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北京燕郊深度分析,未来房价是涨是跌

房姐谈楼市 2020-02-15 10:05:37

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐,北京大宁山庄1100万的别墅自住;望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月;石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住;燕郊福成84平米收租;重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手;以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万,深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万,年不定期需100~500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓,望京收租贷年周转资金,重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的,还是天通苑和东边各买一套?是卖旧买新?还是抵押贷先买新再伺机出旧?有没有合适的标的?

回答:为什么在大宁山庄自住呢?到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留,等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉,因为总价不高,如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底,目前业不缺资金,可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套,为什么价值600? 从化1.3单价330万可不算是笋盘,任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢? 现在北京房产每月太大机会卖出,建议利泽抵押出来, 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的,北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房,天通苑仅500-600左右。 你的资产较多,贷款笔数多,综合来看情况会略微复杂,所以最好是提前准备征信和流水,提前规划整体的选筹方案。

 

提问:亲爱的房姐,和男朋友马上要结婚,他在北京呼家楼附近有一套老破小,60平带白家庄小学学区,在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格,但是手上现金只有150w,两人年收入40w,我们想用掉资格买一套,请问1.有什么途径可以提高首付?2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐?3.常营附近盘怎么样?(因为他爸妈在那片住) 谢谢房姐!

回答:提高首付很多方法,所有渠道融资成本的等级: 1.少数不懂理财亲戚,私人借款只有4%的,你可以按月付息,一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金,而且是自有资金(信用转变),4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷,4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金,拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷,4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷,利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金,每个人都要尽量利用。其次是第二级资金: 6.亲密私人借款,一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷,一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度,是12%-14%左右,低于这个数值的资金,都是倒贴钱,只要能够变成优质的资产,这一类资金有多少要多少。 第三级资金,属于没有办法的临时拆借,不能作为长期使用,需要预先算好成本: 8.较差信用贷,信用卡分期,一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资(空垫),一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资,保持一定的综合资金成本,尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产,是普通人积累财富的最佳道路。 子弹150,只能买刚需上车盘,东三东四环沿线1居或2居,管庄常营2到3居,望京部分老破小,都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上,能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错

 

提问:现阶段资金比较少,大概70多万,之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万,重庆一套南滨路105万现在165万左右,有没有什么办法继续买北京呢?有资格

回答:燕郊要看具体房产情况,适合出售,还是抵押。 重庆不用动,如果负债率低于30%,可以重新抵押出来。 卖掉燕郊,你有250万; 抵押燕郊,你有180万; 抵押重庆,待计算。 足够买北京了。

 

提问:房姐好,提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170,自住(考虑居住品质通勤学区各方面原因),买的这套单价在同小区属于前后一年的低位,全款。这个小区溢价是否高,长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平,13年一手房入手,有点砸手里了,一直出租,想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右,对资金持有没有太高需求,另外还有一张房票,想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢

回答:太阳公园溢价区,既然买了就先持有,未来涨幅有限,如果全款买的,就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉,长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj,利用房票在望京区域淘一淘,再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题

 

提问:房姐好,近日看了四惠\/四惠东附近:(1)都会华庭1\/20层,150平东南向三居,2001年;(2)城市广场24\/26层,199平东南向四居,96年;(3)城市广场4\/26层,165平东南向三居,95年,采光部分遮挡,精装修;(4)白领家园14\/16层,109平南北通透板楼二居,05年。感觉白领盘楼型户型尚可,但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远,现代城市生态显欠。请教,这几个标的您从专业视角如何评价,有值得筛选的吗,如可选的话四选一哪个性价比略好 ,盼复。多谢!

回答:都会华庭是城市广场二期,偶尔有出便宜的。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平,港式开发塔楼得房率低小区小,所以一直折价,加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离,所有略微尴尬,但爱这城和东恒时代的高价占位,说明区位本身还是撑得起加个,等到物业本身的歧视被清洗干净,会有一个价格的补涨反弹。 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间,地理位置略显角落,优点是板楼,在甘露园地区,朝阳园,丽景馨居,甘露晴苑,都市经典家园包括兴隆家园,基本都是塔楼,板楼具有对比优势。 参考山水文园 东恒3期等楼盘也是同样的原理。 楼盘信息不足。 都会华庭和白领家园略安全一些。

 

提问:房姐老师好,买房如果房子里有户口,而且迁不走,能不能买?有什么后遗症吗?谢谢老师

回答:有的一房可以多户。 取决于你是否在意,以及对未来出售的考虑,以及户口是否占用学区。 可能影响你未来出售,通常户口需要押金15-20万,房产总价越高押金越高。

 

提问:你好房姐,看你的回答和我工作地点在国贸,想再东三环找个老公房上车盘,子弹150stsd,选的是双花园西里和农光里的顶层小两居,请问您还有好的推荐吗?

回答:双花园内部的落差很大,要具体到哪一栋 哪一套房,看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老,会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

 

提问:美丽智慧的房姐,请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来,和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来,哪个更值得入手?通勤相差不太多,不考虑使用学区,但是有学区加持升值空间是不是更好?

