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拆哥|99%的国人,买房压根不看收益率

换房时代 2019-12-03 03:08:35

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买房一直都会遇到两个问题:房价是否有泡沫以及房价会不会跌。

之所以备受热议,是因为这两个问题是矛盾的,但却偏偏在这个国度神奇的存在了。

|大家都知道,衡量楼市有没有泡沫的通用指标是:租金收益和持有成本。

我们把钱存在银行理财,收益有4%,从银行贷款买房子,房贷基准利率是4.9%,所以我们持有房产是有成本的。

同一套房,你用自己的钱买,你的持有成本就是4%,如果你是贷款买房就是4.9%。

而对于租金收益而言,一线城市的租金大概是1.5%,二线及以下城市稍微高一点。那么很容易得出你买的房正在倒贴钱。

你可能会问,既然房价存在泡沫,那为何不主动降利率来解决?

纵观世界各大国,日本的房贷利率是1.5%,香港的房贷利率是2%,全世界论房贷利率,比中国高的还真没几个。

不降利率的一大原因是很多人炒房的热情仍然很高,仍然沉浸在过去十年房价翻倍上涨的发财梦中,仍然坚信着有钱就买房的朴素真理。

要知道改革开放以来累计受过高等教育的不足7000万,没多少人学过经济学知识,所以这部分人对宏观调控的反应往往是迟钝的。

|可以说高达99%的中国人,买房压根不看什么收益率。

所以你会发现,上面一边担心泡沫破裂打压着房价一边还在维持着高利率。

但由于国人背负太多的重担在身上,举步维艰,难有大的消费欲望,这对一个国家经济显然是不利的。

所以长期来看降低房贷利率会是趋势,也会进一步释放购房需求,楼市依然会涨。

但当下的楼市,却需要靠横盘来慢慢缩小这个泡沫,至于横盘期何时结束,没人能说得准。

而对于大部分已经上车的投资者,却恰恰处于阵痛期,必须要有清醒的头脑,严格控制现金流才能渡过难关。

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房产投资的成与败

在过往资产上涨的周期中,很多人加满了杠杆,想要通过投资实现成倍的资产增长,来实现阶级的跨越。

有些人抓住机遇成功上了岸,而有些人却买在了高点,被当下的横盘卡住了脖子,还房贷如同紧绷的弦,在不断周转资金中,恐慌于手上的现金流还能维持多久?

在2017年高位站岗的那一拨,想必更是尝到了切肤之痛。

|对于这部分人,首先要考虑的就是资金量的充足和连续性。

只有保证连续不断且充足的资金,熬过了横盘期,握在手中的房产才有可能挣钱。

解决这个问题,一方面要靠工资等收入提高增量资金(未来的钱);另一方面就要设法减少资金有大的损耗(现在的钱)。|否则现金流弹药不足,就很可能倒在大涨前夕。这件事发生在一个关注我公众号三年的小张身上,夫妻二人都在央企工作,由于家里两个孩子对北京的空气比较敏感,轮流患上了严重的呼吸道疾病,前前后后没少花钱。后来夫妻俩实在忍不住了,为了小孩的健康,计划着明年北京卖套房,移民去深圳定居。

如果从投资者角度来看待这件事,第一个闪入我脑海的词便是——风控。

我给你们算笔账。

按照长期算下来投资收益,最近半年还能有30万结余,而两个孩子医疗开销住院至少花了75多万……

(30-75)/20=-225%

简单算这场疾病后得到收益为-225%,很容易看出:

|没有风控,所谓的家庭资产和现金流会被轻而易举的变为负数。

不知大家还记不记得,去年年初一篇《流感下的北京中年》刷爆了朋友圈,一个不起眼的流感,却最终演变成了一场家庭灾难,耗尽了一个基金经理几乎所有的积蓄。很多读者是家庭主要收入来源,那么风险全集中在自己身上。说实话,这样的案例很能代表在读这篇文章的人群。管理学上有一著名的木桶原理:木桶盛水的多少,由短板决定。赚钱体系中最重要的不是赚钱技巧,而是如何防范风险。我们大部分人并非天生富贵人家,可支配的资金本就很有限。在财富积累的黄金时期没有做好风控,等到人至中年,身体状况、职场前景都走了下坡路,跌倒了就很难再次翻身。拆哥一直认为最好的投资不是险中求胜,而是懂得攻守兼备,确保任何时间节点既能打又能抗。因此今天再一次很认真的劝大家:一定要做好托底的最基础保障,避免现金流变为负数。说到保险,有些人嘴上可能会“呵呵”,心里甚至会“呵呵呵呵”,其实我们对于一些事物的“偏见”源于我们对其了解的不够全面。实际上,保险用经济学的原理解释就是:|我们通过缴纳保费让未来财务状况变得确定一些。比如不买保险,你未来财富值可能是【-80万,300万】,负值可能是家庭变故、重大疾病遭受的财产损失;而买了保险的话,你未来的财富值可能是【120万,295万】,因为有保险,负值可能就没有了,当然最大值要小一些(毕竟要交保费)。所以,买了保险比不买保险,未来财富的波动更小,抵抗意外风险的能力更强,确定性更强。3

如何拨开保险乱局的迷雾?

对于好保险业务员的判断标准,拆哥说下自己的经验。

我最讨厌那种卖保险一天几十个朋友圈给你营造焦虑,都屏蔽了。他们是最差的,为了忽悠人,“万能险”、“分红”、“保本”,没多少保障还收益低。

而有些人就很正能量,他直接减少你的搜索成本,真诚分享,专业能力过硬,教你如何用保险来改变财务困境。你应该信任为降低你决策成本的人,而不是嘴甜或者恐吓的人。

我比较信任的慧眼看保,今天第四次推荐给大家,他们不为任何一家保险公司做广告,只站在你的角度量身定制最适合的家庭保障方案,比传统机构节约30%-50%费用。

(前三次后台部分踊跃报名截图)

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