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北京楼市观察|限竞房供应井喷 网签不足五成

华夏时报房地产 2019-11-07 19:05:07

数据显示,截至10月15日,北京共出让了103宗限竞房地块,已有47608套房源入市。虽然价格低于普通的商品住宅,但限竞房的网签率却不足五成,其同质化现象日益严重,去化难度增加。

此外,热销与滞销并存于北京的限竞房市场,一些地理位置优越的项目一经开盘便一抢而空,有的项目入市数月有余,但仍有大量房源没有成交。

累计出让地块103宗

10月15日,北京完成了三宗限竞房地块的成交。其分别位于通州和大兴。

电建联合京能置业以44.3亿元的价格竞得大兴旧宫地块,该地块的溢价率为34%。但三宗地块虽然在同一天成交,热度却明显不同,有的溢价率超过30%,有的仅收获了一次报价。中原地产研究中心的统计数据显示,截至目前,北京已经累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄地区为限竞房的主战场,出让了28宗。

此外,截至10月15日,2019年北京土地市场已经成交了18宗限竞房用地,其中包含一宗招标用地,成交金额为675.33亿元。

土地供应迎来高峰之后,大批量的限竞房项目开始入市。中原地产研究中心的统计数据显示,从2018年6月10日开始,北京合计共有64个限竞房项目入市,供应住宅达到了47608套,合计入市的限竞房有100期。

合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者说:“目前,限竞房的供应量比较集中,而且供应规模明显超出了市场需求的承载力,供过于求的市场现象比较严峻。”

网签率不足五成

限竞房成交量却并不尽如人意。中原地产研究中心的统计数据显示,虽然供应量达到了47608套,但同期的网签数据仅为20903套,网签率为44%,平均签约价格为48851元/平米,已经完成网签的限竞房面积合计达到了218万平米。

从单月的数据来看,近几个月以来,北京限竞房的成交量均处于市场高位。但成交量远远不能覆盖供应量。中原地产的统计数据显示,限竞房供应量大于同期签约量的现象已经连续14个月出现。

目前,市场上70%的限竞房面积在90平米以下,即是限竞房的重要标签“70/90”。受困于此,“同质化”成为了限竞房难以避免的问题。“如果是户型还不错,地段也可以的限竞房,我会考虑购买的。”购房者刘先生对《华夏时报》记者说。

郭毅认为,“70/90”的产品规划条件和差别不大的销售价格使得限竞房面临着去化难的问题。“其实对于购房者来说,面对相近的位置、相似的产品、基本相当的总价,很容易产生观望的心态,这样的心态使得市场去化的难度加大。”郭毅对《华夏时报》记者说。

销售情况走向两极

中原地产研究中心的统计数据显示,自2019年以来,北京仅有8宗限竞房用地的成交额超过了40亿元,溢价率在20%以上的则仅有7宗。

《华夏时报》记者梳理发现,溢价率在20%以上的限竞房用地主要集中在大兴区,例如中海在9月25日以93.9亿元竞得的大兴瀛海地块。而在同一天成交的大兴区庞各庄镇的一块限竞房用地仅以挂牌起始价33亿元成交,分化十分明显。

与此同时,冰火两重天的景象也在限竞房的销售市场上上演了。郭毅认为,抛开限竞房,只要楼市出现供过于求的状态,都会衍生出部分项目热销,部分销售滞销的一个二元分化局面。

以2019年9月份来看,成交比较火热的三个限竞房项目分别是丰台区的西城天铸、昌平区的未来金茂府以及大兴区的金茂悦,其成交量分别在95套、84套、71套,销售均价分别为78077元/平米、53828元/平米、38371元/平米。虽然销售均价低于同地段的普通商品住宅,但价格仍属于限竞房项目中的高位。

《华夏时报》记者发现,三大项目地理位置优越。以西城天铸为例,其距离六里桥地铁站仅700米,周边不乏恒泰广场、银泰和谐广场等大型购物中心,因位于三环,价格相比其他限竞房高出不少,但仍一房难求。

未来金茂府虽然地理位置不如西城天铸优越,但目前仍是市场上备受欢迎的一大限竞房项目。“我们是洋房限竞房项目,楼层在7层-9层,户型有120平米、140平米等。全部都是精装修。”未来金茂府的销售人员小孙对《华夏时报》记者说。

据小孙介绍,目前,未来金茂府的销售价格在60000元/平米,总价在700万-900万,但会根据付款方式的不同给出不同的优惠。“比如装修八八折这样的折扣,现在非常火,已经只剩下100多套了。”小孙对《华夏时报》记者说。

“今年来看,一些热销的限竞房处在一个绝对优越的地理位置,比如五环内的限竞房成交就比较乐观。此外,有些限竞房项目在产品上做了突出的加法,这样的项目也能获得热销。”郭毅对《华夏时报》记者说。

位置好、质量高的限竞房项目成为“香饽饽”,但远郊的一些限竞房项目却十分冷清。尽管远郊的限竞房项目相比火热的限竞房项目在价格上近乎腰斩,但购房者仍不买账。“价格也没有比同区域的普通商品住宅便宜多少,感觉不划算。”刘先生对《华夏时报》记者说。

同样位于房山的某限竞房销售情况也不乐观。“我们是年初开盘,但是中层的好户型还有,空的房源也挺多的。”销售人员小林对《华夏时报》记者说。目前,该项目的销售价格为32500元/平米,毛坯交付。作为首批入市的限竞房项目,该项目尚未解决去化难题。

郭毅认为,未来房企在布局限竞房项目时应当作出一些取舍。“要么聚焦于给产品质量做加法,要么在价格上做减法,以低于限售价的价格入市。当然还要结合地理位置,针对性地对价格和产品进行调整,这样在明年的市场环境下也能够取得一个比较好的销售业绩。”郭毅对《华夏时报》记者说。

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