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北京二手房成交量稳步上涨,价格上涨!现在是买房好时机吗?

房姐谈楼市 2020-02-17 10:05:35

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐好,本人想购买1100左右房子,sfsd,公积金没用过。目前有800,年收入50,想商贷加公积金,混合贷,月可以支出 2-3还款。如果贷款多,首付550左右,手头有剩余的钱,可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付,以后压力小。不知如何选择?我没有经验,请指导策略?看过精华文章,有点矛盾,之前觉得有多少钱办多大事,看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。

回答:你好,子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持,2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。

 

提问:房姐好!我山东省三线城市,名下五套房,估值一千贰佰万元。其中本市三套,青岛黄岛区一套,济南一公寓。有一独女,21岁。明年本科毕业生计划在北京顺义工作。工作单位在15地铁站石门站附近。本人也是学习欧神理论,重庆地产小密圈学员。有一想法,请指正。想卖掉本市二套及黄岛区房子。得现金900万元。方案一,拿300万元现金首房首贷贷款500万元买望京地铁附近房子,三室两厅120左右,房姐说过,这区有升值空间。且女儿也可以住,离单位不远。余下600万元现金买入重庆四套等升值,八年后我们夫妇卖重庆再买一套北京。方案二,600万元买入海淀区学区房,一劳永逸。余下300万元买重庆。还请多邦忙分析!

回答:子弹900,更好的方案是300北京,300深圳,剩余300买入重庆和沈阳。 北京解决自住问题,深圳博高收益和人口红利。重庆是鬼牌,可以长持。 沈阳小仓位稳步上涨。房产投资不要择时,最好的买入时机就是现在。大仓位放在一线,小仓位分布在二线,保驾护航。年底是比较好的淘笋时机,现阶段选筹多考虑租售比。

 

提问:您好,房姐,研究了一天您讲的东西,收获很多了,不知道我问的问题算不很low,有个杭州临安的青山湖科技城旁边的房子,单价18000.或者嘉兴市嘉善县所谓的高铁新城的,单价14000,还有一个广西北海的,单价11000.精装修的一线海景房(前面没有遮挡),三选一,怎么选。或者您都不推荐的话,去青岛胶州或者即墨咋样。拜托了。

回答:你好,这几个地方都是优质选筹,青岛相对好一些,如果主场在青岛,建议买青岛。青岛连涨两年,市场高位怎么也要再等一年,到时候再开始跑盘。城阳2w 市北2.5w,供应量逐步上来之后需求跟不上,疲软期淘笋看市中心

 

提问:房姐,沈阳是不认房不认贷吗?是不是可以破北京限购?本人北京的,无房无贷。多少可以上车沈阳?能不能具体推荐几个片区

回答:沈阳新盘,对本地人认房,外地人认贷认房 沈阳破限购容易 沈北新盘可以关注雨润,亚泰城。 二手沿着沈北地铁线淘单价8千内的10年内次新盘,学区盘优先,配合淘笋。准备子弹20左右。 二手也可以关注奥体,于洪新城,东湖片区

 

提问:房姐你好,九龙山平乐园中间的东方雅苑(cbd传奇)05年之后的大开间你觉得怎么样?还是农光里00年后的一居? 我知道房姐不推荐一居,但一居跟开间比,怎样?

回答:都不怎么样,不知道你首付什么情况 CBD传奇属于偏小户型的小区,都同样面临户型小,面积浪费,单价高的问题。 天之骄子,九龙花园,华腾园都是更好的选择标的。

 

提问:请问房姐,老公之前用过公积金贷款,但我们名下没房,我的公积金没用过,请问我们现在买房还能算首套吗?如果不能,有没有操作办法可以实现首套呢?谢谢!

