也不知是否“58”幕后组织，贝壳找房和董事长左晖又陷入了舆论的漩涡。
楼市资本论发现，先是某自媒体直指贝壳通过行业垄断，大幅提高新房销售渠道费；随即左晖深夜发文以十条解释反驳。双方就垄断与高额问题展开激烈争论，渠道中介再次被推上风口浪尖。
一方面是开发商口中上瘾的“鸦片”，另一方面则是自比市场不好、拿来一用的“夜壶”；但不可否认的是，在市场处于下行阶段、传统卖房手段渐渐失灵的大背景下，开发商越来越依靠渠道的带客效果。
然而在楼市资本论看来，在“绑架”开发商后，被渠道赚去的利润正在由购房者填补，并且经渠道一番“优惠”操作，房价不降反升。
【一】“左晖”们的四宗罪
不管是不是“58”幕后组织，还是媒体自发，左晖已然成了行业公敌。有媒体列举了左晖和贝壳找房作为地产渠道的四宗罪：
1.相关行业受牵连，生态受损；
2.扰乱市场，截客、洗客、抢人层出不穷；
3.占据营销费用，攫取开发商利润；
4.反客为主，占据话语权，恶意竞争，霸凌开发商。
对此，左晖回应称，“开发商一直有房地产‘夜壶论’，其实渠道也是开发商的‘夜壶’，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。”
到底渠道是什么？
现在房地产市场上所谓的渠道，多数指的是二手房门店，专业名词叫【一二手房联动】，说白了，就是二手房门店卖新房。二手房门店拥有大量的店面、经纪人，以及客户资源，能带来庞大的有效客群。
由于市场空间大，涉足新房渠道营销的公司多如牛毛。我爱我家、链家等大型经纪公司都涉足新房代理领域，贝壳找房、房天下、安居客等平台也提供新房营销渠道。
其中，打通了线上线下、有着数据库积累的极其丰富客户资源的贝壳，无疑成为新房分销渠道梯队的代表。按照左晖的说法，贝壳的新房GMV（平台成交总额）大概占30%。
作为一家估值超百亿美元的数字化平台，贝壳也将互联网补贴大战的玩法熟练运用到了新房渠道上。
为了控盘，贝壳用支付巨额保证金、签订对赌协议等多种手段，以此获取项目的代理权。有的项目则直接包销下来，而与之合作的中介公司则要求不能与其他分销平台合作。为此贝壳甚至可以提前付，用以锁定合作门店。
缴纳了保证金，有了房源，还需要有庞大的客户，贝壳开始发挥自己房产中介的优势。数据显示，截至2019年9月底，贝壳找房已进驻103个城市和地区，连接3.2万家门店和超过32万新型经纪人，入驻平台的新经纪品牌超过226个。这也意味着贝壳有着市场上其他机构都做不到的超强带客能力，这也是贝壳敢和开发商签对赌协议的底气。
钱有了，客户有了，竞争对手没了。
当贝壳变得格外强大的同时，渠道次拥有了和开发商议价的能力。
有行业人士透露，2017年之前，北京新房代理渠道费率约为1%左右，更早时甚至可低至0.5%-0.8%。从2018年至今，费率逐渐上涨至2%-3%。
北京周边香河的普通农民转型经纪人在高速路口截客户，不到三个月时间，二手捷达就换上宝马了。京南涿州某楼盘的90后销售经理离职开一家渠道公司，给项目带客，一个月内赚了100万。楼市中，各种渠道一夜暴富的流言花边和传闻。
在提高的同时，贝壳还会敦促开发商降到一个充满诱惑的价格。对于没有大幅降价的楼盘，贝壳也有自己的杀手锏——“优惠”。只要是贝壳合作的楼盘，都有优惠，少则一个点，多则几个点。
贝壳通过垄断，提高了，倒逼开发商降价。然而看似给购房者优惠的背后，每个环节都在觊觎分一杯羹，最后真实的优惠并未落在购房者身上。
【二】买房优惠的背后，羊毛出在羊身上
今天贝壳的故事很难不让人回想起滴滴。
在通过烧钱获取垄断红利后，滴滴一方面减少车主提成，一方面对乘客频频涨价。
