房天下 >   房产快讯   > 大山房子俱乐部 >   正文

手机看新闻

探寻恒大“75折”卖房的背后,以及仅存1天的衡阳救市新政

大山房子俱乐部 2020-02-17 18:54:37

【1】恒大“75折卖房”全民营销的背后是全民集资

最近关于恒大“75折卖房”的新闻在网上炒得极度火爆,恒大在各个互联网媒体平台上估计已经砸下了“千万级”的广告费。

但是如果你仔细研究本次恒大的“75折扣特大优惠”活动,就会发现这个游戏的背后其实并不简单。

那么我们先了解一下本次恒大优惠活动的具体游戏规则:

首先我们认为所谓的“75折扣”的价格优惠其实是一个噱头,优惠价格这个东西在开发商营销体系中是最容易“伪造”的一个名头。

第一,在恒大发的《有关全国楼盘销售特大优惠的通知》中,关于价格部分的描述是“可享受75折”,而不是“都享受75折”,也就是说不是所有楼盘,所有的户型都可以有75折,具体折扣可能在各个项目体的手中。

第二,并非恒大所有的项目都有价格优惠,比如恒大北京的项目基本就没有折扣,甚至是没有参加本次活动。

第三,优惠价格有时候是通过“先提价,后打折”得出来的,客户买到的未必是真正的优惠价格。

所以在本次恒大的促销活动中,价格其实只是一个噱头,它的真正本质是背后相对复杂的“全民营销”游戏规则,在我们看来,其实就是一次“全民集资”

首先,购房者只要在恒房通平台缴纳5000元定金,签订商品房网上认购书,就可以认购意向楼盘和具体房号。

但是这套房子真的属于你吗?答案是不属于你

恒大设置了一个条款:如果在5月10日之前,恒大把你预定的房源卖了,那么恒大将退还你的5000元,并再给5000元补偿。

那么未来就存在两种情况:

第一种情况是,如果未来楼市火了,恒大高价卖掉了你预定的房源,然后给你5000元赔偿费,让你走人。

关键的问题就在于,楼市如果真的火了,凭啥你恒大就要卖掉我预定的房子呢?而且按照违约估算,5000元的赔偿是否合理呢?

第二种情况是,楼市持续低迷,甚至更低迷,房价比现在更低,恒大卖不掉房子,怎么办?

这个时候,你作为购房客户,会面临三种选择:

第一种选择,你选择坚持买下房子,恒大承诺给你补差价,你作为恒大的“接盘侠”闪亮登场,为恒大站岗。

同时恒大还给你一个额外的优惠:原来的5000元可以抵消2万元房价,相当于你白赚15000元。

但是你需要付出的代价是为恒大站岗,是一套房子总价的利息收入,是房价低迷的心理折磨,是要偿还高额房贷

第二种选择,你自己不买,推荐给别人买,你将得到1%的佣金+1万元现金奖励,同时5000元定金退还。

当房价低迷的时候,资源强大的恒大都卖不出去,你怎么肯定你自己可以卖出去?所以第二种选择基本不存在,这个佣金收入只是“空中楼阁”

第三种选择,你选择退款,恒大承诺5000元定金全额退还,甚至还承诺如果你买了房,在入住之前都可以“无理由退房”

因此对于恒大来说,相当于雇佣了一个不用花费一分钱,甚至不用给基本工资和社保的销售,还从这个销售手上借走了5000元,一分利息都不用给。

那么本次“全民集资”,恒大估计会借到多少钱?

2月16日,恒大集团通过网络视频,举行了一次全面实施网络销售的新闻发布会,并首次披露了网上销售的业绩情况:三天认购房屋47540套,认购金额580亿,其中最多的楼盘认购套数达到了870套。

如果一套房屋认购金额是5000元,那么47540套,认购金额就达到了2.4个亿,这还仅仅只是三天的时间。按照这种疯狂程度,恒大本次活动至少可以拿到几十亿的无息贷款,并且可以免费使用至少3个月。

在当下的疫情下,地产行业被迫进入冰封期,全面复工解封的时间还遥遥无期,这样下去资金压力巨大。

为了现金流,不少房企开启了线上卖房模式,搞出了无理由退房,虽然眼下的成交不太好,但好歹可以蓄客,也能为疫情结束后冲量做准备。

而其实所谓的“无理由退房”,本质就是免费集资,用房子作为抵押物免息向购房客户借钱,避免现金流危机。

其实恒大这一招确实也是被逼无奈,恒大的资金有多紧张呢?

