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房价为何高居不下?曹德旺一语说透:5亿空房,有人不想房价下跌

楼市奇说 2019-10-17 06:34:00

自98年市场化以来,中国的房价在所有人印象中一直都是“只涨不跌”。统计数据虽然显示过去20年房价也曾经有过2次下跌,但鲜有人记得此事。大家记忆中房价是一直上涨的,这些年没买房的人总结的最大教训就是“买房越等越买不起”,有些城市更夸张,可能前一年手上的钱够买一套90平的,犹豫了一下没买,等到第二年时这些钱却只够买一套50平的房子了。更让人无法接受的现实是,这些年任凭千千万万刚需吐槽高房价,叫苦连天,房价就是无动于衷。即便是在房住不炒调控大局指导下的这两年,楼市依然是涨多跌少。这还是有调控措施压制,试想一下,倘若没有限购、限贷、限售等这些调控,楼市会怎么样?

房价为何居高不下?在我看来有三个方面的原因:首先,各大城市靠出卖土地融资发展城市的模式决定了房价“很难下跌”,因为房子涨价才有利于卖地,卖地才会有更高的财政来源,政府才能开展各项城市建设工作。所以从地方政府的角度来看,他们当然很不希望看到房价下跌,开发商的房子卖不出去,因为这关系着城市发展的资金问题。让让更想不到的是,有些城市为了把地价卖高,甚至会限量拍地,新房供应跟不上需求的节奏,房价可不得涨吗?侧面说明,其实是有人“不希望房价下跌的”,因为房价下跌就触动了他们的利益。逻辑很清晰,没有什么晦涩难懂的地方,也没有必要藏着掖着,这就是铁一般的事实;

其次,中国有大量炒房投机客存在。胡润统计数据显示,中国千万富翁中,靠炒房富起来的占比高达20%,而且绝大多数人还立下目标,要继续靠投资房地产达到资产上亿。为什么中国房市催生了大量投资炒房客?一方面是经济发展太过依赖于房地产,投资炒房客早就达成了经济发展离不开房地产的共识,在这种发展模式下房价“永涨”,所以他们在炒作起房子来,根本无所顾忌,因为他们坚信房地产会有丰厚的回报;另一方面,在中国持有房屋几乎零成本,这让中国的房地产市场成了天然炒场,只要卖出的价格比去掉税费买入时的价格高,就有投资的潜力,就值得掏空所有积蓄一搏。

有人一口气购买一整层楼,不住也不租,就单纯地囤在那里坐等价格上涨,然后套现离场,轻松赚取巨额差价,实现躺着把钱赚的梦想。有人形容得很贴切,过去几年楼市发展迅猛,黄金时代投资买房可比捡钱容易多了,买对时间节点,真的可以做到一夜暴富。

炒房客的存在不仅挤占了刚需的利益,他们大量囤房还造成了供需失衡,虽然不是主要原因,但是从某种程度上对房价有巨大影响。

再者,中国有大量“不守规矩”的开发商存在。我不止一次揭露过,有些开发商明着是拿地开发建传世好房子,供世人解决居住问题,改善居住环境,提高居住品质,实则就是为了赚钱不择手段,更无畏规则制度,拿地几年十几年都不开发的也大有人在,这些年地方政府卖地供应是平衡的,正因为有很多“捂盘惜售”、“捂地”的戏码存在,房源入市才会跟不上节奏。供小于求,房价才会一路攀升。

拿李嘉诚前两天刚被爆出出让的大连某项目来说,这块地长实断断续续已经开发了8年,港商盖房节奏没有内地开发商快,但也不至于这么漫长吧,三年绰绰有余了,何以“捂”了八年,归根结底就是“炒地”,这8年地价早就翻番了,长实集团不用苦哈哈盖房子,就能轻松赚得盆满钵盈。据悉该地块8年时间,升值了120%,李嘉诚轻轻松松凭借该地块赚了至少30个亿。

曹德旺不久前谈论经济发展问题时也一语揭露到,有数据指出中国目前仍有5亿套房子是空置不住人的,其实早就可以收空置税来逼出这些房源入市了,不仅会减轻房价压力,也会减轻房租压力。至于为什么没这样做,很明显是有人不想房价下跌。俗话说得好,安居才能乐业,年轻人连住房都租不起,更买不起,怎么还会有精力来做实业呀。都想做钱来得快的工作。但是国家发展是靠实体经济的,实体制造业绝对不能丢。

他直言不讳到,房地产这颗“毒瘤”不破,经济难走上高质量发展,因为归根结底是房地产遏制了经济的发展。他认为房地产是不必要的、虚假的投资,对经济高质量、高活力发展有阻碍作用。