在楼市资本论看来，贝壳一方面垄断营销渠道，一切为销售铺路，增加买房人隐患和社会不稳定因素；另一方面则增加客户购买成本，加重买房人负担。
前期的渠道是通过压低房企的价格。但是当所有的人进入之后却发现。上涨也是可以的，而且将上涨的部分利润转给房企，渠道，购房者或者是任何可以参与房产销售的人。
西安某公寓项目计划售价13500，贝壳进入后为保证其高额渠道费，开盘价格直接上涨到14500，贝壳专场通过一个点的让利实现开盘当天清盘。
你以为的优惠，并不是你以为的优惠。
与此同时，微博上甚至流传着这样的挣钱办法，“在天津买新房，带上朋友，让朋友充当主要角色，留不是买房人的手机号，然后让销售算价，得到最终价格，好，出门找渠道（中介），问有多少返点返现，谈好后，跟渠道进售楼处，还是那套房子，继续算，还是刚才的价，OK，可订，这样干咱们就是小挠一笔渠道费，也是钱呢，是吧。此方法，土豪可忽略”。
有业内人士表示，无论房地产市场如何翻天覆地，中介的收费都是雷打不动的，而渠道费用在占据大部分营销成本的同时，也推高了房价和投资成本。
而足够高的也可以让中介信口开河煽动购房者做出错误的选房决策。
据媒体报道10月起北京亦庄某知名商住楼盘，向渠道商开出了10%的费率，卖一套500万元的房就能拿到50万元的提成。10%的费率一出就搅动了市场，楼盘很快有了成交。
更可怕的还不止于此。
开发商的利润是有限的，一般在10%—15%左右，部分管理比较得当的项目，利润能达到20%以上。但是，随着大幅度降价和高额的，开发商的利润被极大的压缩，部分项目，甚至可能出现赔钱的状况。
楼市资本论看来，为了生存，他们只能减配降标，甚至可能出现烂尾，对购房者来说，承担这种风险无疑是飞来横祸。
购房者只会把目光盯到开发商身上，殊不知，早在营销的时候，维权就已经成为定局。而祸首之一，就是贝壳们。
最终的承受人是谁？买房人。
【三】政府重拳出击，“贝壳们”的日子不好过了
近日，一条关于“天津市住建委召开内部会议，建议更改新房中介点位，新房中介点位不得超过二手房的点位（2.5%），10天内就做调整”的信息在网上流传，在业界掀起轩然大波。
中原地产首席分析师张大伟发文指出，天津市场的确惨不忍睹，渠道6个点、8个点、10个点的项目都有，很多这几年拿地的项目已经亏损的情况下，再弄这么个点位，房企的确苦不堪言。
有内部消息称，此次天津成为了这轮渠道管控的城市，也是因为几个天津区域的房企营销总经理，联名状告到了天津住建委，抱怨中介公司收取的渠道费已经让他们丢失了几乎所有利润。
而此次政府部门出手整治渠道乱象，除了保护购房者和开发商的利益，显然是出于“稳房价”的考虑，保护被高渠道费搅乱的房产市场。
由于新房渠道大部分都是二手房的中介组成，受到信贷政策的影响，二手房市场目前出现了较大的降温，再加上新房的高，大量的经纪人涌向新房市场。相对于双向沟通、流程繁琐、偏低的二手房市场，广大经纪人也更喜欢卖新房，结果导致二手房交易流动变慢。
通过链家网的带看数据可以发现，10月份带看量只有21580次。甚至连7月份的一半带看量都没达到。
事实上，二手房交易流动的降低，也造成了包含新房市场在内，行业整体的泥泞局面。
楼市资本论认为，房地产市场出现乱象，如果缺乏市场的监管，一旦有问题，最终受伤害的还是普通的购房者。
而当前渠道费管控，正是从房企、中介和购房者角度出发，在市场行情降温下对销售秩序的管控，有助于规范渠道营销范围，也有助于规范中介机构一二手房联动销售模式。
楼市资本论也期待未来能有全新的商业模式，让渠道的存在更加理性，让渠道更多转化为对购房者真正的优惠和补贴。
楼市资本论官号2019-12-04 08:46:33
