房小评 中国房评报道 今天
上市，是房企“鲤鱼跃龙门”的关键一步，而龙门之后往往是更激烈的竞争生态。
10月11日，是地产圈“小鲜肉”大发地产，跃入龙门一周年的日子。这支由80后葛一暘带领的上市新军，在2018年的上市关头实现了2倍数的增长，而2019年上半年，大发地产的销售额比去年同期增长近4成，再次刷新历史记录。
按照预期，2019年是大发地产的适应期要实现稳定增长，2020年则进入快速增长期。面对行业变局，在上市这1年的时间里，大发地产为接下来的企业快速增长做了哪些铺垫？
我们不妨从人、地、钱这三个核心角度，来解读大发地产上市这一年的成果。
人与管理的转变
一家小型地方性企业，想要成长为上市公司，最核心的转变是人的转变，管理的转变。因此，上市后大发地产首当其冲要建立的，就是由成熟职业经理人团队负责的专业管理机制。
今年下半年，大发地产地产挖来了禹洲地产首席财务官黄展鸿担任副总裁，主要负责境外资本市场。此前，大发地产已经引入廖鲁江、冷俊峰、王峰、罗俊等一批来自千亿级房企的职业经理人，核心团队再次得到扩充。
这些职业经理人曾经走过百亿到千亿的过程，为现阶段的大发地产带来最需要的管理方式和实践经验。而且，目前大发地产核心团队成员9成都在40岁以下，正是谋求个人职业发展的拼搏奋斗期。而激发能动性的方式，永远是将个人与公司的发展深度捆绑。
因此，大发地产地产适时推行了“共赢及共创激励”计划，提升组织效能。随着粗放式发展走到尽头，向管理要效益，是当今房地产企业的进步方向。
有了人才，更需要的管理运营机制促进企业经营水平提升。大发地产已经建立起“大运营”管理体系，以现金流管理为核心，“投、融、运、销”四位一体，协同管理，以标准化的计划管理体系为主线，实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。
2019年上半年，首开项目平均去化率超过80%，回款比例达70%，售价和去化速度均领先周边竞品。
大发地产高效的运营机制明显改善了其经营效益，上半年大发地产不仅销售额大幅增长，营业收入、毛利等核心指标更实现数倍增长，净资产率达9.2%，这一数字已经超过了一些10房企。
拿地模型的建立
公司跑得快，还要动力足。这是大发地产从地方性企业，成长为性企业面临的考验。
大发地产地产重仓的长三角区域，上半年贡献了96.2%的合约销售额。大发地产对长三角市场的熟悉度，已经到了知晓每一个县、乡镇市场波动的程度。过去23年，大发地产吃透长三角，实现投资全覆盖，因而占尽了这一区域爆发式增长的红利。这是优势，但是不可复制的优势。
要实现快速稳健的发展，平抑局部地区市场波动，大发地产必须走向。剑指40城的大发地产，面对更为广阔的陌生市场，如何拿地，拿对的地，能赚钱的地，成为现实问题。
廖鲁江认为理解中央的政策调整，是经营公司的前提，要先选对城市，再选对项目。如何能够坚持不去拿太高价格的地，不去硬拼，考验着大发地产。
结合发展需求和行业趋势，大发地产过去这一年，在深耕长三角、布局国家黄金城市群的战略指引下，明确了“1+5+X”的布局体系，深耕长三角核心区域的同时，辐射到成渝、环西安、华北、环渤海、大湾区5大城市群，并战略性地关注其他具高发展潜力的重点城市。
明确战略方向后，大发地产每天监控目标城市的投资机会，抓住窗口期，审慎投资，不错不漏。拿地投资的标准，大发地产希望毛利率在25%以上，净利润率根据城市不同，分别设置了8%和10%两个门槛。
大发地产地产拿地的模型是：，市场区域区划比较好的地块。第二，预售条件比较好的地块，比如各种阶段预售的，出地面正负0、投资强度到25%就可预售的。大发地产通过去年的实践发现长三角一带、浙江一些城市有一些符合模型的。第三，地块规模在货值10亿左右，强调首开去化率。比如推盘量比较快、首开现金流快速回正、售价在2万/平米左右的房子，总体量不到500套房的项目。
大发地产的拿地模型看重现金流回笼和资金的使用效率，看重股东。
据克而瑞数据，上半年，大发地产地产新增地块14宗，总价75.8亿元。新增的土储，呈现出了“强聚焦”的特点：80%聚焦在新一线及二线城市。目前大发地产的总土地储备已经达到432万平方米。如果以目前的平均售价计算，这批土地可以保持大发地产未来3年的发展规模。
开拓境外融资
上市之后，拿地和资金，发展和财务的天平究竟如何倾斜，决定了一家企业在资本市场那里的打分，而这个分数又直接决定了融资成本和难易程度。
今年6月，大发地产获穆迪「B2」稳定评级和标普「B」稳定评级， 4月、7月，大发地产也完成了上市后的首次境外融资，共计发行3亿美元票据，是一个不错的开始，房企上市，核心的意义是为发展找钱，找到更多更便宜的钱，至少现在这条路已经打开了。
大发地产财务状况整体稳定健康，长期借贷占借贷比例为60%，总负债与总资产比为0.83。尤其是通过境内外资本市场筹集资金，大发地产积极优化债务结构，降低了上市前累积的高息信托贷款占比。大发地产还与招商银行、中国民生银行、工商银行等60多家大中型银行及金融机构保持着良好的关系，积极与银行协商安排再融资计划，以维持高续约率。
罗俊表示，接下来大发地产将采取提高回款比率、控制土地投资金额和加大合作等方式来保证资金状况，维持债务水平的稳定。上市一周年，大发地产在人、地和钱三个方面，都已经建立了更加专业的团队，确立了更清晰的战略模式。这支上市新军在年完成了关键性的成长和转变，能够更从容地迎接快速增长期的到来。
中国房评报道2019-10-11 09:31:29
