我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定

回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。

提问：北京：昨天北京单日成交量破年度纪录，成交量从100—200多套，直接升至572套。 房姐老师，北京是回暖了？

回答：最近市场略有一些回暖迹象，回暖不一定是成交量所直接得出的结论。 北京市场回暖，可能是多方面因素的作用结果： 首要因素还是洼地填平，低价盘已经去化差不多了。 溢价盘，该吐的也吐出来了。 购买力，也积蓄很久了。 也很久没有好的一手项目入市了。 外地市场，比如深圳等，已经开始放松政策信号，进一步助推北京。 总之，建议北京的房子在明年年前买好。 时间不多，大家抓紧筹钱，准备贷款。

提问：房姐好，240万首付，新天地东向370万一居值得吗？还是亦庄的两居更有潜力？

回答：要看单价，不过你看的区域都属于溢价较高 八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大的老破小还是可以淘一下

提问：房姐，请问如何利用信用卡额度提高首付，我只有招行一张信用卡，预借现金的利息跟信用贷差不多，是办理多张循环借还吗？

回答：一般玩法是信用卡空档接龙 三卡为一组，能输出组卡额度的65%左右 比如三张卡加起来30万，能弄到20万，而且利率4·x 能做到比首套还低 需要考虑各卡额度配平，多卡之间还款日间隔，还要有个自己的JI

提问：西安的二手房值得投资么

回答：西安这种正统的摊大饼平原城市，惯常做法都是找未来可能成为区域热点，现在价格还不高的副中心。要有大片土地可供开发，要有给力的轨交规划。 西安短期会区域平稳。 可以看看大明宫，昆明路西延线，纺织城板块。

提问：美丽的房姐，请问您对郑州的房价走势怎么看？未来3-5年能给指点一个大致涨幅比例么？我们想用100做个投资，但拿不准是新房还是二手，如果ZZ对标SY，您觉得哪里更适合。我们心理方面更倾向ZZ，如果二手，能有推荐的洼地区域么？感谢

回答：对郑州微观不熟，建议避开热炒区域，比如东区。 围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。 东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。 如果是本地土著可以入。

提问：房姐您好，想问一下手里有二百万左右，可否找垫资公司借款三百万，全款二套，然后在抵押还垫资？这样操作风险大吗？

回答：问题不大，和你说下注意的点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。

提问：房姐好，我北京工作居住证单身女，固定流水每月1.5W ,sfsd 想投资为主居住为辅，现金50 xyk有30万 家人能凑50，我的情况推荐如何上车，现在还是个小白！还是不要勉强上车，在积累些资金!不知明年房价走势如何？

回答：凑到120w+主看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新 房产依然是现在的投资品，不过现阶段需要精挑细选

提问：您好，我的情况是这样的，在北京有一套自助住房，手上有现金，想在北京再入一套，投资和自住兼顾，草桥欣园98年房子，目前报价5.88w一平，这个房子有400w的银行抵押，需要帮助业主解抵押再交易，请问这套房子能买吗，帮业主解抵押有风险吗？如果选二手房您建议的区域，还有新房建议的区域，谢谢

回答：选筹需要看你的资金情况 我在详细说下这类标的如何处理 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：200万首付是选择: 1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里 2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居 是优先选择哪个？

回答：优先看价格 话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路非常破，电子城2000年的小区，距离两个地铁都比较远，单价相比望京同类老破大表现鸡肋。 还不如 上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是产业园，环境和配套都上了两个档次，更有机会淘笋。

提问：你好，本人首套，亦庄上班，经开汀堂，禧瑞天著，和悦华锦。从学区，商圈，交通，保值角度哪个性价比较高。

回答：和悦华锦这几个属于基本配置，稳妥性强调。 如果在意居住品质，要看你的个人要求。 投资性价比的话，望京次新更有投资价值 建议投住分离

提问：房姐，您好。最近考虑购房，首套。自己和媳妇的都在中关村工作（北4环），首付大概能凑到230左右，新房和二手房都考虑，麻烦房姐帮忙推荐下。

回答：我建议首套一定要兼顾投资，否则后期换房会面临很大的资金压力。 一种可以看角门4\/10交汇地带550左右商品房 或天通苑500多万的大面积平层顶复

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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