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大湾区问答专场(下):关于大湾区楼市的8个小问题 | 90度问答No.5

和讯房产 2019-12-02 08:44:02
  前两天,90度地产发布了大湾区基本面的快问快答。今天,我们将聚焦微观,对大湾区90度网友提出的问题,逐一解答。

  本期答题嘉宾,依然是广东省住房政策研究中心首席研究员——李宇嘉先生。

  关于珠海楼市的4个小问题

  1

  @董丁瑞

  Q:珠海的房子能买吗?

  A:珠海是个非常奇特的城市。尽管贵为特区,但常住人口只有180万。不过,由于区位优势太好(靠近港澳)、也是珠江口西岸的龙头,再加上气候环境优势特别好,四季如春,中心城区(香洲)城区面貌很不错,房价高达4.5万元左右。

  一直以来,珠海都是本地(含珠三角)、外地购房者(主要是东北人)的主要选择之一。2018年,海南全岛限购以后,很多东北人到珠海来买房。不过,本地人口有限,购房需求不足,加上原特区外建了太多的房子,市场对外部需求依赖型太大,导致大起大落。政策收紧了(比如2017年3月),需求快速下行,房价撑不住,一直低迷到2019年上半年。2019年,政府实在受不了,就把限外政策放开了,需求又回来了,但反弹并不是非常明显。

  我认为,对于自住需求,特别是有老人养老的需求,或有意到大湾区创业的话,都可以选择,首套、改善等都可以。外围区域(斗门、金山)房价相对中心区低很多,近期又有跨区大桥和快速连接,未来自住的情况下还可以博取升值。

  投资需求的话,更建议去产业和区位优良的东莞(广深科技走廊中间)买。如果是不动产占总资产的1/2以下的,实在是钱很多,也可以选择。目前,投资需求更多地集中在横琴新区,包括澳门人士。但是,公寓和住宅供应量比较大,投资购房可以多看,不着急买。建议,等到横琴规划有了眉目以后,觉得会有很多企业落地的趋势以后,再出手也不迟。

  2

  @繁华似锦

  Q:珠海湖心路口一带怎么样?想买个小户型刚需上车。

  A:湖心路在斗门一侧,它是省道S272线的其中一段,也是斗门区连接珠海主城区的主要道路之一,每天的车流量可达5万辆以上。湖心路经过2段升级改造,一是2009年,一是2017年、目前,双侧主路面、两座新建人行天桥及两侧的慢行绿道和绿化升级工程已基本完成,路口的面貌看上去不错。

  湖心路口是离斗门市区中心最近的板块,配套不足的短板也正在补上,2018年年中,西部医疗中心正式动工,预计于2021年6月建成。此外,人居环境还在持续升级,斗门在已有一个湿地公园的基础上,将投资2亿在湖心片区(A片区)建一个湿地公园。目前片区最大的变化,就是龙头开发商竞相逐鹿,比如金茂、中铁、时代、恒大等,项目密布。所以,如果是自住的话,需要等2-3年成熟期,投资的话,可以介入。不过要长期持有了。

  3

  @李冰洁

  Q:珠海御金山小区是珠海市斗门区的全名佳兆业御金山花园小区,其中的叠墅会升值吗?

  A:佳兆业·御金山,是佳兆业进驻斗门的第一个项目。第一个项目,自然要一炮打响,特别是致力于深耕大湾区的佳兆业,更是如此,它得给珠海市民和各路媒体留下好印象。

  该项目是珠海佳兆业目前在售规模最大的一个低密度的庄园式生态大盘。项目旁边,就可以直接上高速,大概35公里左右就可以到达主城区香洲区。基于以上考虑,该项目适合为老人养老、周末度假、工作强度不大的人群选择。

  小区内幼儿园、小学配套很齐,但质量就一般了。从升值的角度看,短期内升值潜力不大。一方面,斗门供应量非常大;另一方面,距离主城区有点远,潜在接盘需求不大。长期看,未来珠海低密度大盘很少了,项目的保值性还是比较强的。

  4

  @韬

  Q:在珠海北高新区打算购置改善型住房,目前压力比较大,值得出手吗?

  A:珠海高新区是最早成立的国家级高新区(1992年),也是珠海产业发展最集中、最好的区域之一,它距离广深都比较近,也是购房者关注的区域之一。现在,珠海楼市比较平稳,即便限购退出了,楼市也并未大幅度反弹,渐趋买方市场特性。所以,作为换房需求的话,你可以多看看、多方打听,不急着买。

  另外,还要看你是选新房还是二手房。如果你是买新房的话,成交周期较短,税费较低;买二手房的话,税费高、成交周期长,但选择范围广,可以淘到一些笋盘。如果压力大的话,咱先观望观望、先去看房,不急着买。房价也不会明显上涨,你有充分的时间考虑。

  今年年底,楼市政策、货币政策可能会松一点,明年上半年有可能小幅反弹(反弹不会很大)。所以,如果买的诉求强烈,建议你在明年1季度左右看好,并择机入市。总的来说,未来房子很多,房价不会明显反弹,大把可供你选择。

