寒来暑往，像极了当下的楼市。不同的是，虽然无法改变时序的更迭和寒暑的交替，但冬去春来春暖花开，一次次的人生体验让我们对于大自然的变化并不那么惊恐失措。而楼市的变化则可怕得多。
想必行业内的从业者都能够感同身受。一年来的内外博弈，除妖斩魔打怪兽，虽不至于水深火热，但看到的听到的坏消息着实不少。
对于行业的未来走向，多头们总是能从积极的正面的乐观的维度，去找一些说服自己也说服别人的理由。在不确定的楼市中，行业的走向虽然既看不清楚，又让人无所适从，但分化但趋势确实实在存在着的。
壹
在这楼市寒冬中，头部房企的日子似乎并没有受到影响。
恒大在金九银十抢收战果不错，连续两月刷新房企单月销售历史纪录。11月4日，恒大发布公告显示，10月实现合约销售约903亿元，同比上涨70.2%，刷新9月创下的831.3亿元销售纪录。今年前十月，恒大已累计实现合约销售额约5435亿元，完成年度6000亿元销售目标的91%。破了房地产行业的记录。恒大所用的办法了无新意，但十分管用，通过打折的方式，快速出货，回笼现金流。需要提醒的一个细节是，恒大的融资成本高达13%，纯粹“高风险作业”。
再看万科。有两组数据可以对比着看。一个数据是今年前三季度，拿地排（1381亿），说明万科手里有钱且看好后市。一个数据是前段时间传出一张报表，去年年底高调喊出活下去的万科，2017年高管年收入中，郁亮以1493万元居首。其实这并不矛盾。万科一向是职业经理人操盘，偏保守稳健风格，单从融资成本一项来比较，恒大13%，万科3%，根本没有可比性。
两个企业，未来在市场中的风险管控完全不同。
贰
不过，中小房企的日子就没有那么好过。关于中小房企，环环还是举身边的几个事例来加以佐证。
小A女朋友所在公司现在每位员工都有卖房指标，从上到下无一幸免，完不成任务年终奖是没有的。相对而言，小A的公司还好些，仅仅是需要往自家公司的卖房APP里导流准客户，不和业绩挂钩。显然，这两家开发商在景气度颇低的2019年年底，都不约而同地进行着全民营销的伟大试验。说试验不确，应该是战略上的一致行动。
另外一个项目大多位处四五线城市的开发商，这几个月是越来越卖不动，现金流几乎要断流失血。反应在公司内部，就是老板全力以赴找钱，或曰融资。员工工资就不能按时发放了，一块过紧日子。但还有一点，老板这些年有个无形的底线，拿到地后迟迟不开发，就算开发了商铺也要捂上好长一段时间。即便是这次，也未动过卖地的想法，更不用说降价卖房。
不同于恒大的大手笔打折，誓不降价应该是市场中的大多数，死撑成了一种潜规则式的必然选项。就看谁能坚持到最后。不过，在弱势下降价不丢人，经济下行大潮下没有人是孤岛，能独善其身，是龙也得盘着，是虎也要卧着，非要在狂风暴雨中奋力向上，伤痕累累，也听不到掌声，先把自己身体养好，把本领练足，等晴空万里时再展翅飞翔。
叁
有报道说，房地产行业集中度的变化也证明了“需求旺盛”与“政策收紧”是最有利于行业龙头提升的环境。以CR10销售金额作为房地产集中度的观察指标，发现2016年底到2018上半年期间，房地产集中度提升最为迅速，短短6个季度内从18.72%迅速提升到29.54%。而这段时间恰好是棚改力度的阶段（需求旺盛），也是金融去杠杆、地产企业融资相对困难的阶段（政策收紧），属于最有利于龙头企业景气度的经济环境，而中小房企在这一轮淘汰赛中伤。
11月15日，国家统计局的10月份数据出来了。70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：初步测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，10月份坚持“房住不炒”定位，夯实城市主体责任，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，深入落实房地产调控“一城一策”，房地产市场进一步趋稳，价格涨幅有所回落。请注意，是涨幅回落，还没有进入下降通道，就有中小开发商嗷嗷叫了。嗷嗷叫的原因其实在下面这条新闻中看得更清楚：三季度房地产信托发行规模继续下降，经济日报说，这是强监管政策奏效。
受64号文及《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》影响，房地产信托业务遭遇强监管。以前端融资等传统模式开展的房地产信托业务受限。7月份以来，一些信托公司创新开展的纯股权业务也难以获得监管批复。其中房地产类信托业务下降幅度。数据显示，今年第三季度房地产领域信托产品发行规模为2079.70亿元，环比下降827.35亿元，降幅28.46%。房地产信托规模下降对中型房地产开发商带来较大影响。原因是头部开发商对于信托资金的使用度较低，但中型开发商有着较强的扩张诉求，获取土地的动力较为强烈，对信托融资的使用度比较高。随着房地产信托收紧，中型房地产开发商受到的影响较大。
这就很好的解释了上面提到的那位房企小老板，到处融资而不得之艰难了。那些曾经享受过地产行业的红利，从上半场走过来的从业者，又有谁能躲过这一令人窒息的漫漫长夜呢？
环环有房2019-11-21 17:32:42
