2019年即将结束，北京楼市持续走低，从年初买卖双方的价格博弈到年底卖方的“弱势”，这种细微变化背后折射出北京楼市不断加深的寒意。
贝壳研究院数据显示，2019年10月，北京二手房业主降价比重高达91.6%，为“317新政”以来的值。数据背后是一个个跟房子有关的人生决定，当我们在谈论房子的时候，我们其实在说自己的生活状态和人生选择。
无论是买房还是卖房，这种决策本身随着北京楼市趋稳而回归理性，那种“以后房价上涨再也买不起房子”的焦虑显然正在减淡，人们希望通过踏实努力，最终实现安居乐业，而北京楼市低迷，让生活在这座城市里的人们有了更多喘息的时间。
降价240万还是卖不出去？
小明最近很纠结，她的房子从10月份开始挂在网上出售，房价已经从1500万元降到1260万元，但是看房的人还是非常少，全款的客户更是寥寥无几，就算有客户看房，也会玩命儿砍价，报一个她根本没法儿接受的价格。
”赚100万元好难，但是降100万元就是一句话的事儿，太容易了。” 小明无奈表示，自己的房子降价16%，还是很难成交，现在卖房子实在太亏了，她在考虑要不要等明年四五月，再把房子挂出来试试。她的想法得到了中介阿德的认可，他直接跟小明说：“姐，你不要卖了，太亏了。”
这就是年尾北京房地产市场的现状：购房者观望情绪浓厚，业主在价格博弈方面比较弱势，房子很难成交。
“二手房转冷的趋势更加明显，价格调整更加剧烈。”在阿德看来，小明若想把房子卖掉，价格还需要进一步下降，具体下降多少，还要看买卖双方的协商，10%-20%的降幅是有可能的。阿德的感受是北京二手房价格整体在下降，相比于大户型，小户型由于总价低，比市场价低一些的房子成交速度快些。
实际上，北京二手房价格处于持续下降状态。国家统计局数据显示，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑，这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。
降价对二手房成交量的促进作用很明显。诸葛找房数据研究中心的数据显示，2019年11月，北京二手住宅销售套数为12296套，环比上涨39%。贝壳研究院数据也显示，11 月北京链家新增客源量和带看客户量分别环比增加 12.1%和 7.5%，这说明市场上仍然有潜在住房需求。
贝壳研究院预计，临近年底，部分购房需求有望得到进一步释放，预计 2019 年最后一个月北京二手房的网签量大概率将超过 1.3 万套，价格或将呈现稳中小幅下跌趋势。
与二手房的表现相反，新房市场也处于“以价换量”时期，根据国家统计局公布的10月70城房价数据，北京新房房价环比下降0.2%，但成交量却差强人意。
某大型房企北京区域营销负责人表示，临近年底，新房销售压力很大，有价格空间且销售任务没完成的项目，都会采取以价换量的方式促销。以某限竞房为例，还项目位于北京南五环外，在保证销售均价不变的情况下，开发商通过调整单个房源的价格，将部分房源的总价控制在335万以内，目的是让该房源符合普宅标准（总价374.4万元/套），按规定，普宅首套首付比例仅为35%，可以使部分刚需购房。
新房促销效果如何呢？诸葛找房数据研究中心的数据显示，2019年11月，北京商品住宅销售套数为4410套，环比下降15.6%。不仅如此，这种迹象目前还在持续，一般而言，新房在12月会出现一波不错的行情，但今年比往年似乎冷清。
在上述负责人看来，这主要是因为今年新房打折季过于漫长，很多开发商四季度一直在打折，从10月开始到双十一大促，促销活动没有中断，购房者对折扣或者一口价，已经没有感觉了。“本来大家就是追涨杀跌，越跌就会越觉得还有下降空间，开发商年底冲业绩已经是行业共识，但购房者的心里已经不再相信了。”
新房VS二手房: 此消彼长
对大部分在新房和二手房之间做选择的购房者来说，今年这种选择更加容易。
“对比新房和二手房后，买新房的人特别多。”在通州某新房销售小羽看来，东六环以内，有些二手房单价6万多，就算便宜的房源也在5万左右，但是二手房户型、绿化、物业等居住舒适度都已经满足不了现在人们生活的需求，相比之下，新房单价大约在6.3-6.5万之间，优势明显。
来自台湖某热销项目的阿晨告诉90度，来他们项目看房的客群基本上各个区域都有，大部分人看遍了多数北京在售新房，只有极少部分人会把二手房作为购房选择，主要原因是新房性价比很高，尤其赶上活动，价格优惠不少。
