过去十年中国的“造富”渠道是什么？相信大多数人都会不假思索地回答“买房”。确实如此，事实证明过去十年中国只有房地产才能称得上是“最安全、最省心”的投资神器。但凡在十年前就买房的人，无一例外都“躺着”把钱赚了。那些十年前就下定决心在北京、上海、深圳等一线城市买房的人，如今更是富得流油，一套房产价值就上千万，普通人工作一辈子也挣不了那么多钱。也有很多人仅仅凭借房子就实现了财富自由，阶级跃迁。
十年之前是这样，十年之后呢？未来买房仍然能稳赚不赔吗？还会一如既往的是造富途径吗？
传奇市长黄奇帆近期其实已经给出了答案。他在26日举办的2020中国经济形势解析高层报告会上直言不讳，“未来再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。”
围绕房价走势的争论永远没有休止，事实上，在调控持续高压的这三年多，越来越多的专家学者都改变了口风，从之前的“房多”阵营归顺到了“房空”阵营。有人给“炒房时代”画上了句号，但也有人依然坚定不移看好房地产的未来，看涨房价。即便在当下大多数专家学者大咖都改变了观点的情况下，我们依然可以看到有很多专家对楼市、对房价坚定不移，一如既往地爱意绵绵。
最贵经济学家任泽平说，本质上中国的房屋并不够多，未来房价仍然有上涨的趋势。虽然18年预测“2019年房价会报复性反弹”栽了跟头，但丝毫不影响他对楼市的“看好”。
站在买房的十字路口，很多人就犯了选择困难症，谁的话是真的，到底该信谁的？不买房未来真的“一年又白忙”怎么办？现在买房，过两年房价真的跌回“解放前”又该如何平衡这种亏损？10年后，中国的房地产还会像现在这样好关注度吗？届时房子是“大葱价”还是“钻石价”？今天我们就来仔细研究讨论一下，顺便听听内行人的专业判断。
首先，从当前的楼市基本面来看，房价未来真的很难再普涨了。或可以宣布买房躺着赚钱的时代彻底终结了。这个判断不是信口雌黄，而是基于当前房地产市场的三个“逆转”信号的总结分析：
个逆转：国家对房地产的定位发生了180度逆转。
截止到11月底，今年调控总出手次数高达554次。但我认为最厉害、里程碑意义的改变还是7.30国家一改常态宣布“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。说得直白点，这16个字很有可能将决定未来10年中国房地产的发展走势。
从98年房改开始算起，我们的房地产进入市场化已经有21年了，毫不夸张地说过去20年中国房地产已经默认是经济发展的驱动力之一了。但2019年7.30国家对房地产定位的逆转，首次高喊“不拿房地产刺激经济”，或可以认为是中国房地产彻底告别高速发展的元年，更可以理解为投资炒房时代的宣告终结，刚需时代的来临。过去这么多年，房地产其实在中国经济中扮演的都是发动机之一的作用，现在国家宣布房地产这个发动机要“停用”，必然意味着房地产未来要被持续打压，发展受阻也是大概率事件。
第二个逆转：国人对买房造富的态度发生了惊天逆转。
如果说16年国家首次提出“房住不炒”很多人对此根本不当一回事，那么到今天相信没人敢这么想了——太多的事实证明，不把国家的话放在心上，必然会付出惨痛代价。关于这一点，燕郊的炒房客最有话语权。
过去20年房地产是名副其实的“造富”神器，但也不能阻挡它地位下滑，造富能力下降的事实。尤其是18年下半年之后，楼市降温开始席卷，连一线城市都开始下跌了，国人才彻底明白过来，所谓的专家所谓的“房价只涨不跌”都是笑话，这个世界上没有只涨不跌的商品，也没有只赚不赔的买卖。尤其是当“遏制房价上涨”的口号喊出来之后，以往拼命往里冲的投资炒房者终于清醒了，开启了“逃生”模式。
越来越多的国人对买房造富神话心生怀疑，演变到最后就是赤裸裸的不买账，从门庭若市到门可罗雀其实只是顷刻间的事——开发商、炒房客、多套房的人怎么也不会想到，市场凉得那么快，热闹时挤破售楼处大门的蜂拥购房者顷刻间消失得无影无踪。
第三个逆转：不鼓励买房，打击投资炒作，保护刚需利益，奠定了楼市回归居住属性的基础，更意味着未来房价上涨空间严重不足。
