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开发商担心的一幕到来了!李嘉诚早已预料到,马云退休前也有预警

十三画生 2019-12-03 09:55:00

同话财经报道,有网友购买的楼盘价格从1.3万/平降到8千多/平,短短三个月房子直接缩水50万,业主现在上班都没心情了。于是纠集了很多邻居,围攻了售楼处,向开发商讨要说法。底下有人评论称,房价只涨不跌神话破灭了,房子降价终于不再是传说了。也有人火上浇油到,这才只是开始,明后年楼市表现会更差,所有买房后期待房价“飙升”的人都要做好心理准备,不仅要坦然接受房子贬值的现实,更要面临降价都卖不掉的尴尬。

个人认为,这种说法虽然有夸张之嫌,但是却不得不引起重视:一方面,开发商今年受制于金融调控收紧,确实缺钱,降价打折卖房的动力很足。事实上9月份时恒大就降价4成卖房变现了,9、10两个月直接回款超1700亿,可谓是把“降价回款”演绎到了。从目前央行和银保监释放的信号看,这一情况明年大概率也不会改善,房企真正艰难的时期还没到来,明年房地产市场或会有更大动静,开发商降价的数量和幅度会远超今年,奉劝心理承受能力差的业主提前做好准备;

另一方面,当下楼市正面临新的变天信号——开发商担心的一幕到来:不仅没钱还债,更没钱拿地了。易居研究院统计数据显示,下半年房企资金明显收紧,主要城市土地流拍696宗。该机构还预计,在惯例资金链最紧张的12月,很可能数据还有明显增加。

截止到目前,这一重磅消息还没有被主流媒体重视,只有少数地产业内人士进行过评论。但在我看来,这个信息释放的信息量一点都不少:

首先,这些流拍的土地不仅在三四线城市,一二线城市也有很多,武汉、郑州、广州、深圳等热点城市也照样有土地未达底价流拍的事实发生。意味着什么很明确了:当下不仅购房者对后市预期不足,除央企国企之外,其余的地产商是真的扛不住了,他们也开始打“退堂鼓”了,且不分城市和地区。和2016年那个“地王”频出的年份相比,今年的土地市场真的“弱爆了”,更让未来两年的新房市场毫无悬念了; 

其次,如此规模的土地流拍数量侧面印证了开发商“缺钱”的事实。今年3、4月份地市房市虽然都出现了短暂的“小阳春”盛况,但是5月之后各地的楼市几乎像暗中商量好了一样:开启降温模式。很多人知道是调控显神威了,但并不清楚其实归根结底是银保监、央行收紧了金融政策——房企融资渠道被限制或封堵,信托、开发贷、发债等融资方式大变天,叠加购房者普遍趋于理性,暂缓或叫停购房计划,销售遇阻,很多房企瞬间“断奶”,才有了446家中小房企破产倒闭的大快人心场面。

我不止一次强调过,调控影响的其实不是炒房客,也不是刚需购房者,而是敲骨吸髓的十万多地产开发商。尤其是对房企融资贷款方面的政策收紧,可以说是准确扼制了开发商的咽喉。对此,几天前黄奇帆就一针见血指出过,不给开发商任何贷款,就能把地价控制住,“降房价”这一招就管用。 

现在看来“对开发商融资收紧”的种积极结果已经出现了:开发商为了加快回款开始扎堆降价销售了,而且资金趋紧的房企都不约而同暂停了拿地计划——开发商高管都自我透露称,一方面不是不想拿,而是真没钱拿;另一方面,地方政府供地时条件很苛刻,很多地拿到手也赚不到钱。

再者,对未来两年的房价构成利空。有人会反驳说,开发商今年都集中不拿地,土拍市场以“流拍”为主,那么必然未来两年新房市场供应会有压力,供不应求,房价是要涨的节奏啊,你怎么说利空房价呢?

供求关系影响价格,这无可厚非。但是很多人不知道的是,国家对每个城市每年的供地都有定量要求,也就是说各地为了完成年度供地目标,剩余的时间一定会集中增多土地供应,想方设法也要把这些流拍的土地卖掉。按照以往的操作,到最后一般都是地方让一步,撤销某一项硬性要求,让开发商以底价甚至打个折扣的形式拍走土地,这样两边都开心。土拍如果没火,对购房者的预期影响有多大,就不用我再赘述了吧。

对于开发商目前遇到的种种不利情况,其实李嘉诚早已预料到了。早在2013年他就直言表示:“中国内地房地产过去持续上涨,往往以高于市值的价格也无法投得土地。现在价格的确涨得太高,一般老百姓买不到,投资地产的公司也有危险。如果地产价格太高,到老百姓买不起的时候经营就有风险了,我不会冒险去赚最后一个铜板。”

啥意思?地价已经到高位了,太高了,不再适合玩了,没钱赚了。再涨下去就会到达风险爆发的临界点。国家自然不会坐视不管,对房价和地价的调控都会到来,经营就有风险了。事实也确实如此,16年国家喊出房住不炒后,不仅限新房价格,也开始竞地价设置红线,而且要求开发商必须持有自有资金拿地,银行贷款可用的比例越来越少。政策方面更开始逐渐对房企的融资渠道进行收紧,银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧。

其实说白了,就是通过控制地价涨幅的方式在抑制房价过快上涨,更说明企业去杠杆、居民去杠杆成为当务之急。

李嘉诚的智囊团早已察觉房地产信贷环境将迎来巨变,在这种环境下李嘉诚及其所在阵营难免不受影响。李是不甘于“冒大险”的精明派,所以索性既然玩不转还不如早点撤离。这几年他卖了多少物业资产,释放的信号还不够明确吗?

相比李嘉诚,马云则说得更直接,他在今年退休前的8月底的一场高峰论坛上直言预测到:5-8年后中国楼市或高位解体,年轻人不用再为买房而发愁。更早之前他也批评到,房地产确实能赚钱,但是占用了太多信贷资源,地产企业融资太简单了,几个亿几十个亿很好拿,严重挤压了其它产业的发展。房地产过去对经济有显著拉动作用,但是现在挤压要大于拉动。他甚至预警到,未来几年对房地产企业的融资收紧还会持续进行,以此来给实体制造业等让路。实体制造业及新兴互联网产业才是国之重器,应该重视发展。

对照这两年房地产融资政策调整的情况,我们才发现,马云的这番“预警”简直神准——国家对开发商的融资限制收紧,直接导致了18、19年两年近800家中小房企倒闭破产,更逼得开发商无路可走,最后不得不选择降价甩货,回款自救。数以万计的房企正在经历从“天堂”到“地狱”的挣扎。

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