曹德旺的这席话其实和我上述所言的三大推动房价上涨的原因是有异曲同工之妙,不管是地方、炒房客还是开发商,之所以对房地产稳操胜券,坚定不移认为房价未来“只涨不跌”,归根结底是看透了经济发展对房地产的过度依赖,这种依赖短时期无解。他们赌房价上涨,其实不是基于房地产市场本身,而是基于经济发展的需要,简言之就是赌国运。

高房价不仅阻碍了实体制造业的发展,更击穿了无数人的买房安居梦。

这些年房地产迎来井喷发展,全国各大城市迎来造城运动,祖国上下,遍地是开发和待开发建设的楼盘。高耸入云的钢筋水泥大楼取代了低矮的砖瓦房,但价格也一跃冲天,成了无数刚需始终都迈不过去的坎。多少农民工兄弟流下血汗建造起了几十层高楼,到最后却连其中的一套房子也买不起。无数从农村走进城市的大学生,面对高企不下的房价,更是难以彻底融入进城市,他们其中的大多数,或早早转身离开,或奋斗几年后依然留下遗憾,但还是不得不转身离开。 

即便如此,但我们仍然能看到有一群不务正业的专家学者被利益驱使,替开发商等既得利益者大肆吆喝。他们用尽全力鼓吹房价会继续上涨,给出的理由无非是老三样:经济增长需要房地产;农民数量众多未来他们进城需要买房,对高房价形成支撑;地方政府对房地产依赖不可能摆脱,严重的省份对房地产依赖度高达60%,房地产成了难以戒掉的“瘾”。

对此国家又是如何看待的呢?其实国家早有定论,7.30一锤定音已经说得很明确了,未来不再将房地产作为刺激经济发展的手段,彻底摆脱经济对房地产的依赖决心巨大。

党媒经济日报此前也对上述三点看涨楼市的观点逐一进行了反驳:首先,旗帜鲜明地表示,短期内房地产市场能够带动经济增长,但这种增长是抑制新动能、新产业的增长,是累积结构性矛盾的增长,长期必然不可持续。改变正在一步步进行中,我们需要有足够的耐心;其次,进城并不是农民的唯一选择。在乡村振兴战略逐步深入的背景下,农村的生产生活条件将越来越好,留在农村未必没有好的发展。再者说了,农民都洗脚上岸,未来谁来生产制造?更重要的是,越来越多的农民兄弟清醒了,城市里除了高楼大厦、高房价其它的一切都和他们无关,他们进城,工作收入来源无法保障,孩子教育、老人养老、医疗救助等更是没有着落,与其到城市里苟延残喘,不如在农村自由自在,自力更生,生活未必比城市差。面对专家学者“农民众多购房需求强劲房价降不下来”的说辞,有农民工兄弟直接怒怼到,不要再指望我们进城接盘了,广阔的农村大有天地。

未来房价还能涨吗?从目前国家调控楼市的举措和态度来看,我认为有一点可以很明确:过去那种千篇一律的普涨时代彻底结束了,未来房地产会越来越分化,因城而异。一二线城市虽然有人口、产业以及丰富的资源等基本面支撑,但是调控重压之下,国家“三稳”定调之下,房价也很难大涨,未来房价涨幅能跑赢大盘已经是莫大的幸运了,事实上近半年以来被专家看作是“永涨”的四大一线城市,都已经开始掉头向下了,楼市逆转的信号很明确;

三四线城市会顺了千千万万刚需的心意,房价重重摔落神坛吗?大概率也不会!我不止一次说过,国家调控楼市的初衷很简单,稳住大势,以时间换空间,长效机制出台,高房价逐渐消化,实现楼市调控的软着陆。所以,基于此不管是一二线还是三四线城市,抑或是其它十八线城市,房价都不会有大起大落,当然有些城市会根据人口、产业、供需等基本面进行微调,人口常年流失的城市,越来越会被人抛弃,房价也必然坚持不住,往后跌一段也是很有可能的;人口流入量大的城市,需求强劲,未来仍然有想象空间,但是期待像过去那样两三年翻一番,然后大赚一笔套现离场,希望非常渺茫。

随着国家对房地产的大力调控,楼市的发展已经有了一个清晰的方向,在未来,资本和政策会逐渐向实体、高科技、现代服务业倾斜,房地产不再一家独大。所以说,社会一直在往前发展,我们不要用过去的眼光来看现在的楼市了。未来不管是开发商还是炒房客,抑或是刚需购房者,都要保持平常心,楼市大赚的机会越来越小,相对应的危机越来越大,看待楼市,需要换一个心态了。

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