经济学家马光远早前曾预言，2018年和2019年或许会是房地产史上最艰难的两年。起初大家并无感觉，现在回过头来看，老马此言真可谓一语成谶。
房住不炒调控开启至今的接近三年时间里，房地产迎来了巨变。不管是开发商，还是炒房投资客，抑或是数以亿计的刚需购房者，都备受影响。出乎很多人意料的是，这其中受影响的，就是大家普遍认为“赚钱”的地产开发商——当融资渠道被捏死之后，很多中小房企如大祸临头，今年截止到目前有近400家中小开发商申请破产倒闭就是的见证。
开发商何以如此脆弱呢？三个方面分析你可能就一目了然了：
首先，房地产是资金密集型行业，过去开发商都是惯用高杠杆的老手，说直白点，很多开发商开发一个百亿的楼盘，可能自有资金连十亿都不到，其它全是向银行和购房者融资的，但是最近两年金融环境巨变，开发商融资渠道被不断收紧，信托融资、发行美元债融资、开发贷融资等，都被收紧了，甚至有些开发商赖以生存的渠道被直接封死了。而且政策也有变化，拿地自有资金额度要求更高了，开发商过去“四两拨千斤”的玩法彻底玩不转了，前两年拿地激进的房企，更吃不消了；
其次，这两年一二线城市销售数据大幅缩水，主打这些区域的开发商多半都遭遇了销售滑铁卢。开发商资金链中最重要的一环——销售回款，严重不达标。销售为何不景气？主因还是市场不明朗，很多买家认为现在还不是低谷，观望气氛浓厚。加上银行不放贷，开发商回款周期被严重拉长。
拿主做一二线的富力来说，2019上半年，富力的营收和利润增幅都远低于去年同期。富力2019年的销售目标是1600亿，比去年1300亿增加23%。半年时间过去，其权益销售额为602.2亿元，完成年度目标的37.64%。负债方面，有一个非常重要的数据富力表现得很不好：截止2018年底，富力地产短期债务高达523.5亿元，同比增加了84.24%。
所以近期才有了“富力不拿地，全员卖房，到处找钱”的新闻爆出，确实如此，富力如果再不抓紧找钱，可能就会出现重大运营事故了。
其实富力董事长李思廉自己早前也说过，调控对他们影响很大，因为他们的可售货值大部分都在一二线城市，而这两年一二线城市持续调控高压，连四大一线城市北上广深都在持续阴跌中，富力的销售不可能不受影响。
再者，屋漏偏逢连夜雨，开发商待偿还债务高企。借的钱终究是要还的。市场好的时候，你是大爷，银行可能会很巴结你，但是市场转向，由好转坏，银行就是大爷，往日情面不会有人顾及，这就是现实。这两年中央对金融政策的管控力度有目共睹，尤其强调要“去房地产行业杠杆”，而且对银行违规向房企输送资金的行为更是“秋后算账”，在严查严罚了一批之后，很多银行彻底老实了，现在开发商融资彻底陷入困境。
开发商到底有多少债要还？2019年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，这笔钱可不是小数目，为了还债，当下很多房企不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。
对于炒房投资客来说，房子暂时卖不出去可以再等几个月，甚至一两年都没问题，大不了降价幅度大点，割肉一套出去，拿着回款的钱也能勉强支撑个一年半载。但是开发商却不能如此轻松，银行“断奶”是致命打击，而销售回款又是有时间周期的，少则两三月，多则半年到一年都是有可能的。但是偿债期限是不能延后的，筹不到钱就只能申请破产了。
融创孙宏斌直言不讳到，现在各种分析师不用再关心负债率了，反正开发商也都借不到钱了。现在融资收得这么紧，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。
