我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？
回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。
不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。
投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。
提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？
回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。
城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。
海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。
这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺
提问：房姐你好，之前你说500的子弹可以考虑1000的标的，请问怎么操作呢？本人在上海用了sfsd，还有120贷款没有还完。
回答：做好选筹，评估和贷款。
首先你要了解买房整个流程的原理，贷款是根据评估价来，一些区域是可以做高。
中介一般也不懂这些。
提问：房姐好，最近一直在看帖，sfsd，原本打算首付110，组合贷买一套东四百子湾或后现代城的开间一居，看了您的帖子想做抵押贷，买一套小两居或标准一居，地点在常营附近（北京新天地）请您帮忙看下资格，能博到多少钱和操作中需要注意什么。
年入50w，有车，31岁，无不良征信记录。
回答：110属于上车盘
sfsd不能浪费啊，全款抵押是在sfsd用完的情况下，最优选择，抢笋盘除外
能多贷款非常重要
提问：名下没有房子，有650万现金，还有一套商铺十年前100万买的目前价值50万左右可出售。有两个孩子有上学需求，上学时间是2021年。如何买房兼顾上学的学校质量和生活的品质。谢谢
回答：一般建议自住和学区分离
200-300买入一套小平米，做为学票
剩余首付一套品质房，这样自住学区和投资都能兼顾
提问：房姐威武！
回龙观经适房2000年小区，6跃7复式，一层188平大四居，一层眼镜户型格局好，二层尖顶71平+31平露台，房本总面积259平，二层格局不好利用率低，房子距离地铁不到1km，属于小区最北侧的一排樓，北侧临市政小路有一些噪音。满五商品房，单价25000，纯投资，是否值得入手？谢谢
回答：回龙观和天通苑是物业产品和市场表现都非常相似的两个板块，也是很好的楼市对照观察组。
二层斜顶，就要看层高低于多少的部分不算面积，例如层高低于2.2米的一般不算面积，那么斜顶也是可以接受的。
价格首先要看小区
提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？
回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小；
房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低；
通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。
提问：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5万，预计明年初回款有500，上海有套133平的三居室，满五，市值450贷款还有120，但因为地段不好，较慢，现在出租明年九月到期，希望能置换到更具空间的核心地段，并且准备搬去上海。子弹有限，不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住，兼顾投资。资金使用上，不知道怎么操作才能更有效率，也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小，再dyd，同时卖掉上海的房子，换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子，再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区？多谢
回答：上海性价比的区域 康城，九亭和江桥，
建议先置换主区域上海，再根据资金情况选北京，主看东三东四老破小
提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？
1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房
2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房
3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房
如果值得入手，合理的价格应该是多少？
期待回复，多谢房姐！
回答：定慧寺老公房，回避
田村老小区，7万+价格堪比朝青
自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。
如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。
阜成门上班可以买朝青。
提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。谢谢！
回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑
推荐下面几个
角门4，10交汇地带550左右商品房
还有广安门，莲花桥，天宁寺一带
提问：欧大，手里有几百万现金，主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段，年前是买北京还是深圳还是重庆？
回答：有大头资金，大头资金贷足在北京。
零散资金，多笔进账的资金，可以开在重庆或者沈阳这种舢板上。
重要的是，哪个舢板可以批量生产，批量建仓，起步更快。
提问：房姐好，咨询北京改善+保值
目标区域：白家庄、东大桥、团结湖
现状：北京夫妻一套自住商品房在石佛营（满五年，两居，总价410，贷款70），二套是两限房在东坝（暂不可售）。另有现金90年收入60-70月薪2.8公积金缴存，无信用贷（某银行说可贷50）。外地一套房产估价150（暂不卖）。
初步想法1. 今年春节前后买。标的看了主要是70-90年代房子公房，800上下。卖一套房后加现金按中介说的首付还是不够。看了房姐说全款抵押，看了好几遍也没看明白...是否需要找中介渠道？如何操作呢？多少利息是合理的？2.等一年之后，现金还能再增加个100+，但这个想法自己的主动权太小了。想求助房姐建议
回答：公房2套可贷款4成，选筹够好的话，卖了石佛营后可以买800左右的标的。
即使还有欠缺，也非常小，可以解决。
建议先看房，同时石佛营挂牌出售，有漏可捡就出手，没有特别合适的就慢慢看。
需要需要找垫资公司，全款入，再抵押经营贷出来，利率5.× 贷20年
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐
2020-02-12 11:05:38
