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明年可以买房吗?李嘉诚、潘石屹用自身行动给出答案!刚需不慌了

楼市奇说 2019-12-05 09:30:00

还有27天2019年就彻底翻篇了。估计很多人已经上车了,不管是什么价格买的,相信此时此刻内心都踏实很多了——自己的努力没有白费,终于实现了“有房梦”,这下可以安安稳稳过个好年,可以幸福并痛苦地还房贷了。但是对于那些还没拿定主意,依然在和“买房”做战斗的朋友,此刻可能会充满迷茫,也许还交织着焦虑。

对此我想说,其实大家大可不必着急上火,种种信号显示,房价大局已定——今年即便不买房,明年也不会徒伤悲:“房住不炒”大局指导,叠加“稳”字头调控主基调下,3-5年房价都很难出现巨大波动。直白点说,当前的楼市绝对不会再上演2016年的“一天一价”、“有钱也抢不到房子”的恐怖景象。

我理解大家的心情,越是年底,各种忽悠刺激买房的文案都冒出来了,不懂市场行情的刚需购房小白,难免不会被居心不良者带偏。 

早在三年前我就说过,“房住不炒”的提出意味着楼市过往的繁华都会成为云烟。未来房地产逐渐回归居住属性是早就写好的答案,这是国家定下的结局,不容诋毁,更无可争议。不管外界如何释放烟雾弹,包装出不同的走向,大家都应该对国家调控楼市充满信心——本轮调控绝非儿戏,更不是走过场,“下决心解决好房地产市场的种种问题”才是调控的最终目标,其本质还是帮助更多无房刚需买房,或以更好的渠道解决居住问题。

首先说说当前的楼市处境,让大家心里都有个底,更是为了让大家迅速掌握市场主流信息,练就火眼金睛,一眼看穿房产中介和开发商置业顾问的满嘴谎言。

市场端:被利益驱使的专家们拼命鼓吹的楼市“火爆”场景早已不复存在,取而代之的是全国性“降温”。国家统计局公布的70城真正代表市场的二手房价格,已经连续四个月有20+城下跌,10月35城下跌更是创下近5年来的记录。虽然各地降温的幅度有差别,但是总体而言,市场已经“秋意甚浓”了。 

事实上,当前阶段不管是一二线还是三四线城市,开发商去化压力都很大。尤其是四线城市,在棚改货币化补偿政策“叫停”之后,很多城市购房需求迅速枯竭,利空开发商卖房。很多地段配套不佳的楼盘去化更是难上加难。据内幕消息,全国超过7成以上的三四线房企都在降价打折促销。更有房企发动“全员卖房”,根本目的就是抢抓回款,赶紧卖房撤离;开发商不好过,投资炒房客更是犹如迎来了“末日”,房价下跌已经铁定亏了,比这更惨的是,很多城市二手房有价无市,叠加购房者理性观望,现在是进退两难,进有政策约束,且毫无利润可言,退则无人接盘,只能苦苦支撑。

调控端:调控能坚持三年不松,已经打了很多专家学者的脸了。那些豪赌政策短期松绑,市场火热重启的开发商已经尝到了苦头。即便每隔一段时间,都会有“调控放松”的歪风吹来,但是我们看到,中央还是三令五申表示,要把“房住不炒”贯彻到底。这是无数刚需之幸,更是经济走向高质量发展的有力支撑。

针对前段时间部分城市微调政策,其实官方也有解释。经济日报发布评论文章说得很明白,楼市确实出现了一定程度的降温,但仍保持平稳有序的发展态势。越是在这个时候,越应该保持战略定力,继续坚持房住不炒。

一句话,“保持战略定力,继续坚持房住不炒”,刚需们真的没必要慌乱,稳住别被居心不良者带偏才是最重要的。楼市博弈正当时,谁能撑住,谁就是大赢家。

金融端:截止目前450+中小房企破产倒闭,较往年大幅增加,这是楼市调控金融端发力的直接表现。事实上,今年下半年以来,金融政策收紧一直在进行,开发商是有苦难言,曾经赖以生存的信托、开发贷、发债等融资渠道用不了,融资成本直接大增45%,更多的企业资金面已经开始出现隐忧了。这种背景下,中央丝毫没有懈怠,还在宣称“钱不能流向楼市”、“不搞大水漫灌”,其实质还是在稳楼市,稳房价。

除此之外,今年我们也看到了不一样的严重情况发生了:

上市房企露真容,扎堆出来抛房,有人说是为了企业资产运营好看,在我看来很简单,就是不看好后市,抓紧抛房套现落袋为安的表现;三季度全国地价降了,溢价率也降了不少,整个下半年土地流拍数量高达近700宗,不止三四线城市,广州、深圳、郑州、武汉这样的明星城市,开发商都不敢拿地了,原因是缺钱+不看好;国家对房地产的定位也变了,7.30一锤定音“不靠房地产刺激经济”,11月中下旬央行再次重申该定位,释放的信号很明确,未来几年房地产这个“夜壶”都不可能再拿出来用了。市场走势也彻底摆明了:很难再复制前几年的火热行情。

明年房价到底会如何走,会涨还是跌?明年的市场真的会如很多人所说的那样,是刚需上车的“最佳窗口期”吗?

