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楼市要“变脸”,房价按不住了?国家早有表态,刚需这次不用害怕

楼市奇说 2019-12-10 09:26:00

沉寂了许久的楼市又开始躁动了。朋友圈里的中介和开发商的置业顾问们兴奋不已,满屏都是“刚需上车最后机会”、“房价按不住了,又要起飞了”、“今年不买房未来两年都白忙”等文案。包括很多知名房产专家也都改变了说辞,悲观了一段时间后,又开始纷纷发声称“楼市或要变脸”、“明年楼市小阳春是大概率事件”。

这一切归因于楼市近期传来的三大信号:第一,今年的重要会议对房地产只字未提。有人认为国家这是又要拿起房地产这个百用不烂的“夜壶”了,利好楼市;第二,部分城市开始对调控“松绑”,佛山、青岛、三亚、南京六合等地借“人才新政”放低了落户门槛,有人说这是变相“松绑”调控,在给楼市注射“强心剂”,利好房价;第三,今年第三季度,国内生产总值增长速度降至两年内新低,经济下行趋势明显。有人认为,每当GDP下滑明显的时候,房地产大概率不会管控的那么严苛,楼市确实到了要转向的时候了。 

说实话,楼市一有调整就有人开始“吹歪风”,这个我们完全预料到了。我在之前就强调过多次,但凡楼市有新信号,不管是“利好”还是“利空”,中介、置业顾问以及被利益驱使的专家们等都会想方设法把它“包装”成“重磅利好”。不需过多解释大家也能想明白,只有不停歇地包装房地产的价值,鼓吹房价上涨的趋势,他们才能更好把房子卖掉,才能从中获利。其实说得更直白点,中国楼市不管发展到什么阶段,在他们眼里房价永远都是“只涨不跌”的。

这次也不例外。尤其是年底将至,开发商们是真的急了。毕竟距离交答卷的时间所剩无几,很多房企年初制定的全年销售目标还差一大截,为了来年更好融资、拿地,他们会想尽一切办法冲量,完成回款目标。所以难免会对有些政策调整进行歪曲解读,大家一定要有自己的判断,尤其是购房需求不那么强烈的购房者,一定要兼听多听,切不可盲目冲动,随意就下结论。 

平心而论,在买房问题上,大家还真的做不到不被舆论恶意引导。现在的购房者都很敏感,甚至可以说成了惊弓之鸟,市场有任何风吹草动,他们都难免不浮想联翩。根本原因是,很多人都经历过16年的“大牛市”,眼睁睁看着房价“窜”起来的,昨天还能买三房,隔天只能买两房了,所以很多人怕这种疯狂的事情再次重演,因此没有人敢对楼市有任何懈怠,因为稍不留神可能就永远错过了上车的时机。

同样作为刚需,我能做到切身处地理解大家的感受。但我还是想说,这次不一样,和以往任何一次都不一样。不管是买过房的,还是没买房的,以及准备买房的刚需,都不要因为市场有一丝丝变动,就焦虑得不行,完全没有这个必要。原因有三:

首先,国家对房地产的发展早有表态:房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关;下决心解决好房地产市场问题;更表示要加快建立健全房地产的长效机制,让居者有其屋。

本轮调控始于16年9月底,距今三年有余,堪称史无前例。而且是在很多人都不看好的情况下,调控一直坚持下来了。充分证明了国家在调控楼市方面是下了决心的,这次确实是动真格的了。

另外看看这几年祭出的措施和喊出的口号,以及取得的成果,大家也应该有所感触。从限购到限贷,到限售、限商、摇号买房,再到本地居民或社保年限要求限制,但凡可以用的手段都用上了;17年的“房住不炒”到的“遏制房价过快上涨”,再到18年的“遏制房价上涨”,调控控房价的目的越来越突出,到了今年就更加不留余地了,“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”应运而生,房地产投资炒作彻底没有机会了。

党媒经济日报早前发文强调到,坚持“房住不炒”是政策底线,是房地产调控的主基调,是房地产市场健康发展的基本条件。从今年局部楼市过热时监管层的行动来看,管理层对“房住不炒”的认识是清醒的,态度是明确的,执行是坚决的。

不久前,央媒经济参考报头版发表文章称,当前“房住不炒”仍是地产调控主基调,叠加国家明确强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这就意味着房地产调控总体仍是从紧。

在我看来,释放的信号很明确:房住不炒是基本国策,调控短期不会退出,房地产市场一定会走上稳健发展的道路。从国家方面传递的信息来看,当前阶段房地产不可能再复制过去的疯狂,不出意外,未来几年也不会出现大起大落的情况。所以,外界的杂音大家可以直接无视。

