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四大好消息降临,楼市或将迎来巨变?刚需买不起房也有办法了?

楼市奇说 2019-09-18 23:17:00

我强调过无数次了,“房住不炒”的提出是最科学、最正确的房地产发展观,这意味着房地产的地位从此要摆正了——过去它的确对经济发展功不可没,且在国人心中占据“神一般”的地位。但需知,推动经济发展、社会进步,最终依靠的还是科技进步以及先进的制造业。美、日等国房地产所经历的“高潮到低谷”的悲剧历程已经证实了这一点。我们用不着经历过同样的悲剧之后,才意识到这一点。

最近一段时间,房地产市场可谓风云诡谲,变幻莫测。其中有四大事件最为吸睛,释放的信号也非常明确:房价下跌已经不仅仅停留于讨论之中,也彻底变成了现实;专家们鼓吹的“房地产地位万年不变”,也被啪啪打脸了;银保监、证监会、国常会等不仅警示防范金融风险,还一锤定音资金不准流入楼市;全国出现首个要彻底摆脱房地产依赖城市:

一,20+城二手房价格连跌三个月,房价“只涨不跌”神话被彻底打破

房价能跌吗?在无数汗牛充栋的专家看来,显然是不能够的。因为70%的城市化进程还没完成,未来还有至少3亿农民工要进城买房,购房需求强劲,叠加改善、拆旧等的需求存在,房价只可能涨不可能跌的观点大行其道,专家们每会必说。尤其是有些专家教授,咬死了北上广深这样的拥有人才集聚、人口流量大、产业集群、资源丰富等优势的城市,房价更不可能下跌,有人甚至放出豪言壮语——未来北京、深圳这样的城市,房价能卖到80万/平,卖不到这个价是开发商的耻辱。

理想很丰满,但现实很骨感。无论专家们如何热血沸腾地为高房价代言,竭尽所能鼓与吹,但都抵挡不住政策的高压逼迫。

今年3、4月份迎来短暂“小阳春”之后,躁动的楼市毫无悬念地熄火降温。统计局数据显示,6月二手房下跌的城市有21个,7月份20个,昨天刚刚公布的数据显示,8月份同样有20个城市二手房价格下跌。也就是说,最能代表市场真实表现的二手房已经连续三个月有超过20个城市在下跌了。这在楼市火热的16年、17年是不敢想象的,彼时统计局统计的70个重点城市,最高时有68个还在涨。

时下虽然降价没有发生在所有城市,但是释放的信号是积极的,说明楼市在调控作用下,在合理回归。尤其是房价跌幅较大的城市,一方面说明购房者的确在观望,对后市不乐观,没有了前几年的挤破头也要买房的壮观场面;另一方面说明市场本身是有水分虚高,如果真的货真价实,需求大量存在,就不可能调控限购一紧,房价就蹭蹭下跌;更说明专家们的话是不能完全无条件信任的,他们口中所谓的“房价只涨不跌”是不存在的,即使像北京、上海这样购房需求强劲的城市,房地产的发展也要符合国家主流定调。

二,各界名人开始建言“削减”房地产,高度重视实体制造业发展

此前的文中我就说过,今年随着调控的不断收紧,鼓吹房价上涨的专家越来越少,一方面是后市确实预期不足,购房者都逐渐谨慎了,专家再逆势说涨,就是直接打脸;另一方面国家三令五申房住不炒,经济去地产化,金融去地产杠杆,盲目唱多心怀不轨。

而且最重要的变化是,近两年各界名人都开始建言“削减”房地产地位,经济发展要足够重视实体制造业和高科技产业。董明珠炮轰到,房地产再赚钱我也不会做,坚决不取不义之财。地产商越来越多,但是没有真正解决国人的住房难题,相反房价越推越高,买房难度日益增加。员工整天为房子发愁,还有心思干活吗?制造业、科技发展、技术迭代更新谈何发展?

马云退休前也留下至理名言,国家发展最终要靠实体经济。房地产过去之于经济是推动器,继续无节制发展,必然会适得其反。他还预测未来房地产或从神坛摔落,年轻人未来不会再为买房发愁;

玻璃大王曹德旺日前接受记者采访时,更直言不讳痛斥房地产的阻碍作用。他认为,经济艰难,问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。他给出的建议是,“削减不必要的、虚假的房地产投资,引导资金、劳工资源等合理利用”。

三,三部门齐发声,房地产大势已去?

有人说房地产大势已去,也有人说房地产依然有广阔的前景,无法衡量孰对孰错,因为不同城市对待房地产的态度不同。但有一点是可以确定的,房地产不可能再像过去那样肆无忌惮发展了,尤其是一年涨幅超30%,甚至是40%的火爆场景,不可能再出现了。

最根本的原因是,当下各个重要部门都在强调“资金不能流入楼市”:银保监会强调,遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线;证监会易主席发文警示,要防范金融风险;国常会上也释放重要信号:钱不准流入楼市,连专项债都不得涉房涉地。

众所周知,房地产崛起腾飞的这些年,其实都是资金在大举流入楼市作为支撑。倘若国家出重拳对地产金融进行整顿收紧,我们完全有理由相信,市场会被完全掌控住。

四,海南宣布着力减少经济对房地产的依赖

7.30国家一锤定音宣布“不将房地产作为短期刺激经济的手段”时我就说过,这是经济发展摆脱对房地产依赖的开始,会有越来越多的城市高调发声“经济发展弱化房地产化的作用”。

