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刚刚深圳提高豪宅线,省不少钱,楼市利好?切莫欢呼,有仨误会

光宇吐楼市 2019-11-11 16:42:07

这两天,网上盛传深圳将调整“豪宅线”标准的消息,一直牵动着大家敏感的神经,因为大家都绷得太紧了。有报道称今天终于得到了正式回应。据深圳税务局回应,该消息属实。如果你已缴纳二手房“豪宅税”,哪怕是政策出台前一天,交了就是交了;如果你的二手房交易还未到缴纳“豪宅税”这一步,都适用今天这项新政。

什么政策呢?从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。虽然并没有看到官方文件,但是这种政策的调整我觉得是有意义的。

要知道当下的政策就必须了解之前的政策,否则看不出什么变化。11月11日之前执行的还是2015年的政策,显然,4年过去了,房地产市场已经发生了很大的变化。

2015年深圳享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。三个条件同时满足的就是普通住房。

也就是说,只有三个条件都满足才能算是普通住宅,今天的政策调整后是这样的:同时满足住宅小区的容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房,满两年可免征增值税。

误会一:很多报道说豪宅线提高了,现在是144平米,有的还说取消了 “豪宅税”,我觉得这是个误会,并没有取消,只是调整,因为之前也是144平米,变化的并不是建筑面积,而是房屋总价。如今把总价去掉了。

防止的就是小户型因为单价高而被成为豪宅。调整后能省多少钱呢?比如之前南山区每套总价490万元及以下为普通住宅,之前一套120平、市场价1000万、原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年要缴差额增值税的标准,增值税大约要缴37万左右,按照新的144平以下满两年免征增值税的标准,就可以免征37万元增值税。

最明显的就是房价不断上涨,据诸葛找房数据显示,深圳挂牌均价已经达到6.4万/平,但是豪宅的标准却没有变,也就是说“豪宅线”标准已坚持4年多未曾改变,如果不能根据市场变化调整政策,自然会有很多不合理的现象发生。比如很多百姓的房子本来随着每年物价上涨,房子的价格也跟着涨,但在今天之前,深圳依旧按照2015年10月1日开始执行的《享受优惠政策普通住房价格标准》来区分普通住宅与非普通住宅,这导致了不少普通住宅被“豪宅化”。

本来是刚需也要交那么多税,显然有点不太合理,因为刚需并没有真正因房价上涨直接获益。

误会二:深圳把一些所谓的“豪宅”解放出来,是不是政策利好?肯定是!这个毋庸置疑,调整“豪宅线”标准,对深圳各区的刚需盘影响较大,同时也将对楼市带来一波回暖示范。这本来是好事,但是很多人觉得房地产调控要放松了。这就不免产生了误会。调控不会放松这是国家强调多次的,这个幻想不用再有。

但是结合实际具体问题具体分析,因城施策倒是可以的。深圳能够与时俱进调整豪宅标准,实际上不只是为了给市场释放政策放松的信号,而是既保护刚需,同时又鼓励成交。尤其是到了年底,需要一个好的结局,但并不代表2020年日子会好过。

误会三:房地产调控打压的不是成交,更不是冷冻楼市。一个健康的房地产市场是有买有卖,如果买卖双方都步入僵局而不想办法打开,都是不正常的。当政策打压炒房取得一定成果后,当市场稳定后,就应该恢复市场信心,如果有房子的不卖,流通不起来,也不会形成有效的供给,对于改善人群是个利好,改善人群愿意改善,也会愿意卖掉之前的房子,给更需要的刚需,促进二手房市场的活跃,这本没什么不好。

但要防止炒房者卷土重来,这个政策上实际并没有放开,所以也不用太担心。总之,任何政策都不是一成不变的,更不能把政策的微调当成政策放松的信号。新政解放的是刚需改善人群,解放的是遵循房子是用来住的而不是用来炒的人群,炒房者不用幻想。

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