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专家:炒房每天都亏钱的时代来临,未来不适合投资买房了吗?

光宇吐楼市 2019-09-09 14:24:10

买房赚钱早就形成共识,甚至一度达到了全民买房的地步,说严重点叫全民炒房,即使没有炒房,也大都在抱有炒房心态下买房,都希望在房价大涨过程中能分一杯羹,生怕错过这个时代,这倒是好理解。因为一直以来就是这么过来的,房价一直在涨,不买的后悔着,买了的也后悔着,后悔自己当初买少了。

大家似乎总喜欢回忆或沉浸在过去的思维中,不往前看,总是喜欢向回看。看到的是房价大涨,看到的是自己不买就被时代淘汰,看到的是没有机会创造机会也要上,不能说全错,但是还要与时俱进,要看到未来房地产的变化。虽然房地产依然比其他行业还处在优势,可是一切都在变,尤其是房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出后,调控思路和人们的预期都在发生改变。

打击炒房,满足百姓住有所居。还富于民,也正在成为现实。试想一下,当所有人都认为房子能赚大钱并且趋之若鹜、一拥而上时,你觉得房地产的机会还那么大吗?即使有,那风险难道就不需要防范了吗?恰恰是这样,全民皆炒房的趋势下,房地产所暴露的风险也越来越大,调控就是为了释放风险。

我们可以看到过去无比宽松的时代没了,不仅提高了购房门槛,比如限购,而且还提高了房贷利率,让很多人不得不考虑囊中是否羞涩,即量力而行。过去是个人都加杠杆,能加多少加多少,现在不一样了,政策在引导要有节奏地控制加杠杆。不是什么人都可以买房,哪怕你是刚需,但要看自己的实力和能力,如果不分青红皂白贸然买下,一笔坏账算谁的?

种种信号都在表明,过去那个给炒房制造宽松环境的日子不复存在,待市场稳定后,刚需才是最大的获利者。而此时,我们可以看到不少炒房者囤房者在选择合适机会抛售房产。

据每经新闻报道,炒房每天都在亏钱的时代来临!中泰证券宏观首席分析师梁中华在其最新研报中指出:从投资的角度来看,如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话,持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%,而收益只有1.2%都不到。当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱。

中泰宏观在其最新研报表示,从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。投资房地产能够获得265%的回报,如果考虑到杠杆的因素,炒房的投资收益则又要翻几倍。远远高于其他行业投资回报。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。事实上,炒房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。更何况很多小城市根本就没有租赁市场。

这就说明两个问题:第一,从投资角度讲,的确今非昔比,还像过去10年那样轻而易举靠买房炒房赚大钱已经不现实,过度投资已经变得不划算。第二,从居住角度讲,市场在理性回归,回归居住属性是大势所趋,这也意味着未来居住品质会越来越受重视。

那是不是意味着未来买房投资不适合了呢?这个主要还是找好参照物,不能一概而论。如果从纵向来看,显然投资炒房不能像过去那样赚个盆满钵满,但我认为从横向对比来看,不见得买房就真的会亏本。抛去炒房思维,不要再做白日梦,我们也不得不承认现实中房子还具有投资属性,即保值增值功能。所以,我从来没有跟大家说过不能买房。

赚钱逻辑虽变,是告诉炒房者,以后不能炒房了,但如果把房子当成居住需求,当然可以买,只是就不能再抱有炒房心态和大赚暴利的想法,而且未来想买房机会越来越小。所以,我一向建议,有钱又有资格当然可以买,恰恰是市场不好的时候正好入手。瘦死的骆驼比马大,房地产再差它也是赚钱的,只要不炒房你怕啥?钱足没必要等几年以后,但也不要继续像过去那样仍然有买房暴利的想法,更不要被忽悠急着买,未来房价不会大起大落。

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