其实关于最近几年的房价走势,李嘉诚在17年接受采访时就已经早有“预言”了。彼时他说,近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价会面临“回调”压力,刚需买来住可以买,炒房客们需要谨慎了,不要再炒了。

两年过去了,我们再看李嘉诚的这个“预言”真可以称得上是精准预测。香港的楼市大家都有目共睹,很多区域已经连跌了很多,跌幅超过20%的情况也有出现;内地这两年虽然三四线城市因为棚改的原因还在逆势上涨,但是到今年也开始“凉”了,尤其是无人口、无产业的城市,房价真的面临巨大回调压力,更有专家预测,未来两年三四线城市房价或重回“2016年初”的水平。

对于李嘉诚的预测,其实我们真的没什么好怀疑的,毕竟他不仅这样说,也是这样做的,算是实打实的的言行一致:从2013年开始就开始不间断抛售内地和香港的地产业务,累计套现金额高达1700。不久前,就在所有人都认为他会停下脚步的时候,媒体还是曝光了,他40亿再次甩卖大连西岗山项目。

李嘉诚连续7年“不买只卖”,而且把资产都转移到了欧洲的基建和港口等实体业务上,释放的信号很清晰:全球经济下X行趋势下,房地产业不值得留恋,稳扎稳打的实体业才是最佳选择。

如果说李嘉诚是那个“言行一致”作表率的大佬,那潘石屹就是那个“言行不一致”喜欢玩花花绕的大佬。潘石屹也不看好房地产市场,但是他却是另一种风格,在媒体的镁光灯下,他铁齿铜牙咬死了“不会甩卖地产业务”,但是在暗地里他和李嘉诚一样,也没有停下出售地产资产的脚步,过去三年,他累计套现了560亿,就在不久前媒体又爆出,他要以80亿美元的价格全部“清仓”国内地产业务。时至今日,他也没有直接回应此事,业内专业人士分析指出,潘言行不一暗藏玄机,他这种做法很聪明。但透过这次事件我们大概可以猜测,潘已经做好了要和地产“划清界限”的准备了,现在只是时机未到。

结合上述基于当前市场行情的分析,以及两位大佬马不停蹄义无反顾抛售地产业务的真实情况,我们不难总结出:明年房地产市场走势依然很难言好,房价上涨的空间也不大,尤其是政策高压的一二线城市,房价大概率还是以“稳中微跌”为主。

明年可以买房吗?

首先,还是要区分来看,对于自住的刚需来说,我觉得算是比较合适的时机,但也分城市:一二线目前严调控很难放松,当然局部地区也会有微调,毕竟调控楼市稳定大于一切,国家不想让房价涨,也不愿意看到房价失速下滑。但是我说过,想稳是很难做到的,市场会自我调节,有些城市因为购买力不足,房价是稳不住的,比如北京、上海、杭州,政策已经见顶,彻底封堵了所有炒作的空间,加上现在购房者是普遍观望,需求相对来说就减少了,房价自然会走上“阴跌”之路;

三四线回调的压力就更大了,过去两年房价补涨,购房需求消耗得差不多了,加上人口一直被一二线虹吸,购买力本身就是逐年递减的,明年又是棚改的收尾之年,楼市又少了一个巨大支撑,多重因素叠加来看,房价很难撑住不降啊。所以,在这些城市,买房宜晚不宜早,多等等机会更多。

其次,对于投资炒作型购房者来说,楼市不适合再进入。投资炒作看重的是房价涨幅,如果未来楼市三年还能翻一番,两年还能涨一半,自然砸锅卖铁也要进场。但是从目前的趋势来看,这是天方夜谭。更不要说,现在一二线城市普遍已经进入“下跌通道”,现在进场无疑就是高位接盘。

我强调过多次,未来房地产会逐渐回归居住属性,但是我们也不能否认它依然兼具投资属性的事实。我们唯一要认清的现实是,过去16年那种房价年涨30%,局部地区翻一番的情况很难再出现了,这意味着房地产投资的普遍致富通道已经关上了,未来很局部区域可能依然还能靠投资炒作赚钱,但那是极少数高精尖人士的游戏,与我们普罗大众没有多少关系。温馨提示那些依然对楼市抱有幻想者,当下便是梦醒时分。

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