我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您好！在天津买学票，二套，首付40，市六区老破小、武清、滨海新区、大港、静海团泊湖该如何选择呢？

回答：首付40，选择不多，滨海新区和武清属于爆炒板块，投资回避。目前能享受学区福利，潜力也不错的，更推荐海教园板块，地铁沿线还可以淘到单价1.8左右的新盘，通过特殊操作也可以操作成3成首付。重点关注下。

提问：感谢您回复了我上次的问题，不知道您还记得我的问题吗？因为我是房产小白很多不懂的地方，但是从您的回答中我有几点考虑1:买了投资房后，老人居住问题还没解决，是在亦庄我们现在居住地附近租房吗？然后把投资房再租出去？这样操作有利吗？不能实现以租养贷啊？2，全款抵压贷款后房产我们要持有多久才能获利或者说是卖出去？这个怎么算啊？贷款要等额本金吗？

回答：对，你理解的没错，职业多军大多都投住分离。 以租养贷需要看具体标地，目前北京还能实现以租养贷的，也就是天通苑大面积了。 北京现在还是逢笋入原则，只买性价比高的盘，市场价的8-9折左右，买入即赚，横盘期也有确定。 贷款一定是等额本金，年限越长越好。 小白建议把圈子的精华内容先学习下。

提问：房姐你好，求详细分析下万橡悦府。本人工作在唐家岭这边，可以说上班非常方便，中了悦府的毒，不能自拔。目前情况是，已婚，有一个孩子，自住需求强，想尽快上车。sfsd，手上目前有60左右(太少，我还想上悦府的小三居)，两人税后4左右，请问，我这样加高杠杆上悦府值得么，如果可以上，求推荐几个靠谱的加杠杆方法，谢谢。

回答：从投资角度看，肯定是不建议你买的 但是千金难买你喜欢，万无一用是钞票啊 自住可以买自己喜欢的，轻微溢价可以接受，但是不能套套都是CEO盘。 收入很稳定，税后4万可以适当加杠杆 几种融资方式： 1.很多公司有员工无息贷款：阿里 腾讯等 2.如果家人是农村户口，可以申请贫困户的无息贷款 3.创业贷款 4.信用卡空当接龙 5.亲戚拆借 5.各种低息信用贷，如果资质好，北京的公积金信用贷可以做到4%内的利息 当然按揭之前不要你们名下不要有负债，如果需要申请信用卡和信用贷，尽量换人申请。

提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。 问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？ 问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？ 问题三：您觉得光辉里怎么样？ 谢谢

回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥 上半年会回暖，问题不大 光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书

提问：房姐你好！请问中海丽春湖墅这个项目，刚需可以入吗

回答：一般通勤人口数量急剧下降的地区，或者卫星城的地铁外缘。 比如天宫院再往南，沙河再往北。 而中海丽春湖墅这个项目这个项目的定位是远郊CEO盘，只适合自住，不适合投资。 有些盘，一收割就是一辈子。

提问：房姐您好，麻烦问一下，2020年北京，天津的房价趋势，谢谢

回答：长期看房价依然箱体振动向上 短期一年内，要看政策，压了这么久如果有松动肯定会爆发，不过几率不大，目前经济下行压力大，小的利好和放松可能会有，就像之前降准等都属于隐性利好。

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

提问：房姐你好，请教您对于一类经适房，要交10%网签价土地出让金的问题 1.目前有个一类经适房，中介反馈，业主去建委把房子比如1%份额转到孩子名下，这样房子就变成商品房了？ 2. 由于孩子后续办理贷款过户不方便，所以孩子1%份额再转给业主，业主名下就一套房子，所以可以按照满五商品房来卖，这样是满五商品房么？真心没听过可以这么弄 3.这样操作，对于买家来说，有啥风险不？ 谢谢您

回答：1.胡扯，这个中介可以拉黑了 2.不能 3.忽悠买家签约，签完了一切都是买家的责任，不能过户或者税费付不起是买家的责任，中介的责任是负责跑手续过户，买家自己卡住了导致手续无法进行是买家的责任。

提问：考虑三年后孩子上学，考虑东西城合并还有锁区传闻，德胜这一年半年还能买么？如果考虑保值也还能兼顾义务教育别太差，能否给个具体楼盘，区域亦或是思路，目前合并锁区的传言一出来，思路直接回到原点

回答：东西城的趋势是赶人＋学区摊薄。 现在学区是有一定风险的。 对于德胜来说，在西城这个概念内性价比尚可。 看你想赌眼前还是考虑风险。

提问：您提到： 北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。 表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。 我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的纯商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐

回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。 原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨； 一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。 10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。 万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。 判断一套房子的价值，只有笨办法： 大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验； 通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。 写《北京城市指南》之前，已看过1000多套京房，然而现在回头看当时写的，又会有很多的不满意。 郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 金融街还没有拿到证，从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。

提问：房姐，央行发布了新的房贷利率政策，可以给解读下吗，对北京房价会有什么影响，下半年还是首套上车的时机吗，谢谢

回答：本次新政只是渐进性的改变利率定价方式，房产利率会独立于货币宏观调控之外（降准、降息），长期看房贷利率会分化严重，不依赖房地产城市利率将走高，过度依赖会利率走低，但过程比较缓慢，不会有明显影响，短期利率应为不变或者微降。 该买还是一样买

提问：房姐您好，珠江帝景、九龙花园、合生国际、国美城、后现代城这几个小区怎么选择，有点纠结，首付400-450，sfsd，考虑总价850-900之间的房子，您觉得合适嘛？恳请回答，谢谢了

回答：珠江帝景投资兼自住比较合适 九龙花园偏老破大一点，主要靠大面的性价比高 后现代城差异很大，要看具体房子

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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