我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！通过大家都懂的方法自己房票一张，父母还有一张，目前有一千个，首先需海淀学区附近必再买一套用于老人接送孩子上学，打算首付三百多个，贷两百多点。然后过完年后用手里有七百个再贷选套总价一千一二的优质房源，保值优先，几年内不太会住，出租。问题1，自主和投资怎样用自己和父母房票更有利于后续操作。问题2，投资房有何推荐区域，个人倾向望京。谢谢！

回答：只是接送租房也可以考虑，300可以老人票朝阳东三投一套 自己的房票主看望京单价7.5左右性价比高，还有双井次新也不错，九龙花园、华腾园、珠江帝景 都可以淘一下

提问：您好 次提问 不知道上一条是否成功。一套5环三羊地区商品房170平通透中间楼层大平层，中介说市价1000万，有350万贷款，房本今年年初刚下来，想换到国贸1300万房产。手里现金200万。如果卖房换，现在着急用钱会被割肉卖而且买家也不确定周期也不确定。如果不卖房贷款全款拿，意味着1300余万的最终贷款，后续流动性有很大问题，年收入只有40万左右，后边再卖房补上中间时间也会很焦虑而且成本增加。请您赐教好一些的方案，另中介垫款由于额度较大也不会空垫，需要其他足值房产抵押，目前看似不好腾挪。请您赐教，感谢！

回答：你好，北京原则上不置换 用你的二套房票，全款抵押的方式继续买入。 大平层做阶段抵押融资，剩余子弹足够还月供。 淡市不出货，等到下一轮涨幅来了可以考虑出手裂变。

提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？

回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

提问：您好，我的情况是这样的，在北京有一套自助住房，手上有现金，想在北京再入一套，投资和自住兼顾，草桥欣园98年房子，目前报价5.88w一平，这个房子有400w的银行抵押，需要帮助业主解抵押再交易，请问这套房子能买吗，帮业主解抵押有风险吗？如果选二手房您建议的区域，还有新房建议的区域，谢谢

回答：选筹需要看你的资金情况 我在详细说下这类标的如何处理 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！

提问：房姐好，目前北京二套贷款需要通过经营贷的方式，新注册公司的流水为0，个人流水很充足，此种情况下是否也可以通过经营贷来贷款呀

回答：个人的收入是贷款的基础。 公司需要什么样的流水，以及对公司的要求，每个银行的抵押经营贷要求不一样。 目前，纯新公司倒流水还有产品可以做，具体可以咨询我们的工作人员

提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付 ３、两套都卖，可得一千万。 现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢

回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。 如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的（也不自住，出租后自己租个大的）。 1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。 2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。

提问：房姐老师，看到你觉得你每天的工作很多，你怎么忙过来的呢？请问怎么能够提高工作的效率？

回答：我们公司经常提到三点： 1.心思玲珑 2.眼疾手快 3.熟能生巧 心思玲珑，意味着需要有大局观念，具体的表现就是你会经常不自觉注意到很多细节的问题。 心快才能眼疾，熟练才能手快，调整自己的意志，让注意力集中。 除了提高做事本身的效率，你还可以增加做事的时间。 越聪明的人越少睡觉，睡觉以外的时间大脑应该一直保持思考： 1.这件事怎么做？ 2.怎么能更快完成工作？ 3.怎么合理安排工作？ 4.有什么风险？ 即便如此，依然有做不完的事情。 接受不完美，选择做最重要的事情。

提问：Hi房姐，想请教一下亚奥万和四季怎么样？目前看上了140平的三居，但对这一片不太了解。 年龄25+，目前没有小朋友，不考虑学区哈。现在在西单和中关村工作，未来可能会考虑换到国贸或望京。周末主要活动区域是朝阳，所以还是想在朝阳购房。 现在比较担心的就是早晚交通，会不会很堵呢？出行方式主要是开车或地铁。 另外就是有没有别的楼盘推荐呢？预算大概1000-1200吧，首套首贷。 还想请教下房姐现在朝阳大悦城的商住两用是否应该卖掉呢？如果卖的话市场价多少呢？130平两居。问题比较多，谢谢房姐！

回答：亚奥万和四季溢价盘 可以青年路，大望路，双井，北工大这几个地方看看 商住可以出掉，中介都挂上，网上最后挂，不同的中介多聊下，了解成交价格和行情

提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。 2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。 或者房姐还有什么建议？ 感恩

回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。 如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套，都可以贷足。

提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

提问：房姐好，我是北京高校毕业两年，只解决了工作居住证的小白，我老公博士在读，预计明年毕业。考虑到工作机会，我还是很想留在北京发展，至少未来5年内都会在北京。在买房方面，预算首付在100万左右，我们想先上车，即便未来不在北京，可以把房卖了去其他地方。请问房姐买哪里的合适？

回答：思路正确 100可以在北京买到总价300的房子 如果克勤克俭，sfsd做好评估 足够买到东三环到东五环之间的老公房上车盘 潘家园，北工大，十里堡和甘露园板块。 关注90年代后的小2居，可以贷足。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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