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内部资料泄露:回龙观版块,未来1年房价超乎想象

房姐谈楼市 2020-02-15 12:05:43

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐您好!烦请有空帮忙出主意!本人2018年公贷120,购买回龙观龙华园北区一套120平房子,以租还贷,想再全款300,投资一套回龙观区域的房子,可否推荐哪个小区?已看过您写的回龙观板块的介绍了,还是希望您具体指导,我还有其他什么方式可以入手二套房仅投资用?(首套房抵押条件)能让我的利益最大化,盼复!谢谢

回答:垫资抵押依然可以做到低首付 如果流水充足,不如加点杠杆,500-600总价的TTY大户型更适合投资,再以租抵供

 

提问:房姐,近期北京规划可能因为某种原因重新做出调整,请问宏观判断这是不是意味着对于中心城是利空,对于回龙观,天通苑,大兴南五环半,通州是重大利好?

回答:这个问题首先必须定义什么是中心城? 东西城2016年我就喊变态了,之前几段回答搜索可见,有很多次提醒,东西城风险很高。 回龙观天通苑属于市区和郊区的结合点。 生物天宫院属于郊区的最后一站。 通州很大,通州整体都很贵,除非把望京拆了迁到通州副中心,否则当前价格和价值不符。

 

提问:美丽的房姐,我老家雄安新区,雄县县城有爸妈90p房产,1、可以抵押吗?大概能抵押多少钱用于购买北京房产? 2、我和老公在北京软件园工作,现金首付180w,刚需上车,想年前入手,回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢?

回答:可以抵押,如果没有贷款,抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园,和谐家园,国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑,只有大面积才有投资价值

 

提问:房姐好,夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居,户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘,改善自主为坚固保值;目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额,考虑总价1400,卖一套133平两居天鹅湾,特殊偏好:大户型大面宽,位置三四环左右,品牌楼盘无学区要求,夫妻在朝阳上班;看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点:1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等,需要额外付出五六百万),是否值得置换;2.如果出手泰禾小区密度和园林精致,中粮175户型很赞,楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万,怎么选呢?急求指教[抱拳]

回答:垡头豆各庄,我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立,只有一根辅路下来印象非常深刻,连到未来豆各庄地铁都相对困难,小区又是大户型,4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖,可以买; 泰禾金府大院,中粮天悦壹号都非常差,再三回避。

 

提问:房姐好!从广播听到一信贷中介“摩尔龙”,也不了解,请教能请其代办信贷业务吗?有后顾之忧或后续什么麻烦不可预期之困扰吗?或有什么可规避之预案吗?请指教,谢谢!

回答:如果不想自己跑银行,找信贷中介一般没啥问题, 把费用提前了解清楚,一般2个点内,包括是否上征信,放款周期等

 

提问:房姐您好 首付200以内 想入手400左右的房子。现在在看三里屯 团结湖 朝阳门 建国门 以及三元桥附近。您觉得哪个区域更合适一些。60年的老破小还能碰吗

回答:三里屯可以排除掉,其他区域都可以淘笋 60不建议碰 通常北京优选房龄94年以后房源,其次88-94,其次80-88年,80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。

 

提问:美美的房姐,跑盘一般有什么策略吗?一定要让中介带着看吗?

回答:多去看盘,跟中介多沟通,搞好关系,让他们有笋盘第一时间发给你,自己多和周边商户聊聊周边楼盘的情况,包括物业也可以聊

 

提问:房姐,我朋友有预计买500左右的房子,想考虑大兴有推荐的小区吗

回答:大兴区很大 我们通常所指的大兴,往往是4号线大兴线沿线;8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。 从实际市场的价值来分析,大兴线黄村以南,购入总价最好不要超过500万,流动性容易受限,即使是龙湖天街这样的标杆,大户型的成交占比低和折价十分明显。 而黄村北面,枣园高米店西红门等地区,品质次新类房产,部分可看500万往上。 但是这类情况,又容易受到房产本身溢价所限制。 综合来说,大兴线虽然有15公里的绝对距离,但由于属于同一类需求,地段价值没有明显差距,价格十分接近,总体上仍然以250-450万作为主选。 超过500万的市场,我们有更多更优的选择。

 

提问:房姐你好,我现在房山长阳建邦华庭有一套500万的三居,皇城根分校学区。想换城里的房子,看上一套怡海花园恒泰园的顶层复式,180平830万。请问怡海花园综合素质如何?八中分校相比房山皇城根有优势吗?这个置换是否合理?

回答:怡海花园老小区了,位置周边配套都还可以 换到城内更合适 置换来说丰台也属于溢价区,相比房山还是要更好

 

提问:请教,您说的淘笋我理解为价格便宜的。但是如何淘笋就不懂了,也就是如何将顶层 地下室,朝向,楼龄,临街,经济适用房,环境等转化成价格呢

回答:笋盘系列三篇 每一个元素,可以在对应条件下转化为对应的价格。 即所谓的拆骨法。 看房1000套,交叉对比验证,可以学会拆骨法。

 

提问:房姐你好。有两个问题请教:1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居,全明把边户型。要价1229,还没最后谈,您觉得多少拿下比较合适?2、我名下有贷款记录,即使和我老公办了离婚,也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下,我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算?我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买,但是一直没找到小区环境,地理位置,户型,价格都合适的房子。请房姐指教。

回答:1000+都要看标的才能谈价格,一房一价 如果抵押后资金能够,就优先抵押,现在市场不建议直接卖 可以有些取舍,把你关注的做个排序,每一套打分,再回头看

 

提问:房姐好,如果卖掉望京现在的房子,还完120万按揭,还剩下440左右,手头现金100个,爱人公司可以用优惠利率的贷款大概150-180万(日利率万1.5),家庭月收入税后5万,不包含年终奖,请问我们能撬动1100-1200的房子嘛?全款买入抵押合适,还是寻求多贷款的央产房合适?房本夫妻共有名字,我名下无贷款记录。感谢房姐一直以来的指导,提前预祝新春大吉!

回答:你好,近几年收入稳,可以淘淘1000-1200直接的标地。 贷款利率7%以内的贷款都可以用 央产房足够便宜可以入手,重点还是看价格。

 

提问:房姐,踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢?我衡量了物业,周边设施,交通情况可以判断吗?

回答:每一个元素,在这个地段、物业、环境中的权重大小; 房子的每个优点缺点,在所处的市场中的占比高低; 通过大量的踩盘看房,积累几百上千条对照实验的记录,才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

 

提问:房姐,目前手里有150万,我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力,目前看好马家堡和丰台科技园一带,您觉得这哪个位置有好一点二手房,交通方便些,环境好些,谢谢!

回答:马家堡,角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多,缺少新鲜商业引入整体缺少活力,三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显,距离南站一站地,角门10\/4双地铁,距离19号线也不远,首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久,北京人口又内卷化,这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。

 

提问:房姐你好,您非常推荐东三环的公房,比如团结湖,劲松6万多。我看到光辉南里也才6万,为什么不推荐这里呢?

回答:2019年 团结湖单价基本在7万 劲松6万多 但是在2017年 一个6万不到,一个5万不到。 现在是正常价格,但是套利空间不大。 光辉南里小区非常拥挤,房屋品相很差,所以相比光辉里的7万,有一定折价。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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