昨天海南就第一个宣布,要“着手减少经济对房地产的依赖”。对此,我其实一点都不意外,因为海南确实需要对房地产踩踩刹车了,因为相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。房地产需要用土地,房地产会带来环境负荷的增加,而海南的土地资源越来越少,环境负荷也是有“天花板”的。

海南着手减少经济对房地产的依赖,几乎和曹德旺批判楼市是虚假投资一起发生的,他们之间可能没有必然联系,但释放的信号大同小异,国家发展不能再一味靠投资房地产,而应关注和重视实体制造业等真正体现硬实力的行业的发展。海南对房地产的依赖度高达50%,可能他们是最有发言权的,地产经济到底是不是城市发展的王牌?答案已经很明确了。

上述近期发生的四大重要事件,到底释放了哪些信号?未来房地产还能担当国人稳赚不赔的最佳投资路径吗?投资炒房还能躺着赚钱吗?开发商呼风唤雨的高光时代还存在吗?

首先,炒房投资躺着赚钱的时代一去不复返了

北师大金融专家钟伟说,中国楼市应是梦醒时分。什么梦?不劳而获投资买房躺着赚钱发财的梦。

对此我深表赞同,人口、经济、金融、家庭杠杆和房屋总量等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。叠加当下有很多城市二手房市场已经在理性回调了,炒房投资的发财梦也就随风而逝了——房价不涨,房产难升值,这个时候再疯狂买入,不仅不会大赚,反而会把自己拖死。

另外不要忘记,抑制炒作对降房价可能存在神气功效的长效手段房地产税即将出台,专家预计三年内可能会靴子落地,房地产税的出台势必会加重持房成本,对投资炒房来说,绝对是重磅一击。

其次,房地产调控会越收越紧,行政干预压制,房价难再大涨

两年多来市场上从未停歇“调控放松”的传言,但最终都被现实一一击破。期待调控松绑或取消的开发商、炒房客都没落好。

非但如此,进入2019年调控的大锤砸得更狠更猛了——中原地产研究中心统计的数据显示,今年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,较上年同期上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控记录。

我强调过很多次了,这一轮的调控不是儿戏,调控的深度、广度和持久度都会超过以往,国家的意思很明确,房地产市场存在的诸多问题必须得到改善,尤其是要把房价控制在合理范围内。

房产专家卢俊说,房价普涨时代结束,调控不可能短时期结束,所有人都要改变思想,尤其是想靠楼市博得巨大财富的人,应该彻底清醒了。那样的机会失去了,就不再有了。

再者,金融监管的疾风骤雨即将来临,开发商、炒房客艰难时期拉长

三个重要部门都强调要对楼市的资金做到严监管,意味着下半年金融政策都不会转向,从目前的态势看,金融监管还有加强的趋势。尤其是针对开发商融资,个人购房资金来源监查。所以,不论是开发商还是投资炒房客,未来少则一年,多则两三年,都会尝试过着“勒紧裤腰带”的日子。

第四,削减经济对房地产的依赖,大局上看对房价构成“利空”

过去十年房地产的发展称得上是有史以来最凶猛的时期,有人把这十年称为是“房地产的黄金十年”。是什么支撑房地产得以迅猛发展?我想和国家的支持是离不开的,过去不管是信贷、政策、抑或是土地资源等都极大支撑了市场的火热。

但今年国家屡屡发声既表示“不依靠房地产发展经济”,又“下决心解决好房地产市场的问题”,更下功夫“削减”经济对房地产的依赖,政策上更是没有最严厉,只有更严厉,调控大招从未间断输出,限购限贷到限售,再到共有产权房推出,集体土地入市建租赁房等,金融信贷政策更是一收再收。

失去了国家最大支持的房地产,迎来巨变在所难免,大局上看对房价构成“利空”,尤其是一些缺乏人口和产业支撑的三四线城市,未来房价重重摔下是板上钉钉的。

楼市降温了,虽然幅度不大,对于很多人来说,可能也只是杯水车薪,但我想说,这恰恰是刚需买房的时机,套用一位专家的话说,当国家帮你按住房价的时候,确实可以好好挑挑拣拣了。房地产是政策市,受政策影响波动巨大,未来的事谁都不好说,刚需买房也应该紧跟当下的潮流,对于继续等房价更大幅度的下跌,还是择机上车,我建议有能力有需求,还是应该早做打算。融创孙宏斌说过,任何情况有变,刚需都是最输不起的。

很多人说房价不大跌我们依然买不起房,调控再坚持又和我们有什么干系呢?其实这种理解是错误的,房地产回归居住本质,并不意味着房价大跌,回归居住本质是以人为本,虽然商品房市场无法全面满足刚需买房的需求,但是我们还有其它很多渠道可供选择解决居住问题啊。买不起房并非没有办法,有时候就是选择方式的不同,买不起却硬打肿脸充胖子去买,不惜掏空几代人的荷包外加高额负债,牺牲几代人的幸福为代价,这种做法我从来都不建议。

买不起房至少还有三种渠道可以解决住房问题,第一申请保障房、公租房、经济适用房;第二申请共有产权房,自己出一半钱,国家出一半钱,这种类型的房子虽然还未完全普及,但北京上海已经试点结束了,未来大范围铺开是必然现象;第三再不济就直接租房,提高个人收入,努力攒钱一步步提升居住品质。

能力决定生活方式,自己不努力又想住最好最贵的房子,我想在任何国家都不现实。俗话说得好,天道酬勤。炒房投机获利的确是不正当渠道,的确应该被打击驱逐,但不努力不勤奋不刻苦,只想等着国家分房子的,更没什么可值得同情的。

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