16年十一之前国家其实还是鼓励民众积极买房的，看看彼时的信贷政策就知道了：贷款利率打七八折，首套房首付可以2成，等于给了购房者利用金融杠杆的机会。然而过度的刺激必然会带来难以治愈的后遗症。房价失速上涨、炒房投机横行、刚需利益被挤压、开发商违规操作层出不穷、房产投资属性凌驾于居住之上……
治乱的方式就是重拳出击大力整顿。已经数不清过去三年调控了多少次，也计算不过来多少政策是基于打击投机炒作而制定的。但不管政策铁拳如何出击，保护刚需的初心永远不变。
其次，坚持了三年零三个月的调控，毫无疑问是成功的，继续坚持下去很有必要。
调控不仅让楼市回归了稳定，更彻底打破了经验主义者们的种种幻想，开发商、中介、银行、地方以及投资炒房客都在学着顺应趋势，做出改变。这其中开发商和投资炒房客的态度转变最为明显，过去几年开发商敢傲娇地对购房者说，“炸楼都不会降价卖房，抢着买房的人多了去了”，但是再看今年的市场行情，购房者在预期不足的情况下，选择理性观望的较多，开发商使出浑身解数也拯救不了购房者的信心，新房严重挤压，库存消化不掉，回款更没指望，所以越来越多的房企不得不放下身段，走降价卖房的简单粗暴路子。
市场上更难觅投资炒房客的身影，现在的购房者以首套刚需和改善需求为主。为什么会这样，原因很简单。调控政策牢牢压制了需求，有钱没资格是一方面，另一方面是金融政策收得很紧，现在投资性购房完全没有杠杠可用，房价上涨变得毫无可能的情况下，这个时候完全动用自有资金投资炒房，不仅不划算，而且是在傻傻为开发商为国接盘。
有句话说得好，明天和意外你永远不知道哪一个先来。
10年后，房子是“大葱价”还是“钻石价”？
内行一席话说得很明确：10年后中国的房价分化会非常严重，越是人口聚集、产业发达的城市，需求也会越多，房价毫无疑问也会越高。因为供需影响价格，这类城市因为土地的限制，因为发展的需要，更因为购房需求的无限膨胀，房价肯定不是当前的水平，尤其是核心区域优质地段的好房子，说它的价格比肩“钻石价”一点也不夸张；而那些无人口又无产业更无资源的城市，无论楼市如何演变，房子最后都只剩住人属性，有需要的勉强可以按市场价购入，对没需要的人来说，这些房子可能一文不值，啥也不是。买来还要交物业管理税费等，得不偿失。因此，我们不能一概而论未来的房子到底是“葱价”还是“钻石价”，最准确的说法是，葱价房和钻石价房都依然会并存，只是它们存在的意义完全不同——北京上海这样的城市的核心地段的好房子会像稀世的钻石一样流转于世，鹤岗玉门乳山这样的城市房子白送可能都找不到人接手。在房子过度开发建设，房子已经是“烂大街”的城市，买再多的房产也是枉然。
内行的话其实完全可以总结成为“9个字”：分化加剧，葱钻价并存！更明确的说法是：未来在市场分化之下，投资机会越来越小，也就是具有造富功能的房子越来越少。
未来不管是自住还是投资，都要改变过去“闭眼”买房的逻辑了。过去在大环境非常好的时候，各种姿势买房都可以稳赚不赔，但是随着调控的降临，随着国家对房地产的定位的改变，国人再毫无逻辑地投资买房，说句最糟糕的，真有可能把过去“躺赚”的钱都赔进去。
个人认为未来买房要严格遵循以下三点，基本可以做到买房不吃亏不后悔：，往城市的中心的中心去买，尽量买具有优质学区的好地段房子，这类房子因为稀缺所以珍贵，即使在下行周期里，它们也是最抗跌的宝贝；第二，刚需买房是一步到位，过去很多人都建议先上车，再置换，因为这样有筹码。但未来这种观念需要转变，因为越来越多的信息表明，未来换房难度系数会越来越大，不仅仅是首套房资格很珍贵，更因为置换的成本越来越高；第三，城市选择同样重要，未来房产具有意义的城市不多于20个，而这20个城市里的房子有一半没有投资价值。
此外，买房更要彻底抛弃过去“房子多就是好”的陈旧思想。毫不夸张地说，未来楼市严重分化的趋势下，房子的价值取决于它所在的城市和区域，核心城市一套优质房产抵边缘城市十套房子真的不是夸张的说法。未来这种价值的差距会越拉越大。
十三画生2019-12-31 19:31:00
