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未来8年房子会贬值吗?内行人说出了实情

房姐谈楼市 2020-02-15 09:05:38

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐好,我在宋家庄有一套900-1000万的07年的房,当时纯投资的,现在对宋家庄没信心,您看是卖了另找房子投,还是等等,现在手上还有500万,谢谢!

回答:宋家庄未来是有潜力的,目前价格偏高。还是建议持有 如果现金流没问题,500万首付再看一套1000+的标的做为投资,也是不错选择

 

提问:房姐好~ 我是打算买第一套房,目前首付可以拿出来250-300,本来是开始看200万的房子,结果越看越高,现在都开始看500-600的啦!最开始锁定的是定福庄片区,后来对北京新天地感兴趣,现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城,我在想买一套两居,想着明年要小孩一步到位,但是若是买5-6百万的,那手里面没有闲钱了,买老房子又不喜欢小区环境啥的,我在东边京顺东街上班,她在大兴上班,我们主要看房的片区选择东,东南方向,现在有点迷茫,求指点。

回答:你好,首付300,建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下,贷款贷足,可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间,大片空地限制开发,传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡,一站之隔的双井远胜四惠,定福庄黄渠双桥虽然更近,但两头不靠,(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的,但是在各种复杂因素的作用下,各区域呈现比较性的优点或者缺点,形成实际价格与单纯常理价格的差异,造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果,价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地,以后现代城为首,聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人,生意有成小老板,三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价,沿海赛洛城算贵的,自住还不错,考虑投资要精挑细选才可以。

 

提问:房姐,我买新房,接待我看房的一直是开发商的销售,开发商说有个50万抵80万的活动,签订了合同,付首付后对我说,需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里,而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户,我不想打款到这个没有给我任何协议的账户,我该怎么办?

回答:你好,这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户,建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息,给个合理的解释,并签写一份承诺书。

 

提问:如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好,顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答:优先顶复,天通苑有电梯加装的暴击,对顶楼升值最名下。 天通苑板块分析: 天通苑分为西区,北区,本区,中区,东区…很多区,基本都有顶复, 我们的顶复一般指的东一区,东二区,东三区的顶复,当然北区和本区也有一些不错的顶复,但是量少,性价比略逊于东区。 东区中东一区最老,质量最差,东二区东三区(法式园)略新,地铁位于东二东三区三点钟方向的路口,商业位于东三区西侧,以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼,远看巍峨,俗称八大金刚,电梯顶复快到4万,不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼,价格2万-2.8万不等,大部分都送露台,其中东一区送的比较少,而且有八角等异形户型,按照浪费面积进行折价,单价会略便宜; 东三区相比户型最为方正,大部分为平顶,赠送露台最大,当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型,其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台,或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看,东一区最便宜,东二区次之,东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱: 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源,具体分为几种情况: 1.面积特大,例如300-400平; 2.原值低+经适房,总税费特别高(100+万); 3.一楼带地下,上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算,上下100平只相当于150平正价; 4.特殊户型,斜角,缺赠送。 例: 天通苑本一区一楼半地下360平,单价2.17,换算正常面积单价约2.7万(360平)。 天通苑东三区斜角复式2.46万,拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型+赠送露台顶复约2.5-2.8万(视赠送,房屋情况,税费不同)。 西区电梯大平层(满五唯一)单价约2.6-3万(视户型而定)。 天通苑需要实地看房,键盘app容易踩坑。

 

提问:现可用现金150万。年收入100~150万,有波动,存在不稳定性。 家庭名下住宅1:市值650万,贷款余额280万,购房满2年,有一般学区,孩子上学用,自己上班方便,2居。 住宅2:购房满5年,家里老人住,市值500万,贷款余额300万,抵押经营贷10年按月还。 住宅3,家庭63岁老人名下住宅1居,购房时间不满1年。贷款50万二手房贷款。 想请问老师,打算住宅3满2年之后,置换成3居,在住宅1附近。现在手里现金可以投资燕郊吗?还是先不动,之后直接置换北京?

