的?哪种方案更适合我们,哪种方案更保值?谢谢!

回答:你好,我的建议是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的,金茂这几个楼盘里,金茂综合最好,但金茂本身就是CEO(其他几个更差。) 3年以后的事情,你都说不准的,上班的地方不适合投资,那就先租房。 租房是几万几十万的事情,买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多,亦庄本身也装不下,只有朝阳适合你。可以买2套品质3\/4居,甚至一套星河湾了

 

提问:房姐好,目前住在东五环五方桥附近一套175大三居,户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘,改善自主为坚固保值;目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额,考虑总价1400,卖一套133平两居天鹅湾,特殊偏好:大户型大面宽,位置三四环左右,品牌楼盘无学区要求,夫妻在朝阳上班;看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点:1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等,需要额外付出五六百万),是否值得置换;2.如果出手泰禾小区密度和园林精致,中粮175户型很赞,楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万,怎么选呢?急求指教

回答:垡头豆各庄,我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立,只有一根辅路下来印象非常深刻,连到未来豆各庄地铁都相对困难,小区又是大户型,4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖,可以买; 泰禾金府大院,中粮天悦壹号都非常差,再三回避。

 

提问:房姐你好,我们首付180w,是刚结婚的小两口,西二旗和望京上班,最近在看房,主要在回龙观,天通苑,立水桥,请问哪个位置比较适合我们呢?为什么呢?请问年底是买入的好时机吗?我们是通过中介买房,请问网上和我爱我家哪个好呢,网上的中介费高一些,麻烦房姐解惑呀!

回答:再提高点首付看回龙观区域,180在那一片有点吃力 天通苑还是600左右总价的大面积有优势,不然不推荐 中介能提供的服务都差不多,谁便宜用谁

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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