业内专业媒体观点“地产网”曾经有过一篇深度报道是这样说的:

恒大多年前就开始向消费者推出2-3年的免息首付分期政策,和全款分期政策,同时从2015年开始推出无理由退房服务。

这些措施促进了销售,但对回款会有影响。

恒大管理层披露恒大2018年全年销售回款率为80%。市场人士分析,恒大2019年上半年回款率可能已经低于80%。

经历了几年爆发式增长的房地产市场,2017年开始进入下行周期,趋严的融资环境,逐渐加大的融资成本,侵蚀了每家房企的利润。

恒大也不能例外,而且除了增加购买土地的支出,恒大2019年对新能源汽车的投入同样巨大。按照计划,恒大2019年将投入200亿元人民币在新能源汽车业务的并购上。

真实情况是,恒大在上半年已投入了140.7亿元,虽然提出了三到五年内成为世界规模最大,实力最大的新能源汽车集团的目标,但目前仍然处于投入阶段,不可避免陷入亏损。

同时截止至2019年6月底,恒大债务规模高达1160亿美元,大约7500亿人民币,根据彭博的数据显示,恒大在2020年年中大概有46%的债务到期。

根据最新的海外债券发行可以看到,恒大融资20亿美元,利息高达12%,融资高利息已经成为恒大的“心病”。

因此,如果能够借助本次优惠噱头,第一至少进行免息融资,缓解融资成本的压力,第二可能还能进行部分消化,加速回款,缓解现金流压力。

这就是恒大“75折扣”大优惠的所有“真相”。

【2】衡阳救市政策“出界”一日游现象再出现

2月15日,衡阳市住房和城乡建设局出台了“关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策”,被媒体称为“衡17条”。

其中最值得关注的是,其中提到了对购房者实行购房补贴政策内容。

具体如下:

购买新建商品房和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴。

所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴;

所缴契税税率为2%以上(含2%)的,由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。

新建商品房项目地下车位首次出售的,由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

此外还扩大了对人才购房的补贴对象范围,其中非双一流大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

至于其他城市出台的“救开发商”政策,比如加快按揭贷款发放速度,降低预售门槛,土地款分期延期等衡阳也都有涉及。

可以看出本次衡阳的救市新政,主要体现在购房契税减免上,范围相当广泛。不仅刚需,改善型购房基本包括,豪宅也可以享受50%的补贴,所以这个政策的力度不小。

更有意思的是,衡阳还承诺:加大高品质社区配套和公共设施的建设力度,包括建设优质学校,就近解决入学等,让房子变成了学位房

同时文件还规定,在义务教育学位有条件的地方,根据各地招生政策及学位情况,凭商品房买卖合同和不动产证可就近入学

同时还提到:从紧控制土地供应总量,从严控制工业用地变性和平台公司土地合作开发,这其实就是要让房子变得更加稀缺。

然后房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价,均价和最低价,三个月内不予调整,其实就是不允许新房降价

2018年衡阳常住人口为724万,比2014年的730万人减少了6万人,可见衡阳整体上是一个人口流失的城市,楼市压力非常大。

衡阳救市新政一出,引起广泛关注和舆论压力,衡阳在一天之后宣布文件暂不下发,于是变成了政策一日游

衡阳这次的救市政策,从供应端加码到了交易端,如果舆论压力很大,后续直接取消也有可能。

但是如果后续经济压力持续加大,楼市不稳,这个政策大概率可以落实,并同时不排除有更多的城市跟进,并超过衡阳的力度,放松限购,取消限售和限价,首套房贷利率利率全面下降等等,这些政策都会出台。

只是我们认为,目前更加宽松的楼市政策出台还不到时机:

第一,经济承压情况还不是很清楚,是否已经达到了必须重启楼市的时候。

第二,高层关于楼市的最新指导意见也没有出台。

一切都只是在准备中。

【欢迎大家关注公众号:大山房子俱乐部,2月22日讲座:疫情过后,中国城市格局的变化,谁会异军突起?添加微信:ycim06可免费收听。】


免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