房天下 >   房产快讯   > 楼市奇说 >   正文

手机看新闻

多了0.9万亿,楼市或将重启火热?三大信号显示:这次不一样

楼市奇说 2019-09-14 07:07:00

最近一段时间,房地产市场可谓风云诡谲,变幻莫测。其中有两大事件最为吸睛,而且借着这两件大事开发商的置业顾问、房产中介以及投资炒房客又开始肆无忌惮鼓吹房价上涨,房地产要再次起飞了。第一件事:9月6日央行宣布“全面+定向”降准,释放资金0.9万亿;第二件事:胡润研究院发布《胡润2019上半年全球房价指数》显示,全球50个房价上涨最快的城市中有28个是中国城市,其中西安涨幅最高,达19.3%。有人得出结论:持续了近三年的楼市调控纯粹是表面形势,祭出的政策弹弹虚发,房价该怎么涨依旧怎么涨就是最好的证明,房地产依然是最好的投资赚钱战场,有钱还是要继续拼命买房。

市场多了0.9万亿资金,所有人都会第一时间联想到:楼市又会是最大受益者;胡润研究机构统计显示中国各大主要城市房价仍然是“涨势喜人”,两件事叠加得出房地产仍然处于蓬勃高速发展时期,无论何时都是无可比拟的投资赚钱利器。论据看似天衣无缝,实则漏洞百出,在我看来,仅能够忽悠不懂行的人罢了。

上半年市场的确有所升温,但也仅仅是三四月份有抬头之势,仅此而已。这与去年底时资金监管放松有直接关系,但是5月份我们也看到了,针对房地产的融资政策开始全面收紧,银保监严查违规向房企或个人输送资金;银保监主席一锤定音,房企融资挤占资金信贷,要弱化房地产的金融属性,

随后发生的一切大家也都有目共睹:与上半年的狂热躁动不同,下半年市场急转直下,整体迎来偃旗息鼓式降温。尤其是7、8月份,楼市成交成了奢望,观望成了主流,投资客苦于有房卖不出去,地产商为资金愁得睡不着。

更重要的是,另外三件更重磅的事件不仅狠狠打脸了上述“曲解”观点,更让刚需购房者吃下了一颗“定心丸”,

第一,多部门齐发声定调稳楼市,统一口径:钱不准流向楼市

9月3日,银保监郭主席发表重磅讲话:遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。对……部分交叉金融产品流入房地产领域……等问题果断采取监管措施,做到立查立改、即知即改。

9月4日,国常会上发出“最强音”:明确要运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融,但也明确了提高资金活性是加大对实体经济支持,而非房地产;而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时,专项债不得涉房涉地。

9月11日证监会易主席在《人民日报》也发表了署名文章,也提到了防范金融风险, 坚决守住不发生系统性金融风险的底线和服务实体经济,解决中小企业融资难等问题。

国常会、银保监会、证监会在当下这个关键节点齐发声防范金融风险,强调资金脱虚向实,在我看来至少有一点是可以明确的:钱未来大概率只能更多服务于实体经济,房地产这个“蓄水池”肯定会严防死守资金大量流入,至少不可能再出现过去几年类似的“大水漫灌”情况,尤其是开发商低息融资、多渠道融资的情况会极大收缩,个人高杠杆疯狂炒作楼市也会严查严打严罚,不是抓一两起仅仅树立典型,而是做到常态化。这也就意味着房地产不可能再像过去高增长期出现的房价疯涨现象。

知晓上述国常会、银保监会、证监会的立场之后,再看央行降准释放的0.9万亿资金,我们的看法确实要改变了:整个金融市场的确多了0.9万亿资金,但是在严防死守下资金很难流入楼市,这次和以往任何一次都不一样,房地产不会是最大获利者,开发商和炒房投资客高兴得太早了,未来按照这种趋势发展,个人觉得他们不仅笑不出来,有的是哭的时候。

第二,房企融资“被上锁”,降价卖房扎堆出现,房价利空多于利好

市场的好坏,跟开发商的融资好坏有直接关系,这一点在过去历次房价上涨时,都得到充分验证。拿今年三四月份的“小阳春”来说,其实根本原因是去年底金融环境偏松,开发商融资再次便利,手上尤其就开始拿地热潮,利好房价的势能传递到购房者这里,买房上车的大潮开启,量价双升。

但银保监、央行几次疾风骤雨式的针对开发商融资政策祭出之后,下半年房企融资彻底“被上锁”了——开发商最赖以生存的信托融资、海外发债融资、开发贷款融资,甚至是国管融资都被全面收紧或部分暂停。这样做的直接结果就是,在刚刚过去的8月份,融资规模环比降幅高达60%;仅仅在8月份,就有72宗土地流拍。