与这种现象吻合，反映到成交数据上就是新房和二手房的“此消彼长”。诸葛找房数据研究中心的数据显示，2019年1-11月，北京商品住宅总成交55945套，比去年同期增长34.9%；同期，北京二手住宅销售套数127170套，同比减少10.1%。一增一减，对比鲜明。
“新房表现比去年好，主要是新房成交量比去年好。” 地产营销人出品人韩乐表示，之所以出现这种现象，是因为今年新房供应量变多，而且产品主要以限竞房为主，有价格优势，购房者可能放弃购买二手房而买了新房。新房略有增长，二手房略有下滑，整体跟去年市场差不多，既没有增长也没有下跌，处于维持状态。
除了供应量因素，新房的优势还体现在产品上。和硕机构首席分析师郭毅认为，新房市场供应的主力产品，除了常规意义上90㎡小三居之外，开发商还设计出了一些差异化产品，比如70㎡-80㎡左右两居，这类产品面积更小、更紧凑，在总价上控制得更合理。
郭毅强调，新房产品在产品力上进行升级，比如南向三面宽三居、270度采光的全明户型、出于居家私密性功能设计的主卧套间户型，相比目前在售的同等总价的二手房市场，形成了一个非常大的一个客户转化和冲击，造成二手房市场的需求向新房市场转移。
不过，韩乐提醒，今年新房数据有一点失真，原因是一些高总价别墅和豪宅产品，今年才释放网签，比如恒大丽宫、中粮瑞府、北京壹号院等项目的网签在去年或前年就应该显示出来，但因为价格问题，包括平抑北京楼市的舆论风向的问题，数据一直没有释放，所以今年新房成交量的上涨，必须把这个因素考虑进去。“整体来看，新房也依然是增长，不过可能没有数据显示的增长幅度那么大，把这个失真要素抛开之后，新房略有增长。”
对于今年北京楼市的整体表现，业内普遍认为跟去年一样，高开低走，上半年市场好，下面的市场差，月底可能还会有点促销优惠，但今年大的市场反弹和反转应该看不到了。
2020年小阳春会来吗？
“老王是一个普通的90后：普通的相貌，一般的家庭，一份不好不坏的工作。对于买房，他现在的财力还够不着，但他已经开始节制消费，也一直在盘算着首付来源，比如家里能拿出多少、朋友能借多少、自己还有多少存款等。
老王自己估计，2年后应该能够凑齐首付在北京买个小房子，总价300万，3成首付，贷款30年，月还款额1.1万，与他现在的税后收入基本持平，他觉得自己节衣缩食咬咬牙，总能撑过去。他现在的愿望，就是北京的房价不要涨。”
老王代表了无数个在北京打拼的90后的想法，甚至是80后的想法，这些人夜以继日的奋斗，就是希望能在北京扎根，真正成为这座城市的一份子。从当前的楼市走向看，老王的愿望大概率会实现，因为未来北京楼市仍会以稳为主。
12月10日，中央经济工作会议对房地产的提法为：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
“从政策面上看，明年一线城市的房地产市场可能还会保持一个局部收紧的状态，放松的尺度不会太大。” 郭毅认为，整个宏观层面，局部市场的调控政策出现了放松迹象，这样的趋势可能还会继续扩大，包括新房和二手房在内的整体市场会呈现筑底企稳的状态。
具体到北京楼市，未来的成交价和成交量不会出现较大异动。在韩乐看来，北京楼市都是限竞房，价格几乎没有太多上涨的空间，同时，北京属于政策高敏感地带，楼市波动会引来政策的控制，未来北京市场会保持在一个很窄的区间里去波动，周期应该都是小周期，而且不会体现在房价上，更多体现在成交量的上下波动。
那么，2020年是否会出现小阳春呢？这仍是很多人关心的问题。
韩乐说，明年初可能有一些动作调整，倾向于更宽松的氛围，他认为3、4月应该会有一个回暖，但能持续多长时间不好判断。
另有业内人士表示，处于稳定基调中的北京楼市或难以出现较大变化，主要有以下三个原因：
首先，购房需求难以释放。目前看，北京限购政策不可能放开，因此新增需求有限，对于想换房的改善需求来说，不仅房源“挪腾”周期较长，而且首付款基本8成以上，接近全款，房源成交难度较大，可以说，北京楼市被政策死死限制住了。
其次，房源供给量处于高峰。中原地产研究中心数据显示，当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套，是最近8年的纪录。二手房方面，挂牌数量近两年也大幅增加，有自媒体爆料，过去两年间，北京被挂出来卖的二手房，从不到3万套，涨到9万套，涨幅近400%。这种供求状态短期内将继续保持。
最后，购房者当前对北京楼市普遍处于观望状态，尤其在楼市持续下行的时候，这种情绪比较容易传染，很多人相信未来房价还可能进一步下降，因此，在没有外部条件刺激的情况下，购房者对楼市的信心很难扭转。
和讯房产2019-12-16 08:23:07
