我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，新人首问，工作地昌平生命科学园，马上有孩子，目前居住公租房，手头150，考虑朱辛庄万橡悦府73平x5.4，我看你不太推荐限竞房，请问有没有别的推荐

回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 5万以上的二手定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。

提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？

回答：现在的楼市不能看短期，目前北京属于低位，之前涨高的楼盘，回撤一点很正常，楼盘本身不差的情况下，未来涨幅还会回归。 现阶段投资要持有5年以上才能穿越一个完整的熊牛周期，没事别瞎折腾，一进一出税费吃掉利润。 子弹250以上关注望京，new money，海淀是old money。

提问：房姐好，手头资金300万，非首套房，天通苑和朝阳双桥现如何选择。

回答：资质没问题，可以买750左右标的 tty 3*200+的标的还是淘笋空间 朝阳望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山这些核心地段老大楼更有投资价值，通常这一类都需要全款再抵押

提问：房姐，银行估价的高低可不可以作为买房的参考标准？比如说：这个房我觉得挺不错，但银行估价太低，跟卖家提出的卖价差很多，谢谢

回答：不能。 房子本身的情况和对应的价格，是否值得购入？是次判断。 再加上房子本身的贷款情况，我个人的购买力和贷款情况，还款情况以后，是否还值得购入？是第二次判断。

提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多

提问：房姐老师你好，我是昨天参加课程的学员，您说买房建议选择五环内的次新，那像来广营，孙河，常营这些地方是不能买吗？

回答：北京的发展主脉络是从几个产业中心沿着地铁沿线扩散。 五环内是最集中的区域，也有部分跟随地铁延伸到五环外（六环就没有）。 来广营就是望京的本体溢出； 孙河是望京的居住区，环境很好，买入时机已过； 常营是东三环的居住区，自身也小自成一体，完全可以淘。

提问：房姐你好，单身男31岁，国管公积金贷过款，北京户口，名下无房，明年初可凑齐300首付，贷足能上车望京西次新两居吗？流水每月5个左右。或者我的情况房姐有何建议望指导。

回答：区域可以看看 酒仙桥一带，上东三角洲，电子城附近 还有类似5.5*110\/6.5*90的2000年后小区也可以跑下盘

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。 在纸币这一点上，作为的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。 放到，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。 明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。 这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。 从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐好.有几个问题咨询. 1. 您一直比较推荐低单价的tty顶复，无电梯顶复优于电梯顶复.东区是否是最合适的？单价在多少较优？以后出手时会比较困难么？ 2.我个人的情况：父母生活在北京，tty西三区塔楼电梯大三居全款.我暂不在北京生活，有首套首贷购房资质.目前手里有500-800现金可用于购房，全款或贷款均可考虑. 3.因为暂不考虑自住，以目前的现金情况，在哪里买房比较适宜.希望保值+房产流通性好.能否附带指导性单价. 谢谢

回答：tty大面积3左右的可以考虑入手，大面积流动性是肯定不如老破小，但更容易淘到笋盘，长持+出租是抵御风险的手段 SFSD如果现金流没问题，建议按揭入望京总价1000内，在全款抵押入一套tty总价500-600的

提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子 问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了 问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗 多谢

回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。 如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。 总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：房姐你好，我单身、女生，目前首付大概可以凑到270万左右，但是二套，名下无房，在亦庄上班，互联网从业未来有可能跳槽，纠结在不知道买哪里好，常营周边不错，新天地觉得小区环境好但是只能买一居，旧宫可以买两居但是小区不够好，无非就是灵秀山庄，绿色美然什么的，也看了垡头环境更差，亦庄金色漫香林觉得小区房子不错，但没商业没地铁，在区域和新盘，以及老破小之间纠结，不知道买一居两居，区域也不确定，也许应该看看望京、酒仙桥一带嘛？

回答：二套房票没有价值，全款抵押能看600左右标的 要想清楚是投资还是自住 投资就别考虑品质问题 朝阳公园，金台路，大望路这几战优先考虑。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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