我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，求详细分析下万橡悦府。本人工作在唐家岭这边，可以说上班非常方便，中了悦府的毒，不能自拔。目前情况是，已婚，有一个孩子，自住需求强，想尽快上车。sfsd，手上目前有60左右(太少，我还想上悦府的小三居)，两人税后4左右，请问，我这样加高杠杆上悦府值得么，如果可以上，求推荐几个靠谱的加杠杆方法，谢谢。

回答：从投资角度看，肯定是不建议你买的 但是千金难买你喜欢，万无一用是钞票啊 自住可以买自己喜欢的，轻微溢价可以接受，但是不能套套都是CEO盘。 收入很稳定，税后4万可以适当加杠杆 几种融资方式： 1.很多公司有员工无息贷款：阿里 腾讯等 2.如果家人是农村户口，可以申请贫困户的无息贷款 3.创业贷款 4.信用卡空当接龙 5.亲戚拆借 5.各种低息信用贷，如果资质好，北京的公积金信用贷可以做到4%内的利息 当然按揭之前不要你们名下不要有负债，如果需要申请信用卡和信用贷，尽量换人申请。

提问：您好，近期的感觉我的房产配置不高，希望房姐给予指导。名流花园顶层复式的房子151平方米，满五，价格360万，值得入手吗？另有北京西三环边有一套42平米的商住楼，首付110万元，贷款还剩77万元，租金7500元一个月，是否应该出售？北五环外有自住房一套，可卖380万；卖掉自住房及永清商品房正协商更名转让，可得400万，有信用卡额度40万，该如何运作取得更大？目前购房需要亲戚名义购买。

回答：名流花园位置不好，未来涨幅有限 商住可以出掉 400+首付天通苑大户型，可以出租或自住看你们的需求 在抵押出200左右入东三老公房一套，这样比较合理

提问：房姐，您好。我在18年4月份购入北京来广营北苑的华贸城8号院的房子，房本面积143平，成交下来总成本在1250万，目前这户型房价已经跌到950-1000万左右。我应该出售还是继续持有？有回本的希望吗？大概需要多长时间？

回答：你好，北苑普遍偏贵，加上华贸城属于次新，溢价更加严重。 18年8万+入手，现在涨幅回吐了10%左右。但是长远看，华贸城的居住品质很不错，在下一轮涨幅中价格还会慢慢回归。 继续持有，等下一波涨幅来了考虑出手裂变2套朝阳上车盘。 北京现在由于政策压制，限价房的天量供应，加上市场情绪冷淡，导致价格整体压低，但是经济周期只会迟到 不会缺席，未来1-2年大概率会有一波行情。 感谢付费！

提问：房姐你好，首套首贷，目前在看上车盘，团结湖50平，天通苑100平，价格差不多都是350，请问建议选哪个，是否有其他推荐

回答：团结湖的话主流买到60平总价360-380的两居。 天通苑需要加到220左右，建议通过垫资全款买入再抵押，贷款和税费更划算。 具体看标的

提问：200万首付是选择: 1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里 2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居 是优先选择哪个？

回答：优先看价格 话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路非常破，电子城2000年的小区，距离两个地铁都比较远，单价相比望京同类老破大表现鸡肋。 还不如 上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是产业园，环境和配套都上了两个档次，更有机会淘笋。

提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。

回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限 200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋

提问：您好， 2016年买的固安华夏幸福，空港壹号，全部下来均价17000左右，贷款100万。 今年刚交房，已收房，没下房本，主要固安一直没涨价，反而还跌价。 问题：这种情况有办法退房吗？主要觉得涨幅太小。还是不着急用钱继续持有就可以？

回答：如果有办法，能够做到退房，优先选择退房得筹划准备。 固安楼盘，华夏开发商，都是买房要回避的关键词。 即使不能退房，也要挂着卖掉。

提问：房姐老师你好，东三环的几个楼盘您觉得哪个更好？ 世茂宫园，圣世一品，首创喜瑞都。

回答：世茂宫园，圣世一品是一类楼盘，高档CEO公寓，独栋，缺乏小区环境，附近的交通缺少过渡，出门三环，进来直接是小巷。 世茂宫园对门的康莱德，其实在暗示你，世茂宫园是一个类酒店产品。 这类标的的特点是，往往开盘价很高，中间长期不涨，某个时间段又低于市场价，沉寂了N年后，可能某一天突然有补涨一段上去。 首创喜瑞都，比较典型的贵妇盘，有一定溢价，但是产品本身由于地段+品质属于【孤品】，所以有时不得不成为一些人的选择。

提问：房姐您好。SFSD首付200，夫妻均非京籍社保地丰台和西城，如果考虑未来小孩在北京上学，似乎只能选择丰台和西城，西城不考虑，那么只能选择丰台老破小，现在主要看的北大地5-6万老公房以及丽泽6万多的商品房或经适房，这两个地儿附近学校多小孩应该有学上，您觉得是否值得？ 还有一套方案，就是北京这边在你常提的朝阳东四环附近+回天里找合适房源，然后把老家合肥县城的房卖100，用妻天津房票在天津市区买个老破小给小孩取得学籍后直接在天津上学（可规避无京户的高考风险）？ 我和妻都有北京房票，但限于资金有限只够买一套，是否还有必要lh去保留另一张房票？

回答：从你们现情况和资金来看，朝阳东四环附近+回天里找合适房源 更合适 保留的好处就是为未来留可能性。就看你们未来有无计划

提问：房姐：二套，有贷款。现金可以备900万，缺口250万，链家说二套只能贷款90万，按照您说的全款购房，在抵押，但不知道如何操作，我也有2年公积金，不知是贷款合适还是抵押好，差的250万缺口怎么样全款买呢？另外您看看我选的这个合适吗？链家是收费可以谈到多少？（2.2%+0.5%）自住想购买望京保利中央花园房子，1100万，房本面积112.9平米，（单价97431元每平米）二楼增加建好凉台21.2平米，实际使用134.1平米，（单价82028每平米）两居室双卫生间，客厅两卧室全部朝南，暗卫生间，外搭的凉台蛮实用.

回答：二套贷90万很鸡肋 全款你需要找垫资公司先借钱，全款拿下再抵押出去还掉 只有自住属性，投资来说贵了，不是好的标的

提问：欧大，手里有几百万现金，主场北京已有几套。深圳重庆都没买过。目前这个阶段，年前是买北京还是深圳还是重庆？

回答：有大头资金，大头资金贷足在北京。 零散资金，多笔进账的资金，可以开在重庆或者沈阳这种舢板上。 重要的是，哪个舢板可以批量生产，批量建仓，起步更快。

提问：房姐你好，现有一套海淀苏州街，一居室公寓，现金约100，另有股权激励明年年底可兑换，想改善居住环境，北京二套房资格，所以贷款有限，现有三个方案： 1、置换，卖公寓，换北苑二手房或昌平新房，另外成都投资一套； 2、借钱加贷款，直接买昌平新房，公寓出租，借钱太多并且时间太紧张； 3、等一年，股权兑现以后，明年再考虑.

回答：公寓+学区尽早出手，不值得长持 北苑二手，昌平新房都不是好选择，成都已经涨起来不适合投资 建议置换一套北京，看剩余资金在选城市，这个阶段沈阳好于成都

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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