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经济适用房这么便宜值得买吗?听内行人一说,才知道有这个问题

房姐谈楼市 2020-02-17 11:05:32

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提问:抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房,这个主要是因为什么呢?是因为目前其价格偏高么?如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价,这类限竞房能考虑么? 另外,对于经济适用房,如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房,这类房子能考虑么?

回答:限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的,不是针对购房者的。 对开发商限价,不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的,土地市场,二级市场,三级市场的投资逻辑和定价都是不同的,混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里,出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房,可以考虑

 

提问:房姐,三环新城的小区怎么样?

回答:小区主要是塔板结合,大部分经济适用房类型,税费会多出不少,主要是2居室,户型还可以 小区绿化一般,环境不太好

 

提问:请教,您说的淘笋我理解为价格便宜的。但是如何淘笋就不懂了,也就是如何将顶层 地下室,朝向,楼龄,临街,经济适用房,环境等转化成价格呢

回答:笋盘系列三篇 每一个元素,可以在对应条件下转化为对应的价格。 即所谓的拆骨法。 看房1000套,交叉对比验证,可以学会拆骨法。

 

提问:房姐,sfsd,子弹300,您说到老房子的话不建议买3居,sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么?还是三居也可以考虑呢?次新商品房税费高,这个应该怎么思考取舍呢?

回答:你好,子弹300选筹范围很广,从500-1000万都有。 新手从次新开始不是定论,只是考虑到大多数小白的情况,选择次新标的心里会更好受一点。 北京的涨幅轮动顺序一般是: 上车盘,次新,大盘,大面积,老破大,鬼牌。 次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前,淘笋为主。 北京一切以淘笋为主,即使都是次新,地段,产品价位,同类对比都会产生很多影响,不会有很整齐的规律。 当一个城市的供给被挤压,次新已无法满足市场购买力时,老破小老破大就开始接收溢出需求。 京沪这样的城市,就连老破小的供给都极度被挤压,以至于八九十年代(勉强贷款)的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新,老破大——酒仙桥 双井次新,老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家园一带公房,老破大 只是帮助缩小范围,不意味着这些房子每一套都可以随便买。 首房首贷只有一个目标,找公房和满五唯一的商品房,利用低税率来尽量提高按揭的水平。

 

提问:房姐您好,最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚,南北向三居,面积166,目前报价1030,单价6.2万,房子在顶层。满五唯一的,请问值得入手吗?

回答:润枫水尚以前是典型的溢价盘,不过近半年价格略有回吐趋势,单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右,如果价格能再砍一刀,降30万,单价6万左右入手是最好了。 具体谈多少,看业主卖房的紧急程度,你跟中介配合下,砍砍价。

 

提问:大屯路有一套14年入手的老房子,高位下跌又涨上去又跌下去,下面是出手好呢,还是继续留下。

回答:14年可能会遇上大涨后的高位。 买入时机,买入价格是每一套房子未来操作的基础。 需要具体小区,面积,买入价,负债情况。 看情况是现在抵押了继续买,是否等下一轮大涨后再出售。

 

提问:房姐你好! 请问如果卖家房子有高额贷款未还清,自己已无力偿还,只能接受高首付还清贷款的情况,中介提议高首付做银行资金监管,专款专用保证资金安全,还可与中介签资金保证合同。在这种情况下,如果考虑购买,还需注意哪些资金安全或其他方面等问题? 这种操作是否可以? 谢谢!

回答:1.房产有抵押,谁来解押? 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的,建议找第三方担保公司垫资解押(有解押费用),解押属于买卖双方对交易物的处理约定,中介只能进行协助,所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押,以防止未知风险。 2.房产有抵押,需要确认什么风险? 房产债务关系,是否有查封风险,所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资,如何解压? 网签后,卖家可以把房子公证给中介全权处理(如不能公证则跳过)。银行解押还款当天,买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证,收银行扣款凭证,收房东借款解押收据(提前准备)。解押当天过户给买家,如果当天时间无法过户,产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险,属于上下家责任范围,如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

 

提问:美丽的房姐您好~ 买了紫金新干线的新房,想使用组合贷的方式,但是开发商不帮忙办理贷款, 1、我公积金缴纳3年,只能贷款30w,是否值得多花两个月时间和中介费办理公积金 2、房姐有代办公积金的中介推荐吗? 3、房姐您知道的渠道办理公积金中介费是多少钱?