开发商当前的处境只能用四个字来形容，那就是“严重缺钱”。前50强地产商高管透露，过去是看不清趋势不敢拿地，现在又加了一条，不仅看不清趋势了，而且手上还没钱。前两年市场火得时候，融资易如反掌，银行大门敞开，贷款部的领导亲自接待，额度多到用不完。各种金融机构忙到无暇顾及。现在我们资管部门的人成了人见人躲的怪物。国企、央企还好，关系硬辈分亲，融资不愁利率还低，我们现在别无选择，只有靠出货回款摆正现金流，各家融资都有难处，现在比拼的就是降价卖房的诚意，谁家房子好，价格降得到位，购房者才会光顾，否则只有被嫌弃的份。
另外近期还有一个情况扎堆出现，那就是开发商都叫苦不迭，而且扎堆宣布暂停拿地计划。数据方面也证实，今年前八个月土地市场并不活跃——今年1-8月份土地购置面积同比跌幅为25.6%，这说明房企购地方面相对偏保守；仅仅在8月份，就有72宗土地流拍。
对此大家的看法迥然不同。有人说，开发商不拿地，未来两年新房供应量会减少，房价要涨的节奏，抓紧买房吧；也有人说，开发商不拿地是不看好后市，连开发商都胆怯了，购房者还是谨慎点吧，持币观望一阵再说，现在盲目进场就是扮演接盘角色。
在我看来，开发商现在都不敢拿地了，有两方面原因：一方面是实在缺钱，融资各种受限不说，销售额也急速下降，回款成了难题，君不见有很多企业已经在开始裁员了，裁员是开源节流的最直接方式，也是收缩资金的最快方式，也有开发商要求全员卖房，上至高层领导，下至前台、司机，每个人每个月都有明确指标，完不成就走人。实际上当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场；另一方面，后市走势扑朔迷离，开发商直言看不清，一位房企高管跟我说，在看不清后市的情况下，只有先看看再说，因为现在拿错一块地的代价实在太大。往小了说，可能只是亏点钱；往大了说，或许会拖垮公司，南京京港澳就是的例子，因为激进拿了一块超高价地，公司最后资不抵债，濒临破产，最后被融创以超低价收购了。
其它一些诸如房企负债率多少的数据，大家网上也能查得到，在此就不多赘述了，总而言之就是一句话，开发商今年的日子确实不好过。尤其是在国常会、银保监会重磅发声，未来钱不能再流入房地产之后，开发商这下可能更睡不着觉了。因为这意味着属于他们的更艰难的境遇即将来临。
开发商缺钱，10月会有大规模降价卖房，让利刚需购房者？
回归到大家最关心的话题，今年十一“黄金周”开发商会有更大规模更大幅度降价卖房，来让利于即将买房的刚需吗？对此地产专家仅用四字评价——不降就死！个人买卖房产，银行不给贷款，影响甚微，观望一段时间就是，现在的形势下，楼市短期不可能出现多大变化；但开发商卖不出去房子，贷款还不了，那就是一连串的惨案发生，所以他们在重要节点以降价促销的方式卖房，收拢购房者的心是必然会发生的事情。
融创大佬孙宏斌持怎样的态度呢？在不久前的中期年度业绩发布会上，他毫不避讳直言到，“现在房企的负债率就是的，以后要么降价卖房降低负债率，要么就死了。”老孙的话没有任何拐弯抹角的地方，和上述专家所言如出一辙，开发商目前仅剩的最后求生通道就是“降价卖房抓回款”，没有第二条路可以选择。
情况当真如此，我真的要恭喜即将买房的人了，因为确实可以节省一部分购房资金，遇到降价力度大的开发商，说不定连装修买家电的钱都能省回来。
对于购房人来讲，如果真正存在住房需求，特别是首次置业和住房改善的朋友，现在有很好的挑选余地：一方面，购房者的确很少，销售顾问成单意愿很大，谈价、谈赠送的余地很大；另一方面，优惠打折促销卖房诚意大，购房者买到性价比更好的房子的可能性比较大，期望大家买到称心如意的房子。
但同时也善意提醒大家一句，卖房传统旺季即将来临，意味着到时候开发商的各种促销手段、洗脑套路、包装伎俩也会轮番上阵，比如“售罄”、“雇人排队”、“火爆抢房”等。对此大家一定要淡定，记住自己的需求，捂紧自己的钱袋子，按需行动。不要被一些假象和销售的洗脑话术所套路，冲动做出后悔的选择。对于真正有购房需求的人，虽然“抄底”时机很重要，但满足自己的购房期望更为重要。千万别贪小便宜，最后吃大亏——确实以较低价格但买到的是自己不喜欢的房子。
十三画生
2019-09-17 01:54:00
