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【楼盘测评】樾长安的“七十二变”

中国房评报道 2019-09-12 10:26:23

房小评 中国房评报道 今天

8月北京新房市场急速降温,成交面积环比几近腰斩,新房成交均价和二手房成交均价出现不同程度下滑,这让本就销售缓慢的商办项目“难上加难”。“3.26”新政后,新建商办项目既要满足产品单套使用面积500平米以上,又不能办理商业按揭贷款。不少拥有此类项目的房企已在产品上另辟蹊径,寻求出路。首开与北京城建合作的樾长安项目便是其中之一。

在《【楼盘测评】樾长安:盘活地下空间,货值多出10个亿》中,我们看到接盘樾长安的首开,正在通过创新产品设计绕开政策红线,打造兼顾居住功能的工作室、企业会所等产品。近几年“房住不炒”的政策调控,让房子都已回归使用本质。樾长安集居住、办公、招待多重功能于一体的5000万级商办产品,此时推出,市场是否会买账?变身高定工作室为吸引文创公司关注,樾长安“霓裳”样板间变身高定服装设计师工作室。为此,首开聘请专门从事奢华商务酒店、度假酒店、Spa、高档会所室内设计的Interscape(万景百年),斥资重金打造。

樾长安“霓裳”样板间的大堂被打造成设计师个人作品展示区,首层具有客厅、西餐、中餐、设计室等功能。首层与地下一层中央区域的连续挑空将南向采光直接送入地下空间。地下一层设计为私人会客场所,配有独立茶室和开放会客厅。

地下二层打造成party聚会和T台走秀的路演场地,配有无边际泳池,尽显奢华。地上二层作为设计师的卧房套间,实现居住功能。然而文创公司选择办公地,看重的既不是奢华的功能,也不是居住,而是更具商务便利的配套。

与国贸区域类似的办公产品郎园Vintage相比,樾长安所处的朝阳管庄塔营板块,虽然交通相对便利,但商务氛围和配套差距巨大,而这种差距直接体现在租金价格上。郎园Vintage处于CBD国贸和大望路两大商圈之中,周边两公里内国贸商城、世茂大厦、万达广场、SKP等商业办公地标聚集,加上周边电视、影视媒体云集,多家投资机构在此驻扎,让这里成为知名文创公司的办公首选地。同时,郎园Vintage园区商务配套服务完善,大到路演活动场地,小到咖啡餐吧,一应俱全。从600到1800平米不等的空间,提供大平层、跃层、独栋办公多种选择,空间相比周边写字楼更加灵活。据中介信息,郎园Vintage现有出租办公面积租金多在9元/天/平米,1100平米的独栋办公月租金在30万元左右,这样的租金水平已经不亚于同区域5A级写字楼。从郎园Vintage沿长安街向东13公里,便是朝阳管庄塔营。塔营一直以回迁房和商品房住宅开发为主,周边多为幼儿园、学校、医院、超市等生活居住配套,并没有成规模的办公区,也缺乏成熟的商务配套。同在塔营,距离樾长安仅1公里的北京塞隆文化创意园,租金只有3.5元/天/平米,1000平米的独栋办公月租金在10万元左右,租金只有郎园Vintage的1/3。如果把郎园Vintage比作园区,那么樾长安更像是个小区。而在“天煜”样板间,随着更多居住元素的引入,功能定位更加贴近企业会所。变身企业会所为打造樾长安企业会所型样板间“天煜”,首开聘请DCDA戴维国际设计创始人David出任设计师,同样重金级打造的样板间,兼顾奢华与生活。

“天煜”首层的接待客厅与餐厅,为来宾等候提供了舒适的空间。二层巨大的中央客厅上方天窗让光充满整个房间,空间感极佳。北侧的超大书房被打造成房屋主人的收藏间,南侧的卧室套房设计具备居家生活的便利。

地下一二层依照会所功能需求,打造了能同时容纳16人聚餐的西餐厅,和能容纳更多人的船体甲板样式的双层酒吧,台球、德州扑克、轮盘等娱乐设备配置齐全。

重金打造的样板间对于提升客户购买意愿有帮助,但从客户购买会所产品的需求来看,第一要保证的是私密性,而并非炫酷的室内空间。樾长安主力户型“别墅卡拼”归根结底还是双拼别墅。而且,小院院墙不是实体墙,只能用绿篱区隔。与其楼王独栋产品相比,私密性差异显而易见。同时,樾长安地块中还有畅悦园共有产权房,4栋14-16层的高层就位于项目北侧,高层的南窗可以俯瞰小区。这是樾长安做会所产品的最大硬伤。

除去对私密性的要求,周边环境与景观也是客户购买会所产品时关注的焦点。比如可以俯瞰朝阳公园的骏豪中央公园广场、缦合·北京;独享农展馆湖面风光的北京壹号院;拥有望京最佳城市观景平台的绿地中心;处于低密度别墅区的懋源·璟玺、世茂·西山龙胤等,都拥有打造会所产品的潜质。而樾长安所处的管庄塔营区域是传统的居住区,项目东侧和北侧被远洋一方、管庄新村的住宅区环绕,南侧还有两条铁路线。周边环境也成了樾长安会所产品的减分项。

樾长安在产品创新上所做的努力是积极的,但方向未必是正确的。“办公和住宅的核心诉求本就不同,项目在产品定位时终会有一个方向占主导”,一位商办项目的营销负责人表示,当下市场客户的需求非常直接,无论是公寓、工作室还是会所,功能定位与客群需求更要直接匹配。不可否认,樾长安商务会所样板间“天煜”和服装高定工作室样板间“霓裳”能带来足够惊艳的视觉冲击,但项目的成功与否,仍要经过市场的最终检验。毕竟当下,5000万元的商办置业,已不是产品或配套的单项考量,更是项目运营的综合考验。

据悉,樾长安未来售价预计在5万元/平米左右,这个价格已经接近周边远洋一方等社区二手商品房的售价。可当下市场,商办公寓产品的销售价格往往只有住宅价格的一半。显然拿地时,政策房部分楼面价就超过售价的樾长安,在价格上没有那么充足的下探空间。而尚未取证的樾长安在样板间打造上已经投入重金。不降价,产品销售周期会变长,资金使用成本会侵噬利润。降价,摊薄的利润,加上前期打造产品的重金花费,不免出现“不挣钱”的情况。而当下市场,即使降价,此类5000万元/套的商办产品也未必能换来销量的上升。在商办产品限贷的当下,更要精准匹配客户需求,否则纵使产品可以72变,也很难破题商办市场困局。(本文图片源自网络)

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