回答:公积金只有30万,不值得折腾 公积金年限可能只有20年,建议去公积金先咨询下吧,若贷款年限太短,就直接商贷。 公积金没有代办的中介推荐

 

提问:老师你好,请问万象新天这个楼盘你觉得有潜力吗?适合自助吗?370万的两局您觉得合不合适?

回答:万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资,常营有更便宜的选择。 适不适合自住,一看你们的资产和资金8条件二看自住需求本身,三才看房子。 这套房信息不足。

 

提问:房姐您好!我上周晕乎乎以比本小区最低价还低出40万卖了亦庄的房子,还给了客户8个月周期。现在买房才发现很多房主觉得8个月付款周期太久不降价。您觉得要等到什么时候买合适。是不是不降价也要年前尽快买到啊。目前有700左右,未来孩子自住可能性大。租也有可能。倾向小区品质好户型好朝向不要北,可以一居。目前看过东城圣世一品,富力城,朝阳公园板块,哪个小区升值空间多呢?富力我比较熟悉,的确如您所说居住品质下降啦。那麻烦评价一下圣世一品值的买吗,目前有740万90平。朝阳公园板块您推荐哪个小区?或者您觉得好的小区请推荐,问题较多,谢谢您解答!

回答:买房尽量5月之前 如果考虑升值,品质上就会有所下降 朝阳公园附近价值洼地集中在:清境明湖一类的公寓,南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的,再有就是朝阳无限周边同类物业

 

提问:房姐你好:本人全款,选择西四环的北京印象小区170平三居,单价7.5万。请您分析下北京印象小区品质如何,单价7.5是否可以出手,谢谢

回答:03年的楼盘,主推大三居,采光还不错 小区整体设计不太好,很多都是全北朝向,大部分租赁和办公用 7.5价格一般,不笋盘

 

提问:房姐,台湖万科东望90平三居可以买吗?您好像说不让碰这个盘,能不能简单说一下原因呢

回答:典型的远郊CEO盘, 距离远,没有明显的大型高端产业带,很难聚集大量涌入人口,万科品牌溢价后期会长期横盘

 

提问:信用卡办11张、57w了。 继续增加数量还是提高额度? 想听听建议。平时刷的很少。

回答:11张只有57万额度,可能是1张15,2张10,剩下一半5万,一半2-3万的半菜卡。 这个情况的原因是当初申请时没有提前做好计划,本身的资质还不错,但是没有得到最大化利用。 现在只能一点点的改善,从每张卡分析,如何转为一张张大额卡。 需要知道你的具体卡信息,你的征信,社保公积金收入等情况。

 

提问:老师,在新政以最新LPR为定价基准加点形成的情况下,手套手袋的还贷利率是不是每年也是变化的?也就是说今年可能多明年可能少,还是绑定了签合同的那年的LPR一直不变?

回答:会变化,LPR变化周期根据你签订的合同,最低为一年 LPR更贴近市场,每个城市的加点都不一样。利率会更个性化

 

提问:房姐好,现有望京自住首套三居,两千年商品房塔楼,市价760万,满三唯一。 手头现金及等价物250万,家庭年税前收入100-120万。 娃3年后上学,目标海淀学区或中关村学区,本想二di买个600万左右二居老破小,看了半年没下去手,近期还是打算换房。 想买目标片区1200万的三居或者四居,三居基本只能买新起点嘉园,对口中三,学位多不担心调剂,但小区户型和口碑不太好。其他小学能淘到一些公房四居,但都老旧一些且1911后有调剂风险。 我们一定会是先卖后买的,卖可能不太好卖,买哪儿还没想好,望支招。

回答:学区本身就不稳定 如果为学区溢价就尽可能买小,这样你的风险就减到最底 再考虑自住或投资,会清晰很多

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

 

 

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