我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的资产，是普通人积累财富的道路。 子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错

提问：现阶段资金比较少，大概70多万，之前买了一套燕郊90平200万现在市价大概190万，重庆一套南滨路105万现在165万左右，有没有什么办法继续买北京呢？有资格

回答：燕郊要看具体房产情况，适合出售，还是抵押。 重庆不用动，如果负债率低于30%，可以重新抵押出来。 卖掉燕郊，你有250万； 抵押燕郊，你有180万； 抵押重庆，待计算。 足够买北京了。

提问：房姐好，提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢

回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉，长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题

提问：房姐好，近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！

回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。 城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，在甘露园地区，朝阳园，丽景馨居，甘露晴苑，都市经典家园包括兴隆家园，基本都是塔楼，板楼具有对比优势。 参考山水文园 东恒3期等楼盘也是同样的原理。 楼盘信息不足。 都会华庭和白领家园略安全一些。

提问：房姐老师好，买房如果房子里有户口，而且迁不走，能不能买？有什么后遗症吗？谢谢老师

回答：有的一房可以多户。 取决于你是否在意，以及对未来出售的考虑，以及户口是否占用学区。 可能影响你未来出售，通常户口需要押金15-20万，房产总价越高押金越高。

提问：你好房姐，看你的回答和我工作地点在国贸，想再东三环找个老公房上车盘，子弹150stsd，选的是双花园西里和农光里的顶层小两居，请问您还有好的推荐吗？

回答：双花园内部的落差很大，要具体到哪一栋 哪一套房，看具体的价格才能做精准判断。 农光里大部分楼龄较老，会影响贷款年限。 以选择90后老公房为主。单价5万左右可入。

提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持空间是不是更好？

回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。

提问：家庭深圳移居北京，想在北京买房，一来解决自住（需四房），二来要考虑未来孩子上学（目前2岁）； 基本情况：我和老公都在后厂村中关村软件园上班，目前租房住世纪城，买房希望既考虑学位（优先梯队学位），也能兼顾自住舒适，生活便利，上班通勤方便的，对北京还不熟悉，之前有考虑过世纪城旁边的万柳，但还没有做深入了解，而且感觉单价较高，也担心未来转手问题 问题1：假如预算2000左右，房姐会有哪些建议选择或者重点区域推荐，谢谢 问题2：老公北京户口但深圳有房贷记录，是不是在北京买房我们只能首付8成？如果把深圳房贷还掉再过户给我办离婚，是不是他就可以算无记录？谢谢

回答：海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。 因为「学票」作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 以上是价值层面上的分析。 如果要在海淀买房，又带有自住需求，得要看你在居住方面还有哪些要求，比如居住区域，平时消费习惯对心的商业需求，对环境的要求等。 万柳是热门贵妇盘，自住只能当做消费品入手，潜力不如非学区盘。 我是投资思维，学区建议买一套学区小户型，挂学位即可，世纪城继续租房住。剩余子弹再入手一套朝阳做投资，投住分离，这样才能利益化。 深圳的房贷还清之后，离婚去名。腾出老公的北京2张房票，分别全款抵押的方式入手2套。 一线城市处女贷用掉之后，二套资格购房成本极高，所以都推荐全款抵押，找个垫资公司配合过桥，等过户之后迅速做抵押，相当于首付3成。

提问：美丽的房姐，请问您对郑州的房价走势怎么看？未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么？我们想用100做个投资，但拿不准是新房还是二手，如果ZZ对标SY，您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ，如果二手，能有推荐的洼地区域么？感谢

回答：对郑州微观不熟，建议避开热炒区域，比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。

提问：房姐好，已购二手房，通过中介签订的房屋买卖合同，现在房主未按期完成解押，延期一个月，导致我也不能如期申请贷款，按照现有进度交房要延期一个月，合同中有明确解押，贷款以及完税日期，现在通过中介调解，希望按期交房，但如果房主不能按期交房，有什么好的解决方案吗？补偿经济损失（房屋租金等），还是直接解约合同要求房东赔偿，再找其他房源，担心退定金和赔偿款项不能如期到账，或有更优选择，盼复

回答：首先要看你们对房子是否足够中意，如果很喜欢可以等，也可以提要求，比如再压价。 如果有其他更合适的标的，可以提出解约赔偿

提问：房姐你好，我目前在回龙观有一套小两居，有一辆京牌汽车，想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房（限竞房，据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区），计划于2023-2028年用来自住。【1】不知道是否值得买？未来70%可能在朝阳区工作，30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买，需要付80%首付（约缺180w），【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉，似乎目前二手房存量高难卖，还是想办法贷出钱来交二套的首付更好？【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢？我没找到你的抵押贷操作手册文章呢

回答：自住改善没问题 现阶段建议抵押出来 抵押可以看精华文章，有流程说明并不复杂， 关键是要找到靠谱的中介

提问：房姐，我买新房，接待我看房的一直是开发商的销售，开发商说有个50万抵80万的活动，签订了合同，付首付后对我说，需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里，而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户，我不想打款到这个没有给我任何协议的账户,我该怎么办？

回答：你好，这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户，建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息，给个合理的解释，并签写一份承诺书。

提问：老师好，女儿刚入职北京高校工作，年底能拿到户口，税后到手9000内。计划2020年10月前上车，首付款预计300个之内。 请问，1.投资为主，次新3居，请问能买的标的大概在多少价位？先圈定哪几个区域看房？ 2.是否现在开始养流水？多少合适？不知道表述的是否清晰，房姐费心，感谢

回答：如果选的房子合适，没有溢价甚至被低估，那么评估可以满评或者超评，贷款再贷足，预计可以买到700万左右的标的。 问题又两点： 1.工资流水比较少，贷款需要提前沟通，养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎，因为溢价的占据多数 望京，青年路，九龙山几个区域都可以选择。 最重要的一点是，最近3个月买，不要等到2020年10月。

提问：1.sfsd，首付可以凑到180万，望京码农。 2.明年7月社保满5年。 3.主要为了投资，可能过几年干不动回老家。 以上，目前琢磨明年可以在哪儿把sfsd利用好，有以下几个备选的，如果明年7月时没大涨，优先顺序如下: 1、14号沿线的高家园和芳园里 2、望京北的马南里 3、15号沿线的吉祥家园 4、大多码农置业的天通苑(距离望京和西二旗都是40) 5、东五环边的康静里(距离酒仙桥过个五环就到了，距离望京上下五环就到了也就10多) 对于以上选择，有什么逻辑硬伤么？

回答：逻辑没大问题， 天通苑可以去掉，目前180首付淘不到笋盘 重点是跑盘，这个可以提前做，什么盘应该买自然就会知道

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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