投资者进行项目投资，应该是基于市场的分析，否则，即便离岸资产配置大趋势正确、理念可圈可点，但错误的资金配置在不理想的投资市场中、且选择了与本地需求相违背的产品情况下，依然是将自己的资金扔到到“火坑”中。对州府公寓市场不稳定的信心正严重打击公寓楼花买家，新建公寓完工数量大幅增加，竣工时的价值低于最初购买时的价格。
据澳洲广播公司报道，悉尼60%的楼花公寓和墨尔本52.9%的楼花公寓，在交割时的价值低于合同价格。房地产数据提供商科CoreLogic在8月的数据显示，悉尼近三分之一的楼花买家正在搬进新公寓，其价格至少比他们购买的价格低10%。就在两年前，新州不到16%的新建公寓在完工后低于合同价格。
在昆州，43.1%的公寓在交割时的价值低于购买时的价值，在西澳，这一比例为22.5%。
“价值的根本性转变”
CoreLogic的研究负责人Tim Lawless表示，与2016年和2017年这些公寓被出售时相比，现在的市场是非常不同的。
Lawless说：“那时，我们看到悉尼和墨尔本的房价每年上涨约15%至20%。”
“现在把目光投向2019年，我们已经看到悉尼的房价下跌了15%，墨尔本下跌了约11%。”
“许多楼花公寓买家已经看到，他们几年前购买的房产，在价值发生了根本性的变化。”
Lawless表示，高层建筑行业供应严重过剩，供应远远超过需求。
但他表示，对建筑质量、修复成本和易燃包层的担忧产生了复合效应。
他说：“可能也在市场上影响人们的想法，并可能影响这些房产的转售价值。”
过去两年，一系列负面新闻一直困扰着公寓市场，首先是2017年6月伦敦Grenfell Towers的大火，澳洲也发现公寓建筑广泛使用可燃包层。
2018年平安夜，悉尼Opal Tower被疏散，今年6月，Mascot Towers被疏散，还有墨尔本公寓频频发生的包层问题，市场信心进一步动摇。
投资者贸然入市，带回多重风险！
公寓市场到了这种地步，可以说，投资者如果贸然入市，是有很大风险的。
公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活居所；99%的澳洲本地人不住在CBD，CBD是外来人口临时居住和集中的区域，投资者现在买下的房子，未来卖给谁？比如，在墨尔本CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已；在海外人士无法购买二手房，那么这里的公寓未来打算出售给谁呢？所以，楼花投资并不适合海外人士。
尤其是在限制海外投资者申请贷款之后，投资公寓的风险就更加凸显。有人会说，傻不傻啊，卖了不就行了吗？然而，就目前当地市场状况来看，该投资者若现在转售公寓，一出手就是损失。另外，二次销售时间相对较长，公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。
此前，公寓投资一向以租金为其优势，然而，在供大于求的局面，造成CBD区平均12%的公寓空置，空置的重灾区超过20%的公寓挂出求租广告。
说到底，越来越多的迹象和数据都指向了公寓的风险，而投资者是聪明谨慎的避开，还是用自己的真金白银去“博傻”呢？
刘磊房产评论2019-10-22 15:09:50