回答:世纪嘉园2000年的老大楼,不破,保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价,老破大不建议入手。 从价格上,我认为世纪嘉园值得更贵,选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。

 

提问:家庭深圳移居北京,想在北京买房,一来解决自住(需四房),二来要考虑未来孩子上学(目前2岁); 基本情况:我和老公都在后厂村中关村软件园上班,目前租房住世纪城,买房希望既考虑学位(优先第一梯队学位),也能兼顾自住舒适,生活便利,上班通勤方便的,对北京还不熟悉,之前有考虑过世纪城旁边的万柳,但还没有做深入了解,而且感觉单价较高,也担心未来转手问题 问题1:假如预算2000左右,房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐,谢谢 问题2:老公北京户口但深圳有房贷记录,是不是在北京买房我们只能首付8成?如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚,是不是他就可以算无记录?谢谢

回答:海淀因为普遍的学区高地,一大半的房子属于高价,一小半的房子轻微溢价,能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村,是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生,持续十几年的财富挥洒浸润,这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农,成功上市大佬,互联网高薪泡沫,创业大潮击鼓传花,中关村到后厂村,在充足的购买力和产业寡头的背景下,形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价,区域锁定,学区追捧,所以这片区域房价异常高昂,对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务,其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选,教学质量不是消费者评价,所谓名师难保不是百度文库水准,哪一个都很难说清晰客观,只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房,又带有自住需求,得要看你在居住方面还有哪些要求,比如居住区域,平时消费习惯对心的商业需求,对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘,自住只能当做消费品入手,升值潜力不如非学区盘。 我是投资思维,学区建议买一套学区小户型,挂学位即可,世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资,投住分离,这样才能利益最大化。 深圳的房贷还清之后,离婚去名。腾出老公的北京2张房票,分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后,二套资格购房成本极高,所以都推荐全款抵押,找个垫资公司配合过桥,等过户之后迅速做抵押,相当于首付3成。

 

提问:美丽的房姐,请问您对郑州的房价走势怎么看?未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么?我们想用100做个投资,但拿不准是新房还是二手,如果ZZ对标SY,您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ,如果二手,能有推荐的洼地区域么?感谢

回答:对郑州微观不熟,建议避开热炒区域,比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。

 

提问:房姐好,已购二手房,通过中介签订的房屋买卖合同,现在房主未按期完成解押,延期一个月,导致我也不能如期申请贷款,按照现有进度交房要延期一个月,合同中有明确解押,贷款以及完税日期,现在通过中介调解,希望按期交房,但如果房主不能按期交房,有什么好的解决方案吗?补偿经济损失(房屋租金等),还是直接解约合同要求房东赔偿,再找其他房源,担心退定金和赔偿款项不能如期到账,或有更优选择,盼复

回答:首先要看你们对房子是否足够中意,如果很喜欢可以等,也可以提要求,比如再压价。 如果有其他更合适的标的,可以提出解约赔偿

 

提问:房姐你好,我目前在回龙观有一套小两居,有一辆京牌汽车,想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房(限竞房,据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区),计划于2023-2028年用来自住。【1】不知道是否值得买?未来70%可能在朝阳区工作,30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买,需要付80%首付(约缺180w),【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉,似乎目前二手房存量高难卖,还是想办法贷出钱来交二套的首付更好?【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢?我没找到你的抵押贷操作手册文章呢

回答:自住改善没问题 现阶段建议抵押出来 抵押可以看精华文章,有流程说明并不复杂, 关键是要找到靠谱的中介

 

提问:房姐,我买新房,接待我看房的一直是开发商的销售,开发商说有个50万抵80万的活动,签订了合同,付首付后对我说,需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里,而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户,我不想打款到这个没有给我任何协议的账户,我该怎么办?

回答:你好,这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户,建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息,给个合理的解释,并签写一份承诺书。

 

提问:老师好,女儿刚入职北京高校工作,年底能拿到户口,税后到手9000内。计划2020年10月前上车,首付款预计300个之内。 请问,1.投资为主,次新3居,请问能买的标的大概在多少价位?先圈定哪几个区域看房? 2.是否现在开始养流水?多少合适?不知道表述的是否清晰,房姐费心,感谢

回答:如果选的房子合适,没有溢价甚至被低估,那么评估可以满评或者超评,贷款再贷足,预计可以买到700万左右的标的。 问题又两点: 1.工资流水比较少,贷款需要提前沟通,养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎,因为溢价的占据多数 望京,青年路,九龙山几个区域都可以选择。 最重要的一点是,最好最近3个月买,不要等到2020年10月。

 

提问:1.sfsd,首付可以凑到180万,望京码农。 2.明年7月社保满5年。 3.主要为了投资,可能过几年干不动回老家。 以上,目前琢磨明年可以在哪儿把sfsd利用好,有以下几个备选的,如果明年7月时没大涨,优先顺序如下: 1、14号沿线的高家园和芳园里 2、望京北的马南里 3、15号沿线的吉祥家园 4、大多码农置业的天通苑(距离望京和西二旗都是40分钟车程) 5、东五环边的康静里(距离酒仙桥过个五环就到了,距离望京上下五环就到了也就10多分钟) 对于以上选择,有什么逻辑硬伤么?

回答:逻辑没大问题, 天通苑可以去掉,目前180首付淘不到笋盘 重点是跑盘,这个可以提前做,什么盘应该买自然就会知道

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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