凛冽的寒冬，让房企角逐、派系纷争更加具象。一直以品质稳健著称的浙系房企，如今也在向规模化发展的阵营靠拢。
楼市资本论发现浙派房企大哥绿城剑指两千亿，二哥三哥中梁、祥生稳占千亿席位，滨江一条腿已经迈上千亿台阶，最引人注意的是五哥德信紧随其后，上市融资、高息发债，对千亿大门望眼欲穿。
11月12日，德信中国发行于2021年到期的1亿美元12.875%的额外优先票据，楼市资本论注意到，这是其自今年2月上市以来进行的第二次融资，利率均为12.875%。这不仅大幅超过公司此前8.36%的融资成本，更是位列行业高位。
融资成本反映着市场的信心。楼市资本论发现，德信高息融资的背后，或折射出的是这家百亿房企对千亿规模不对等追求，带来的债务压力大、增速放缓、布局单一等困境问题。那么，以热衷马拉松、骑行运动，爱好广泛闻名的德信董事长胡一平，又是如何权衡思量这些问题的呢？
【一】 “五哥”胡一平精力旺盛有5大爱好
说起浙系房企五哥德信，首先提到的便是其董事长胡一平，作为地产大佬早已名声斐然。除此之外，其实胡一平身上标签多多，还有其他四大爱好，分别是创业投资、写公众号、拍电影、热衷运动，精力十分旺盛。
胡一平
1、建筑学校毕业干上房地产
资料显示，五哥德信地产话事人胡一平，60后，出生于浙江德清县的一户普通农村家庭。 1987年，从浙江省建筑工业学校毕业的胡一平顺利进入了湖州市德清县建筑勘察设计所，主要负责设计工作。
1995年，胡一平弃政从商，成立了德信地产。借着改革开放的东风，1995年，德信开发了个房地产项目--中房花园，初次尝到了地产黄金时期带来的巨额资本回报。经数年发展，德信成为继绿城、滨江之后的本土三甲房企，胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。
德信御西湖项目
2、创业投资圈大佬人物
楼市资本论注意到，胡一平不仅在地产界小有名气，而且在创业投资圈也时常可见胡一平的身影。
胡老师和创业年轻人
在创业孵化投资领域，楼市资本论获悉，胡一平在自己的《创业指南：创业20年，我不仅仅是有钱》话题中，称自己已与20余位年轻人进行过约聊，并表示与杭州下城区政府签订创业孵化工厂，且有旗下凯银投资和政府签署的2亿规模创业投资基金的巨大支撑，投资颇丰。不过，在年初上市之际，凯银投资已被德信地产火速剥离。
3、微信“大V”胡老师
值得一提的是，胡一平还开了个人微信公众号“胡一平”，介绍为“从屌丝一步步成长到百亿级的地产大佬”，主要发布胡一平的行程及投资心得，总计推送34余篇，推送日期停留在2018年4月19日。以胡老师在圈内的影响力，也算是一名“大V”。
4、电影拍摄爱好者
接着看影视领域。在胡一平董事长的广泛爱好下，德信影城于2014年成立，标志着德信地产正式进军电影行业。公司起步于江浙沪为核心的长三角经济圈，并逐步向周边地区挺进，只是鲜有大片脱颖而出。
2017年的电影《喵星人》正是其投资项目之一。胡一平还现身《喵星人》的电影发布会和2017年北京国际电影节现场。尽管《喵星人》有古天乐、马丽等一线大咖的出演，但从豆瓣给出的4.5分来看，反响一般。而在今年3月19日上映的《爱无痕》，更因关注太少，豆瓣连评分都没给。
5、体育达人全马4，高原骑行2000公里
楼市资本论获悉，除了写公众号、投资电影，胡一平还狂爱马拉松。历年来北京、上海、杭州、武汉等地马拉松，胡一平都有参与。不像在公众号写作的半途而废，与电影评分的表现惨淡，胡一平从开始的跑全马需要6到如今仅需4便可完成，可谓小有所成。
值得注意的是，胡一平不仅自己跑，还带动公司全员参与。据了解，德信武汉公司便有“规定”，每名员工每月至少跑60公里，不达标者需要在公司群里发200元，相当于请同事们吃一次下午茶。