  深圳湛江中山江门二三事

  5

  @书豪

  Q:深圳想买房,资金比较少,怕买了200万以下的房子,后边如果有了孩子,升学再置换时房贷要求变高。

  A:深圳买房,如果财务没有约束的话(估计多数人达不到),最好一次到位,因为第二次买的话,贷款就算是第二套了,利率很高,也贷不了多少。另外,二手房交易的周期比较长,现在要4-5个月(从放盘到成交)。因为深圳现在的住宅市场,基本上是以换房需求主导。不过,我还是建议你买,“先上车、后改善”、“先小后大”。

  由于你以后还要买学位房,所以首套就是“自住+过渡”。要考虑到你和你爱人上班的距离,居住的舒适度,以及以后能否快速出手。基于以上考虑,建议你买60平米以内的小两房,龙华、宝中、龙岗和罗湖等低价区域。一方面,总价可控,你和你的家人合力,探一探就够到了;另一方面,现在外围中心区居住氛围不错;最后,居住范围不错,房子还是比较好出手的。区位选择主要基于你的居住偏好,上班的距离,以及以后小孩想去哪里读书等等。把这些因素,画一个坐标图,聚焦在哪里,就买哪里!

  6

  @ H-bo

  Q:大湾区江门市,同一楼盘现在精装房和毛坯同时有售。对于刚需来说应该如何选择?另外就是在江门买房自住加保值应该如何去选楼盘?

  A:这是个非常好的问题,问题很聚焦,不是开放性的那种问题(需要再与提问者做进一步交流以后,才能知道怎么回答)。如何选择?首先,看你是否有时间装修,别小看装修,它可是个精细活,花钱不说,很劳人费神,甚至还会和爱人吵无数次架,听说有夫妻因为装修大吵离婚了。如果有时间装修,且有自己确定喜欢的装修风格、家具品牌等,那自然再好不过了;其次,如果是大品牌(比如万科、金茂、中海)开发商的楼盘,自己对装修也无太大偏好,自然选择精装修,毕竟省时省力。这个年代,专业的人干专业的事,留足时间去赚钱吧。再次,可以粗略计算一下,开发商报的装修价,到底是不是货真价实。这年头,挂羊头卖狗肉的太多了,如果差距太大,就自己装修了。

  第二个问题,在江门买房,自住加保值,自然是江门中心区喽。近几年,受益于大湾区产业和人口外溢,江门房价快速上涨。现在来看,需求有点透支了,我国庆前去跑过盘,某大开发商新盘,降了2次价,去化才50%。珠江口西岸(珠海、江门、中山等),购买力不如东岸(深莞惠)。所以,未来在西岸买房,建议从防御性的角度出发,回归主城区。对于主城区,我也看了一下,居住氛围、文化氛围很不错,一些老盘也能租得出去,尽管租金不高。

  7

  @留欢

  Q:能分析一下中山的房价吗?后续深中通道和深珠通道的开通会对中山的房价有影响吗?

  A:一定有影响。国家的战略就是,改变珠江口东西两岸发展不平衡的问题,让西岸这个洼地能够跟上来。因此,就让深圳当做先行示范区,深圳发展好了,这个带头大哥带动周边发展还不足的小兄弟们。所以,才有了深中、深珠通道,深汕新区。

  打破交通瓶颈,本身就是楼市最大的利好。不过,近几年,深中、深珠通道的概念被过分透支了,特别是深中通道,从2016年就开始被当反复炒作了。目前,通勤还未解决,在概念炒作下,房价涨得一塌糊涂。所以,未来1-2年,深中通道对房价的拉动减弱了,下一波拉动,要等到通车了以后,看到底通勤效率如何,能节约多少时间,产业对接如何等等。关键还是取决于接驳的效率。

  其实,通勤真正在通道上的时间是很短的,关键是“上通道、下通道”,可能花的时间非常长,比如像从深圳上沿江高速一样,特别费劲。中短期看(1-2年),中山房价将在快速上涨后,保持平稳,甚至不排除阶段性回落。

  8

  @穿越

  Q:湛江房子如何?

  A:湛江是广东西部的经济中心、高教中心,也是未来广东打造实体产业的重点城市,常住人口有850万,下属几个县,都是人口大县,比如徐闻、遂溪等,都是人口100万左右的县或县级市。

  近年来,湛江在水产养殖和加工、钢铁、石化、高附加值农业(徐闻一带)等实体产业上,发展非常不错,有望在未来几年超过粤西的竞争对手——茂名。这样的话,西部中心就是湛江,一个小的都市圈就形成了,人口会集聚起来。

  未来,湛江在高铁、快线上的投入很大,到广州的车程将缩短至2小时左右。因此,围绕就近城镇化,实体产业带动楼市发展等等来看,地产还是能保持平稳发展。建议在珠三角买不起房的,或者要给自己老家的父母(父母在湛江)养老买房,从性价比、气候、发展前景等几方面来看,还是不错的选择。

  海南限购以后,靠近海南的徐闻,楼市卖的不错。当然,对于在外打工、工作的人,特别是在珠三角打工和工作的人来说,还是建议在珠三角买房。其实,珠三角外围的江门、清远、惠州等,很多项目的价格,也不比湛江的高多少。关键是,看您的需求属于哪一类。

 

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