回答:1.年收入很高,有充足的月供和换血能力,适合做好头寸,优化贷款,接受一定程度的预支贷款。 2.住宅1初步看负债率40%左右,如果评估能到700,贷款能到450,可以考虑重新抵押一次得到现金。 3.住宅2初步看操作空间不大,需要知道具体信息,房龄太老可以在下一波行情出售。 4.住宅3信息太少,一居一般是卖掉的 你的现金太多了,北京买800万可能都不是很难。 燕郊是手头只有30万没办法才去的,现在也不是燕郊的节点。

 

提问:房姐好,现在中直机关,户口集体户在东城,29岁sfsd,想婚前用爸妈的存款买给他们住的房子。400-450万爸妈的家底,首付200-250(流水开到2万5所以接力贷贷的少)。 你推荐哪个片区?是买西城东城非学区 把户口落在东西城,还是蒲黄榆南三环里外、朝青版块、潘家园呢? 两居还是小三居呢?目的就是给爸妈住,看娃,交通好,兼顾能升值吧。

回答:朝青板块性价比较高交通环境综合看也还可以,可以重点考虑 东西城太贵不考虑, 这个价格两居居住体验会更好点

 

提问:首付子弹450,首付首贷,求推荐北京北面次新楼盘,五年后有换房打算,故希望能跑赢大盘,其他要求可减弱。

回答:450万对应1000万上下的房产 5年后换房,可以考虑投资,建议不要限制,而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园,珠江帝景,朝阳公园丽水嘉园,东风桥,望京的次新

 

提问:房姐,台湖万科东望90平三居可以买吗?您好像说不让碰这个盘,能不能简单说一下原因呢

回答:典型的远郊CEO盘, 距离远,没有明显的大型高端产业带,很难聚集大量涌入人口,万科品牌溢价后期会长期横盘

 

提问:入圈第一问:我是外地人,孩子在朝阳区亮马桥附近工作,为上下班放便,想买周边二手房,50平二居室,新源衔和新源里的二手房房龄都在40年,价格在7万到8万,这个价位还有升值空间吗?还能选择吗?比较纠结,本人是买第一套房,能够凑出300万,应接如何买房?请房姐帮忙指点!

回答:你好,子弹300,可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块,主要是正常的楼盘太少,没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年升值潜力很一般

 

提问:房姐您好!烦请有空帮忙出主意!本人2018年公贷120,购买回龙观龙华园北区一套120平房子,以租还贷,想再全款300,投资一套回龙观区域的房子,可否推荐哪个小区?已看过您写的回龙观板块的介绍了,还是希望您具体指导,我还有其他什么方式可以入手二套房仅投资用?(首套房抵押条件)能让我的利益最大化,盼复!谢谢

回答:垫资抵押依然可以做到低首付 如果流水充足,不如加点杠杆,500-600总价的TTY大户型更适合投资,再以租抵供

 

提问:房姐你好!请问北边三、四环的房子跟东三、东四的房子比较如何啊?也是刚需,想关注小三居或者大二居,北边的保利金泉好么?或者东边的丽都一号?

回答:保利金泉是溢价盘,整个亚运村是以溢价为主,可以圈内搜索「亚运村」。 大屯路小营一带偶尔有个别楼盘出来个别低价房源。 酒仙桥不适合购买单价7以上的房子。丽都一号溢价比较多,单价7以内的地铁次新,单价5万左右的老破小和大面积,是主要的选择。一墙之隔的上东三角洲 价格骤降三分之一。 好在酒仙桥地铁快开了更近。 优点是宜居,房子品质还行。 北三环普遍比东三环贵,投资更喜欢便宜货。

 

提问:房姐好,本人房产投资小白,已婚,夫妻双方都是北京户口,无贷款记录。前一段时间工作调动,出售一套自住商品房,500多万。请问,现在做怎样投资比较合适?工作地点在丰台青龙湖这边,这边的新盘能否出手?谢谢。

回答:如果还款能力没问题,500万,可以优先买1000万左右的双井次新大面积三居,另一个值得推荐的板块是望京。 单价尽量控制在7.5万以内的标的。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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