其次,人口、金融、房屋总量、经济等基本面决定了房价上涨空间狭窄。

除官方政策的坚持不松决定了房地产不可能再有大发展之外,人口、金融、经济等基本面也决定了未来房价上涨空间狭窄。过去二十年,房地产之所以有大跨步式的发展,说白了是人口、金融、经济等基本面合力的强支撑作用。很多人买房赚了钱,也并不是自己的炒房技术有多牛,眼光有多独特,而是乘了国运——我们所有人都处在一部上行的电梯,闭着眼睛买房都赚钱。

看今朝,这些曾经推动房地产滚滚向前发展的基本面都发生了巨变:人口红利开始消退,生育率暴跌+老龄化趋势严重是主因;全球资金都在脱虚向实,我们的情况更加糟糕,因此金融监管也更严格,根本目的是不希望资金再流向房地产,缺乏强资金支撑,楼市雄风难再展;过去我们国家底子薄,经济发展要赶超,所以房地产成了名副其实的支柱产业,但是现在中国已经是世界第二大经济体,而发达国家的事实证明房地产不能过度依赖。当前阶段中国经济面临重要转型,既然选择了要走“高质量发展道路”,就必然不会再用房地产来拉动。

我还是那句话,鼓吹房地产的价值可以,但是也要搞清楚房地产到底还有没有再迎来爆发发展的基础。房子盖得遍地都是,供完全大于求,就因为很多房源被有钱人捏在手里,不住也不租只是单纯浪费,然后就说房地产还有发展的必要;就拿着60%的城市化率,不正视房价高高在上的事实,也不管不顾14%的人户分离真相,然后说我们的城市化水平距离发达国家百分之七八十水平不够,需要继续开足马力向前冲,这都是站不住脚的。

再者,楼市造富神话破灭,购房者预期已经改变,房地产进入新周期。

中国房地产确实受政策影响较大,也有人说我们是纯粹的“政策市”。前面已经说得很清楚了,从官方传递的讯息来看,政策现在没有转向的趋势,也就是说现在市场是在自我调节阶段,更多的是购房者在影响市场走势。

那么这个层面是否存在楼市“变脸”的可能呢?答案是否定的。非但不存在,当前的市场还在朝着相反的方向发展:一方面,真正代表市场的二手房开始显露颓势。国家统计局数据显示,从7月份开始连续四个月全国70个主要大中城市中,有20+城市二手房价格下跌,其中10月份有35个城市止涨下跌,楼市造富的神话正在破灭;另一方面,国家对房地产金融的收紧愈演愈烈,这一点开发商最有感触,从6月之后,各种融资收紧陆续到来,截止到目前信托、开发贷、发债等渠道都很难再融到钱了,即便能借到钱,也是高息贷款,危险系数直线上升。

很多人可能会反驳说,经济发展需要房地产,你没看到高压调控楼市的时候,经济都萎缩成啥样了,现在只有房地产才能救中国。说不走老路就能不走吗?

对此,我不敢苟同。一方面,不可否认,短期内,房地产市场能够带动经济增长,但这是典型的“丢了西瓜捡芝麻”,因为房地产的发展是牺牲了新动能、新产业的增长换来的,更累积了机构矛盾,必然不可持续。更重要的是,日本、美国的前车之鉴,都以铁的事实证明,依靠房地产带动经济增长不可长久; 

另一方面,是时候正视“地产经济”结下的恶果了:不仅推高了房价,更挤压了实体制造业的发展,最要命的是,房地产一家独大发展的这些年,它没有起到解决民生居住问题的作用,反而把整个国家一步步推向了“喜欢炒作过度投机”的局面。踏踏实实开工厂办企业一年,不如炒一套房子挣得多。不得不说,这种投机成功案例的传播蔓延,严重污浊了整个社会风气。曹德旺说得很对,它吞噬了我们的国际竞争力。

再者,房地产并非不可取代,离了房地产我们也照样可以发展。马云在11月13日世界浙商大会上说,中国内需不可小觑,现在还没有爆发出来。14亿人的内需,中国统一的经济体,中国过去三四十年投下去的巨大的基础设施,给世界、给自己的国家带来的希望和前途是空前的。

综上所述,这次对楼市的“吹歪风”又是典型的居心不良者的趋利行为,而且是完全站不住脚的。一方面,国家早有表态,要彻底解决好房地产的问题,让居者有其屋,且一直在贯彻执行,现在虽然远未达到很多刚需预期的结果,但事情正在往好的方面发展;另一方面,刚需这次真的没必要怕,短期内房地产市场不会有大波动,央媒都说了,房价不允许大起大落,稳而微跌才是多数城市楼市的真实面貌。说句实在话,很多城市现在买房不是最合适的时机,现在进场或就是高位接盘,替开发商和炒房客做嫁衣。

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