我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？ 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？

回答：限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑

提问：房姐，三环新城的小区怎么样？

回答：小区主要是塔板结合，大部分经济适用房类型，税费会多出不少，主要是2居室，户型还可以 小区绿化一般，环境不太好

提问：请教，您说的淘笋我理解为价格便宜的。但是如何淘笋就不懂了，也就是如何将顶层 地下室，朝向，楼龄，临街，经济适用房，环境等转化成价格呢

回答：笋盘系列三篇 每一个元素，可以在对应条件下转化为对应的价格。 即所谓的拆骨法。 看房1000套，交叉对比验证，可以学会拆骨法。

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。 北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房，老破大 只是帮助缩小范围，不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标，找公房和满五的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是了。 具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。

提问：大屯路有一套14年入手的老房子，高位下跌又涨上去又跌下去，下面是出手好呢，还是继续留下。

回答：14年可能会遇上大涨后的高位。 买入时机，买入价格是每一套房子未来操作的基础。 需要具体小区，面积，买入价，负债情况。 看情况是现在抵押了继续买，是否等下一轮大涨后再出售。

提问：房姐你好！ 请问如果卖家房子有高额贷款未还清，自己已无力偿还，只能接受高首付还清贷款的情况，中介提议高首付做银行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证合同。在这种情况下，如果考虑购买，还需注意哪些资金安全或其他方面等问题？ 这种操作是否可以？ 谢谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：美丽的房姐您好～ 买了紫金新干线的新房,想使用组合贷的方式,但是开发商不帮忙办理贷款, 1、我公积金缴纳3年,只能贷款30w,是否值得多花两个月时间和中介费办理公积金 2、房姐有代办公积金的中介推荐吗? 3、房姐您知道的渠道办理公积金中介费是多少钱?

回答：公积金只有30万，不值得折腾 公积金年限可能只有20年，建议去公积金先咨询下吧，若贷款年限太短，就直接商贷。 公积金没有代办的中介推荐

提问：老师你好，请问万象新天这个楼盘你觉得有潜力吗？适合自助吗？370万的两局您觉得合不合适？

回答：万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金8条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。

提问：房姐您好！我上周晕乎乎以比本小区价还低出40万卖了亦庄的房子，还给了客户8个月周期。现在买房才发现很多房主觉得8个月付款周期太久不降价。您觉得要等到什么时候买合适。是不是不降价也要年前尽快买到啊。目前有700左右，未来孩子自住可能性大。租也有可能。倾向小区品质好户型好朝向不要北，可以一居。目前看过东城圣世一品，富力城，朝阳公园板块，哪个小区空间多呢？富力我比较熟悉，的确如您所说居住品质下降啦。那麻烦评价一下圣世一品值的买吗，目前有740万90平。朝阳公园板块您推荐哪个小区？或者您觉得好的小区请推荐，问题较多，谢谢您解答！

回答：买房尽量5月之前 如果考虑，品质上就会有所下降 朝阳公园附近价值洼地集中在：清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的，再有就是朝阳无限周边同类物业

提问：房姐你好：本人全款，选择西四环的北京印象小区170平三居，单价7.5万。请您分析下北京印象小区品质如何，单价7.5是否可以出手，谢谢

回答：03年的楼盘，主推大三居，采光还不错 小区整体设计不太好，很多都是全北朝向，大部分租赁和办公用 7.5价格一般，不笋盘

提问：房姐，台湖万科东望90平三居可以买吗？您好像说不让碰这个盘，能不能简单说一下原因呢

回答：典型的远郊CEO盘， 距离远，没有明显的大型高端产业带，很难聚集大量涌入人口，万科品牌溢价后期会长期横盘

提问：信用卡办11张、57w了。 继续增加数量还是提高额度？ 想听听建议。平时刷的很少。

回答：11张只有57万额度，可能是1张15，2张10，剩下一半5万，一半2-3万的半菜卡。 这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划，本身的资质还不错，但是没有得到化利用。 现在只能一点点的改善，从每张卡分析，如何转为一张张大额卡。 需要知道你的具体卡信息，你的征信，社保公积金收入等情况。

提问：老师，在新政以LPR为定价基准加点形成的情况下，手套手袋的还贷利率是不是每年也是变化的？也就是说今年可能多明年可能少，还是绑定了签合同的那年的LPR一直不变？

回答：会变化，LPR变化周期根据你签订的合同，为一年 LPR更贴近市场，每个城市的加点都不一样。利率会更个性化

提问：房姐好，现有望京自住首套三居，两千年商品房塔楼，市价760万，满三。 手头现金及等价物250万，家庭年税前收入100-120万。 娃3年后上学，目标海淀学区或中关村学区，本想二di买个600万左右二居老破小，看了半年没下去手，近期还是打算换房。 想买目标片区1200万的三居或者四居，三居基本只能买新起点嘉园，对口中三，学位多不担心调剂，但小区户型和口碑不太好。其他小学能淘到一些公房四居，但都老旧一些且1911后有调剂风险。 我们一定会是先卖后买的，卖可能不太好卖，买哪儿还没想好，望支招。

回答：学区本身就不稳定 如果为学区溢价就尽可能买小，这样你的风险就减到最底 再考虑自住或投资，会清晰很多

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。