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郊区楼市从量变走向质变,专家建议:买房不能等

房姐谈楼市 2020-02-18 10:05:33

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:请教一下。北京离婚一年才可以买二套房这个政策怎么破?

回答:这个说法是错误的,往往是中介讲不清楚以讹传讹。 北京户口\/工作居住证,单身可以买一套,家庭可以买两套。 5年社保,单身家庭都只能买一套。 离婚一年以内,按揭贷款按照二套计算,不是限制购买第二套房。

 

提问:房姐您好,朝阳后现代城6万的房可否能入手?采光一般,楼层低,挨着幼儿园

回答:后现代城物业类型复杂。 4.5-6万都有,要实地了解房源情况可以可以判断。 但是一般不买一居,后现代城也不作为上车盘首选,当前价格和产品定位和投资有一定偏离。

 

提问:房姐好!通州万方家园怎么样?什么价可以入?

回答:万方家园在黄渠双桥,不在通州。 万方家园是老公房的翻新版,加上面积普遍偏大,流动性不高,性价比不高。 5万多价格,两居接近500万,不是上车盘首选。

 

提问:亲爱的房姐,孩子明年上小学,从老北苑想还带朝阳学区的房子,首付预算500-600万,可还贷2.5万左右每月,换成2居或3居。想咨询: 1. 主要看了这两个学校的片区,嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学,新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学,这两片区哪个更合适,两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育,到高中会去国际上学 2. 如果奔三居想增加首付,有什么办法,现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清,这种靠谱吗? 选房关键期,期待房姐的指引。

回答:嘉铭片区好些,新北苑片区溢价较高 学区都是溢价盘没有保值属性,建议亲自跑盘看自己的喜好 4+3就是用的首付贷,算好自己的月供,问题不大

 

提问:房姐你好!请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊?也是刚需,想关注小三居或者大二居,北边的保利金泉好么?或者东边的丽都一号?

回答:保利金泉是溢价盘,整个亚运村是以溢价为主,可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多,单价7以内的地铁次新,单价5万左右的老破小和大面积,是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居,房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵,投资更喜欢便宜货。

 

提问:房姐好~ 我是打算买第一套房,目前首付可以拿出来250-300,本来是开始看200万的房子,结果越看越高,现在都开始看500-600的啦!最开始锁定的是定福庄片区,后来对北京新天地感兴趣,现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城,我在想买一套两居,想着明年要小孩一步到位,但是若是买5-6百万的,那手里面没有闲钱了,买老房子又不喜欢小区环境啥的,我在东边京顺东街上班,她在大兴上班,我们主要看房的片区选择东,东南方向,现在有点迷茫,求指点。

回答:你好,首付300,建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下,贷款贷足,可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间,大片空地限制开发,传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡,一站之隔的双井远胜四惠,定福庄黄渠双桥虽然更近,但两头不靠,(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的,但是在各种复杂因素的作用下,各区域呈现比较性的优点或者缺点,形成实际价格与单纯常理价格的差异,造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果,价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地,以后现代城为首,聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人,生意有成小老板,三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价,沿海赛洛城算贵的,自住还不错,考虑投资要精挑细选才可以。

 

提问:房姐好: 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学,爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问: 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理? 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理? 3.北二环到北三环区域总价1000左右,有什么楼盘推荐吗?二居三居都可,希望居住条件比卧龙好(老婆要求)。 4.置换后有子弹大概在800左右,哪种方式买合适呢?lihun?老人落户北京接力贷?还是全款抵押(单位原因不能jy贷)

回答:如果首付能筹够,保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子, 非要选的话,雍和宫北面到和平西桥,柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场,先别着急挂,了解下小区价格,最近成交 优先老人落户,老人票尽早用,不行再lihun

 

提问:请问现在重庆破三无按揭,有哪些办法最好最快呢?

回答:后置按揭 jjh 还行的通 就是成本高 正常流程的话 补个税最快 但只有极少数银行认可 成本也不低 补社保有的银行要求按月存 效率低 开公司缴税满一年 最合规 但最慢

 

提问:房姐,从现在的成交量来看,北京整体行情是不是已经从底部往上走,最近发现周围突然好多同事在北京买房子,还有好多想置换的。如果没有政策压制,可见北京的爆发力非同一般呢。

回答:成交量在回暖过程中。 整个市场呈现的行情是: 部分低总价的房源绝对数量在减少,比如300内上半年一个区域有100套,今天只有20-30套。 优质房源停留时间更短,当天隔天的成交开始出现。 置换的购买力开始增长。 无论是购买力,还是交易量,还是大的行情走势,北京都不缺。 政策压制下,能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。

 

提问:房姐你好,预算比较有限,但是又想买双井地区的次新,有没有什么办法呢?大概370-380万。

回答:380万首付,预计对应760-900万总价。 900万以内,双井次新,基本都在两居的范围,个别三居可能户型,朝向,楼层有一定缺点,看你是否接受以及落地价格。 另一个方法是调整预期,从次新扩大到九龙花园一类的老破大类型标的,900买到3居部分可能4居。

 

提问:房姐,看到你带马丁去看房的照片了。可以给我们讲讲看的房子有什么特殊吗?

回答:1.老破小是不用看的,京沪都有大量的老破小,上车市场也不是我们的目标。 2.过于CEO的溢价盘可以看一两个,但不是重点,只是作为参照物。 3.高性价比的次新或者大面积老小区,或区域标杆次新,有很强的参考意义,这类楼盘含有的元素特点比较多,方便快速构建对整个区域的情况了解。 比如宝星123期,橄榄城。 4.同地段不同品级的对比,方便进行细节推算,例如CBD四大金刚。 选择要看什么是学问, 看的房子本身怎么样是细枝末节的事情。

 

提问:北漂一族,准备首套买房,在生命科学园上班。在两个楼盘里选择,华润万橡悦府挨着地铁朱辛庄地铁,南北向89平均价5万,还有一个在北七家金辰府,金隅和北辰两家,东西89平向均价4万,南北向89平均价4.6万,目前附近没有地铁。销售说17号线支线在附近600米,网上查不到太多关于17号支线的消息,只有在建17号线的地铁站,能否确认下是否属实,合适通车?这两个楼盘哪个有投资价值?谢谢!

回答:这两个区域性投资保值的话会跑输大盘 北七家这个位置比tty差,价格直逼tty,不建议考虑 只是自住的话华润万橡悦府也可

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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