面对此情此景,对市场感知灵敏的房企率先开启降价促销卖房,根本目的就一个:回款,掌握现金流。广州番禺、天津武清、武汉、郑州、合肥、青岛等二十几个城市二手房8月份都迎来了下跌,其中番禺、武清个别楼盘降价幅度最耀眼——开发商割肉2成、3成出售。“促销王”恒大今年的促销期较往年更是有所提前,且优惠力度也更胜一筹,往年最低只能做到74折,今年比较狠,直接全款最低6折,惊呆世人。

国人买房最大的特点就是“买涨不买跌”,开发商降价行为一旦开启,市场下行趋势就更加明显,购房者失去的信心很难再被刺激起来,没有更大的降价很难挽回,况且今时今日,开发商的确要依赖于降价卖房回款保命。当前阶段,房价确实是利空大于利好。

第三,国家宏观对房地产调控仍然是收紧态度,开发商难过,炒房客更不好受

房地产还有没有投资价值,很大程度上取决于国家的宏观调控态度,即便是调控重压下,房价下跌的作用不明显,但只要保持这种状态,炒房投机客就机会不多。

房住不炒的调控已持续了近三年,暴跌也出现过,开发商经济学专家地产专家高喊“救市”的行为也上演过多次,但即使到今天调控依然没有放松的迹象。甚至到了今年,调控非但没有松绑反而更严厉了——中原地产研究中心统计的数据显示,今年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,较上年同期上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控记录。

更重要的信号出现在7.30政治局会议:国家一锤定音,不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段。倒不是一锤将房地产“打死”,只是未来不会再允许房地产像过去这些年那样疯狂发展,大肆上涨了。稳楼市、稳房价、稳预期已经不单单是地产行业的事情,它关系着整个国民经济的兴衰。而且,毫无疑问,中国经济要想走上高质量发展道路,摆脱对房地产的过度依赖,是第一件必须解决的事情。

当下龙头房企们都扎堆开始降价促销卖房,是否意味着刚需的机会来了?

开发商的鼻子是最灵的,去年年底高喊着要“活下去”;忙于转型寻找新的利润增长点的房企也不在少数;到今年不敢拼命扩张,收缩拿地范围;再到降价促销卖房加快回款,释放的信号非常明确:房产地行业的的钱已经不那么好赚了,属于房地产的黄金时代彻底结束了,投资炒作房地产的时代也同时宣告谢幕。

房地产不能再投资的最大理由是,过去这几年房价涨幅太大,说白了已经透支了城市内生动力,很多城市没有产业,人口还持续外流,但是房价却蹭蹭往上涨,怎么可能没有泡沫,怎么可能不虚高?个人认为未来至少5年楼市都是消化阶段,控制得好的城市,房价会横盘震荡,控制不好的,也只能任由其理性回调,市场说了算,投资客囤再多的房子,没有人接盘,想要成交,想要落袋为安可不得降价卖房吗?

开发商营销再激烈也没有办法,过去其实不需要营销,因为整个市场火爆,购房者是跟风买房,没钱借钱也要买,现如今情况完全相反,高层多次强调要遏制投资炒作楼市行为,且不给贷款,不给加杠杠,想炒房只能用自己的钱,而且最重要的是,三年五年限售令还在,用自己的钱炒房,然后还要被套3-5年,房价大涨还好,微涨活横盘,算下来都是亏损的,这笔账不难算,精明的炒房投资客,更拎得清。

目前开发商为了促成“金九银十”,促销手段花样繁多,首付分期、尾盘降价、全员发布营销任务……但是国家政策的收紧,很多开发商现金流都很紧张,很多房企也停止拿地,不得不降价促销,增加渠道费点数,加快回笼资金,保证资金链安全。

对于购房人来讲,如果真正存在住房需求,特别是首次置业和住房改善的朋友,现在有很好的挑选余地,一方面,国家宏观调控依然在收紧,这势必会对稳楼市起到巨大作用,说白了是国家帮你按住房价,刚需的确是买房窗口期;另一方面,房企加速回款打折促销的优惠力度确实不小,刚需这个阶段买到性价比更好的房子的可能性比较大。

最后我想善意地提醒所有人一句:在买房投资赚钱问题上,其实我一直都强调,过去这么多年很多人之所以能投资房产赚钱,并不是自己对楼市有多高的认知和掌握了多少诀窍,而是我们所有人都处在一个上行的电梯里,是借了中国经济发展的大势,但到今天甚至是很长一段时间的未来,经济都或许处在下行通道上,投资炒作房产还能赚钱吗?答案恐怕会彻底颠覆所有人的认知和经验。

我也特别同意经济学家李迅雷的看法,买房赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱,而赚资本利得的钱就是个零和游戏,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(7)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