回答:有过按揭贷款记录就算二套,拉个征信报告最精准。 处女贷已用,直接全款抵押入手二套,相当于首付3成。 或者老人投靠落户,做接力贷。

 

提问:房姐好,请问 老破小值不值得买?优势在哪?其实更想问的,东西学区老破小,风险在哪?学区溢价?高单价?(利益相关,想东换朝)合并东西城后,将来东城会不会不让卖? 老破小将来会腰斩?还是涨不过别人?亦或单价×面积=总价,均比不过别人。无人问津? 从马丁那看,感觉SH老破小市场更好一点,为什么? 谢房姐。

回答:老公房能不能买,关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础,缺一不可: 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价,高得房率、得功能率 从这点上来说,基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强,且人口转移; 深圳城市年轻,年轻人口众多,且有大量低总价,得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值,和上车需求紧密相连。 「买到」,也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割,以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心? 因为人口密集,即使城市人口迁移也是漫长的过程,市中心的老公房有长久的居住价值,收益稳定,出租从不缺租客,买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲,不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区,老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题,东西城的老公房,本质上是高价学票+老公房,部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二,东西城本身人口不够,加上接下来是坚壁清野的地区,风险很大。 第三,东西城老公房,大部分年代较老,品相不佳,好一点就会加上两点的价格,性价比再次降低。 如我们开头讲的,老公房能不能买,除了看地段,还要看价格的性价比。 东西城老公房,当前价格上性价比很低,地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房,集中在东三环到东五环沿线,具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑,面积更小,更容易上车。 建议一次提问一个问题,提问的过程就是梳理自己逻辑的过程,揉成一团原因是思路没有捋清楚。

 

提问:请问弘善家园小区,低于5w的商品房能否考虑入手?为什么这个小区一直很便宜?

回答:南边挨着左安路和京津城际铁路,南边是十里河市场,铁路两侧都比较乱,附近商业相当于乡镇水平,北边挨着潘家园华威,居住环境改善一点,但由于潘家园商业的衰落,几大驻京办的阻塞,地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多,基本只有两类,区别是入住率,有的楼几乎满人,有的楼基本一半毛坯(图12),车位配比0.1,很紧张。 缺乏开发支持,本身商业环境衰落,城建落后,稍不注意可能走向贫民窟路线,优点是二三环之间,交通方便,弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少

 

提问:房姐你好!请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊?也是刚需,想关注小三居或者大二居,北边的保利金泉好么?或者东边的丽都一号?

回答:保利金泉是溢价盘,整个亚运村是以溢价为主,可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多,单价7以内的地铁次新,单价5万左右的老破小和大面积,是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居,房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵,投资更喜欢便宜货。

 

提问:抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房,这个主要是因为什么呢?是因为目前其价格偏高么?如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价,这类限竞房能考虑么? 另外,对于经济适用房,如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房,这类房子能考虑么?

回答:限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的,不是针对购房者的。 对开发商限价,不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的,土地市场,二级市场,三级市场的投资逻辑和定价都是不同的,混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里,出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房,可以考虑

 

提问:想问一下房间,手里有500多个首付,没有资格,能不能在北京投资房产呀,如果可以哪里可以投资,谢谢了

回答:需要先解决资格问题 目前较好的方式通过工作居住证,可以北京买两套,可以找相关中介了解 500首付可以买到1000+的标的,重点看双井,团结湖,呼家楼附近次新

 

提问:房姐好,请问一下目前看中两个盘犹豫中,房山万科七像墅叠拼(叠拼)300平和丰台万恒家园两居90多平(西四环),都是500w左右,目前手里300w,二套(曾经有过贷款记录目前名下无房)俩娃,老大两年后海淀西三环甘家口上小学(父母房一居),本人目前工作中关村。考虑自住投资一个近小,一个远大,一个期房一个现房,如何选兼顾自住和投资,这两种小区未来成长哪个大(比如十年后)。如果两个盘都不合适,如此需求请房姐推荐下一步如何选房,谢谢

回答:投资而言房山万科七像墅叠拼一定不合适,万恒家园500w90多平 贵了 300首付贷满700左右的标的,现在北京可投资区域都集中在朝阳地段,700总价在这边可以淘一淘 你的情况更适合投住分离,300全部打一套笋盘,在工作地点附近租房

 

提问:房姐您好 我首付250左右,考虑石景山 八角苹果园,海淀五棵松附近有推荐吗或者朝阳潘家园

回答:你是自住改是投资? 石景山未来也是住宅区,投资会长期跑输大盘 海淀溢价不推荐 250万首付贷足买套接近600万的公房,或者角门4\/10交汇地带550左右商品房是大方向

 

提问:房姐,你好,首套房首付200万左右,想在清河区域买房,什么楼盘和户型推荐?

回答:清河这片区域也是学区+高战+码农溢价,通常我们回避。 对清河的总结是:工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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