骑行途中的胡一平
除了马拉松，游泳、乒乓球、篮球等也都是胡一平擅长和坚持的运动项目。据了解，胡一平还曾受邀参加过川普的就职典礼，更是完成过骑行2000多公里川藏北线（即317国道）的壮举。胡一平是一个被地产耽误了的体育达人，这从胡一平的好身材也可得到印证。
热爱生活的胡一平
楼市资本论发现，相比于其他地产大佬，热爱生活的“五哥”胡一平显然要清闲得多。尽管德信历经24年发展，如今只百亿规模，胡一平也似乎并没有流露出任何焦虑和不安。毕竟能在4跑完42公里的胡一平眼中，这不是百米冲刺，急不得。
【二】德信长期位于浙江一隅
对于德信的发展，胡一平立场坚定，公开称房地产已经进入长周期，要用跑马拉松的思维应对，不能追求短期利益，而应以马拉松式的经营观来发展。
胡一平与马拉松式经营观
果然，在这趟房企马拉松赛中，德信从开始便没冲在前面，随后一路保持。2005年，德信总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局中心城市”的战略定位，开启扩张步伐。
但扩张的口号喊了十几年，至今德信的布局仍以浙江为主，未见德信开花，仍是偏居一隅的浙江中小型房企。截至2018年11月30日，德信土地储备总计约为693.39万平方米，其中589.87万平方米位于浙江省内，占比达85.07%。
受拿地局限，布局单一的影响，德信的规模始终不能有效突破。直至2016年，德信完成销售额156.8亿元，挤入百亿俱乐部。2016年末，德信提出 “3年300亿”的小目标。2017年销售额至265.1亿元，2018年实现销售额396亿元，300亿目标达成。尽管德信业绩开始增长，但增速却开始连年下滑。资料显示，从2015年到2018年，德信销售增速分别为100%、80%、47%、38%。
在销售增速放缓的同时，德信的负债额居高不下。资料显示，2015年到2018年，德信负债总额分别为147亿元、196亿元、332.3亿元和427.4亿元。值得注意的是，尤其是在2016年，德信净资产负债率高达435.2%。此外，公司现金流2016年开始告负至-1.21亿元，2017年短暂回正至2.56亿元，2018年再次告负至-29.52亿元，现金流多年低位。
行百里者，半九十。楼市资本论认为综上所言，德信未来的发展只怕并不像所表现出的前景无忧。为进一步发展，德信调整股权架构并改称为德信中国，并于2019年2月26日在港上市。
上市短短三天，德信就豪掷36亿元拿地。楼市资本论注意到，德信IPO募资规模仅有13.73亿港元（约合11.7亿元），买地斥资36亿元超IPO募资三倍。直接造成今年上半年，其总负债较年末增长13%至482.97亿元，资产负债率83.38%，位于行业高位。值得注意的是，在德信豪掷36亿元拿地布局中，两块土地仍布局浙江市场。
德信-钱塘云庄实景图
今年7月，标普基于德信2018年年报数据，得出德信债务资本结构较弱，杠杆率仍保持高位的判断，对德信的票据予以评级至B-，市场信心不足。
年初，德信将2021年销售目标定为千亿。按照今年前十个月德信合约销售为361.6亿元的完成情况，及其下滑的销售增速看，这个千亿目标充满挑战。
楼市资本论认为，如今房地产行业马太效应愈发明显，中小房企以上市谋求拓展融资渠道，助力规模快速扩张，已成为不多的选择之一。德信成功上市值得祝贺，不过众多问题乃至马拉松式的经营观，其利弊得失仍需胡一平重新思考。有了新资本平台的加持，希望上市后的德信在胡一平带领下，走得更远也更快。
楼市资本论官号2019-11-21 15:02:14
