我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：霸气的房姐，看您总喜欢推荐酒仙桥，十里堡，tty大平米。能简单说一下原因吗？

回答：北京大部分区域已经明显溢价，或者概念炒作价格不符合实际价值。 这些地段还属于价值洼地，想要投资跑赢大盘，选对筹最关键

提问：房姐老师，15年底购入了有一套六铺炕的学区老破小，现在还没有满五，现在也不太好出。 因为你的建议，想年底前抓紧买一套，但是凑不到什么钱，自己大概有40多万，公积金20多，父母还能出80左右，这个情况下怎么操作进行？ 谢谢！

回答：没有满五不是决定问题，目前处于高价位+学区，是考虑裂变的主要因素。 满二基本可以考虑出售\/ 六铺炕的房本可以发我们看一下，评估是否可以抵押，再看你们的征信流水沟通贷款的情况。 40+20+80=140，这样只能买上车盘不划算。 六铺炕如果可以抵押，可能有400-600现金。 如果出售，估计500或者1000往上了。 其实现金非常充足，可以好好规划一遍。

提问：房姐您好，问一下首付400万左右，首套，想看海淀清河，上地，西二旗附近的房子，有什么推荐的么。 还有我们因为五年内都不会去住这个房子，是再攒两年钱好，还是现在上车值啊？ 我们夫妻大概年税后70左右，现在没有小孩

回答：这几个区域不推荐，像朝阳看 清河，西二旗本身很贵，望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于西二旗的情况下，西二旗8-10万，望京5-9万，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润 买房宜早不宜迟。

提问：房姐你好。我现在住百子湾是两居室，想改善住房换一个三居或者更大一些环境好一些的房子。目标还想在朝阳。曾看过安德鲁斯，京城雅居。但是又担心孩子后年上小学接送不方便，目前不太考虑学区问题。您觉得安德鲁斯和朝阳其他小区户型好一些的，价格在1500以内，有推荐吗？纠结不知道该买联排叠拼这样的还是大平层。谢谢

回答：如果考虑保值，还是建议大平层 青年路，大望路，双井，这些地段更好 楼盘可以看下附近 天骄，九龙，珠江，丽水嘉园，3-4居

提问：房姐您好，急需帮忙。 我是sfsd。一家四口明年海归，上车是关键，投资自住兼顾。 首付300，父母可再支援200左右，理论上岳父母也可再支持200，但别用岳父母的。我们国内没有流水但有生意，银行卡能看到不断的进账。 看了德贤公馆二手135平单价6.5w（拎包入住）、双井怡馨园160平单价5w1（能忍）、双井九龙花园170平单价4w8（需要重装），这三个各自怎么样？ 另看了天通苑西区200平单价2w6，超破，投资的话值得买吗？ 在考虑用父母的二套名额全款砸这个，再在东三买个小的凑合住。否则就是用我的资质买上面那样的，您有何建议？ 您介绍的望京金台路大望路等地能否给几个该去看的小区和价格标准？

回答：如果不用你的岳父母，首付是500万。 有首房首贷，选筹克制的话，可以贷足买到1100左右的标的。 贷款流水先放在一边，有办法解决。 1100标的超过了天通苑的区间，可以不用选（或者买两套大面积）。 双井这几套九龙可以看看，其他不行。 具体的选筹要根据你的资金，贷款资质，材料，个人需求细节来分析 另外时间不能太晚，最晚年底。

提问：房姐，您好，海淀世纪城现在购买是合适吗？推荐下哪的合适？

回答：如果投资并不建议买，现在像朝阳看 如果刚需着急，就买小户型作为学票即可 不着急就买非，学区政策长期看会变动且溢价高，投资回避

提问：房姐总好，这次总算加入了，去年在你这里买的tty涨幅喜人，谢谢你们帮忙建仓！ 还有个问题，为什么现在说北京的趋势是在下跌呢？除了少数有涨是大行情还在下降吗？还是说以后都要下降？

回答：首先恭喜 这个问题之前也有人提到过。 2017年以后，北京市场的情况是：90%的房子比合理价值更贵。 在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据力量。 导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归； 而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。 表现出来的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。

提问：昌平有两套回迁，老人名下，价值800w＋，家里有俩儿子，老大4年纪，老二明年上幼儿园，注重学校，考虑海淀，看您文章不推荐，为了孩子和将来，反正就是考虑换到市里，毕竟昌平太远，看不到发展空间，求推荐小区和方法！本打算换黄庄，老公不同意，说全力以赴换小，万一不成才，房也拼没了，将来儿子都没地儿住了

回答：如果目标是海淀区，由于海淀整个带学位，所以部分学区溢价是逃不掉的。其次海淀区的综合小区品质比朝阳低，尤其老公房偏多。另外商业和交通整体比朝阳低2-3个梯度。最后海淀区的学区已经多区划片，如果一定要买对口的学区，西城是更好的选择，建议买个老破小，把风险控制到。你的首付是多少？收入情况和负债情况怎么样？

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！

回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。

提问：房姐好，现在我们在回龙观有一个66平的小两居，孩子在附近上小学。想换一个三居，刚需自住的同时希望能够保值。请问房姐有什么推荐和需要注意的吗？

回答：这个需要看你的资金情况, 目前回龙观已经整体偏高了，淘笋盘很难，跟随大盘还是没问题 国风美唐、和谐家园、融泽嘉园 做为改善型可以关注

提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。

回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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