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以下精华问答来自北京房姐知识星球。
提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？
回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。
其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。
提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？
回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。
这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。
这里可以引申到另一个知识点：为什么朝阳路的很多小区价格明显低？90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。
而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。
然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。
这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。当年的好地段，高价格；
10年后的弱地段，价格上不去。
提问：房姐，常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？
回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。
提问：房姐好，通州朝阳交界的两个盘，西马庄园和京贸国际公寓你怎么看？
回答：京贸的容积率比较高，户型不太合理，整体的性价比不如常营，在于总价一般比常营低一点，加上挨着通州，所以也吸取了一部分流动性。西马庄园不太建议，位于夹角位置，被通燕高速，运河和铁路包围的孤岛地块，加上2000年钱的老公房，价格接近4万，缺乏性价比。
提问：姐姐好，最近看了新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。
回答：不适合。珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。很少有人会在意沙县小吃少放了一个蒸饺；但是Hermas掉了一颗扣子，也能上媒体新闻。另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。
提问：房姐 请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？
回答：500万以内很少有次新。500万以内的次新，有两种为主：
1.远郊带地铁两房2.三四环或带学区一居一居或学区基本都会产生溢价。远郊地铁房，需要精挑细选；例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高；房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。一定要把握好地段和对应的价值。
提问：房姐 我们是河北的，在北京办的工作居住证，只为买房，刚办好工作居住证，这个工作居住证需要一直维持着吗？考虑长期有效到期续签的话，每月5K，不考虑续签的话，没做2K+，需要一直维持着吗？
回答：关于工作居住证的续期和有效期问题：
1.买房过户前，需要工作居住证有效状态。
2.拥有工作居住证，家庭身份可以买两套。
3.工作居住证暂停社保6个月内，为有效。
4.工作居住证3年为一周期，如果3年后需要预约，则周期内每个月的社保基数和纳税都需要高于建议的值（社保基数和个税）。
5.如果只用3年，可以每月社保基数。
6.考虑下后续是否要用工作居住证上学摇号等。
7.工作居住证失效或过期后，需要重新办理。
提问：房姐好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息/过户/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教?
回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。天鹅湾不卖，可以买；泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。
提问：房姐之后还会写CBD地区的踩房攻略咩？CBD地区1000-1500w的房有哪些值得入手呢？富力城如何？朝阳公园附近像棕榈泉、泛海国际、观湖国际这种盘值得入手么？感谢！
回答：踩房攻略还会在知识星球内部分享。
富力城如今已经不属于优质小区了，小区的价格在市场同类中性价比属于中下，由于价格提前透支，未来空间有限另外几个也可以看，不过普遍有溢价，需要淘最终是要看价格另外推荐看看：CBD阳光100 6.5*220双井九龙山次新 7*200
提问：房姐你好。孩子明年小学，计划西城买。现住房在通州计划出售，大约七百万，自有资金三百万。我觉得通州未来限购解除后还会有空间，计划是卖房后在通州买套五百万左右房产，现在看好世贸国际公寓或新华联锦园的三局出租，此小区如何？剩余去购西城
回答：通州按规划未来会不错也看好。只是当下的价格已经超出目前的价值，属于溢价了。
如果愿意长持5年以上可以考虑，短期看通州会跑输大盘学票和投资分离的思路是对的，新华联锦园>世贸国际公寓
提问：房姐好！夫妻双方以前有京外纯公积金贷款（已还清），目前无房，有京票，双方个人征信未显示贷款记录，北京公积金中心系统也没有记录，提问1：这种情况能算首套嚒？现在西城区积水潭附近陪读(还要陪读10年)，手头现金220W。方案一，在附近买个小的自主。方案二，因在北五环上班，在北面买个两或小三居先出租（不要求学区，交通便利些，附近有公园的），提问2: 哪个方案好？有其他方案推荐嚒？可帮推荐购买区域嚒？想先离婚，由一人购买，保住一个sfsd资格，再复婚，提取配偶公积金共同还款。提问3：复婚后使用过了配偶公积金共同还款，以后再买房她还能算首套嚒？
回答：如果均无贷款记录算首套西城附近由于学区溢价，不推荐可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套
提问：房姐你好。大厂孔雀城和北京市政府一河之隔，目前和北京之间的路还没有通，虽然品质和整体规划比燕郊好很多，价格却和燕郊基本持平。河北北三县一直就有被北京合并的传闻。请问，孔雀城的房子现在有没有投资价值？
回答：
投资没价值记得前几年疯狂的时候，一堆人排队，现场各路群众演员，还有中介伪装跳楼……说到这事儿，正好谈谈环京：
1.以前的环京基本只谈燕郊，现在北三县，固安，大厂都加入了话题，但我认为目前有价值的只有燕郊，原因以后讲。
2.在北京工作的外地人，五年十年后，那些买不起房的人就会麻木，逐渐接受租房的生活，只剩下60公里外成片的鬼城。
3.外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。
4.而每天开车60公里，上下班四只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？
那和我住在五线城市有什么区别呢？
5.所以最终结果是：
外地人买不起可以租，租金翻三倍也得继续租，要么租不起滚回三千一平的老家，也比买一万一平的河北农村划算。
6.那，为什么还有这么多人买环京呢？
因为人是动物，恐惧和贪婪的本能一旦被激发，就很容易占据原本就不发达的理性。
7.财富总是向能力递归，富不过三代，终究是穷人眼里的故事。
提问：房姐好，北七家发展如何？华润的未来城市，单价6w，性价比如何？东坝和北七家相比，哪个发展空间更多？北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么？140平以上的
回答：北七家是逊色于天通苑的，而价格上反而比天通苑（大面积）更贵。
目前未来科学城带动的几个新盘，基本都没投资价值东坝相比北七家要好，但也过了投资时机140+天通苑依然是好选择
，详见知识星球内部分享《天通苑板块选筹实操》
后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。
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北京房姐2020-02-14 17:30:08
