辛辛苦苦攒了些养老钱，好不容易在农村买了两间便宜的老房子，原本打算和老伴一起住进去安享晚年，结果，房子住了6年多，原房主却找上门来要收回房子，这让陈老伯憋了一肚子火。
然而，更让陈老伯难以理解的是，法院居然判他归还房屋……
买来的房子住了6年
原房主突然要收回去
陈老伯是舟山市普陀区人，今年已经80多岁。早些年，子女们就已成家立业，陈老伯不愿意打扰子女生活，就一直跟老伴两人相依为命。
2011年，随着老两口的年纪越来越大，陈老伯开始为两人的晚年生活做起了打算，准备买套房子。这时，刚好听说邻村有人要卖掉家里的老房子，陈老伯就主动联系了房主。房主姓郑，60多岁，想要卖掉的是自家的两间老屋，有些破旧，面积在60平方米左右，关键是价格便宜。
回到家里，陈老伯和老伴商量着，两人手中的积蓄有限，还得留些养老钱，这两间房子虽然小了点也破了点，但毕竟便宜，只要好好装修下，也挺适合老两口居住。于是，陈老伯当即拍板，与老郑签订房屋买卖合同，房款为34800元。协议签订后，陈老伯按约定日期一次性支付了房款，而老郑也将房屋交付给陈老伯。
不过，这处老房子并没有办理宅基地使用权证及房屋产权证。陈老伯也没在意，想着一手交钱一手交房，这买卖就成了，更何况双方还签订了房屋买卖协议，谁也抵赖不了。
拿到房子后，陈老伯老两口欢欢喜喜地忙起装修来，并很快搬进了“新房”，正式在村里安家养老了。
日子就这样不温不火地过了几年。2017年的一天，老郑家想要扩建新屋，没法批新的宅基地，的办法就是推掉原来的旧房，在原宅基地上重建。可是，自家的老房子早已经卖给了陈老伯，斟酌再三后，老郑只好找到陈老伯，提出要回老屋。
“买房子的钱，我退给你，但房子我想收回去……”也许是知道自己理亏在先，老郑找到陈老伯好声好气地商量着。
“这房子当年就已经卖给我了，哪有说收回就收回的。”一听要收回自己住了好几年的房子，陈老伯的语气自然好不起来，想都不想就拒绝了。老郑家的房子扩建在即，眼看着陈老伯这里毫无商量的余地，心里也升起了一团火，争来争去就吵了起来。
这次交涉注定不欢而散。
法院判决腾退房屋
买房者损失谁来承担？
无奈之下，老郑抱着试试看的态度咨询了律师，没想到得到了意外的答复。
几天之后，老郑向舟山市普陀区人民法院起诉，要求法院判决两人签订的《房屋买卖合同》无效，并要求陈老伯腾退房屋归还给他。
一审法院认为，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享受的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。陈老伯并非老郑所在村的村民，无权取得涉案房屋的宅基地使用权，因此陈老伯向老郑购买该房屋的行为违反了国家法律禁止性规定，应属无效。
据此，一审法院判决，老郑与陈老伯于2011年签订的房屋买卖合同无效，并要求陈老伯于判决生效之日起30日内返还因上述协议取得的房屋。
眼看着自己“钱房两空”，陈老伯当然不服，于是向舟山市中级人民法院提起上诉，二审法院经过审理，驳回了陈老伯的上诉，维持原判。不过，一二审法院释明，对于合同无效的后果及其购房款等相应的损失可另行主张。
于是，陈老伯又向普陀区人民法院起诉，要求老郑返还房屋买卖款34800元并赔偿经济损失40万元。
考虑到陈老伯案件符合诉调对接的条件，法院将案件引调至普陀区人民调解委员会。今年6月，经验丰富的调解员陈金法召集双方当事人进行了次调解。
“这两间房子，我当初花了4万多元装修，这几年房价又持续上涨，现在他把房子收回去了，不仅当初的装修款白花了，我们老俩口连住的地方都没有了。”一想到因为老郑的毁约，自己住了好几年的房子说没就没了，陈老伯顿时激动起来，提出了精神损失等各项赔偿。
可是，老郑认为，自己虽然确实存在一定过错，但也是无奈之举，自己愿意返还购房款并补偿一定的经济损失，但对于陈老伯的“漫天要价”无法接受。
双方对于赔偿金额争议太大，次调解以失败告终。
面对僵局，调解员陈金法改变策略，采取“背靠背”方式，从情理法出发分别做起了双方当事人的工作。
“这次房屋买卖合同无效，其实双方都有一定的过错，建议双方就此各退一步，当作是花钱买教训。”最终，在调解员的多次沟通下，双方达成调解协议，由老郑赔偿陈老伯共计17万元。如今，陈老伯夫妻俩也遵守了约定，拿到赔偿款后，如期腾退了房屋。
知 识 点
我国物权法规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。但土地为稀缺资源，宅基地使用权福利性的背后逻辑有如下特点：宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织；宅基地使用权的主体是特定的农民；宅基地使用权具有有限性，不能随意转让。
现实中，农村宅基地的房屋私下被买卖后，原所有人时隔几年后会主张该买卖合同无效，要求返还，主要有两种情况：一是因拆迁补偿或房屋大幅度增值；二是因出卖方确实因出售房屋后而不能解决自己重新建房的需求，对于这两种情况，应有不同的处理意见。
对种情形，出卖方通过法院判决房屋买卖无效后可获得巨大的利益，对买方来说有失公平，所以在处理上不应成为这种不诚信不道德行为的帮凶，对买受人提出的相应具体损失应予支持。
对第二种情形，确认房屋买卖无效后，买方不应从中获利，要考虑各种因素在双方之间进行公平合理的利益分配，本案属于第二种情形。
（文中所涉当事人除调解员外均为化名）
盼盼学士2019-09-20 09:52:21
