半年净利85亿！华夏幸福的盈利方法论

8月16日晚，华夏幸福发布2019年半年报，上半年累计签约销售总额为640.65亿元，尽管同比下降20.37%；但仍实现营业收入387.30亿元，同比增长10.74%；净利润84.81亿元，同比增长22.44%；综合毛利率为48.7%，同比提升2.9个百分点。

在楼市调控持续高压下，华夏幸福销售下降的同时，营业收入和赢利能力仍双双保持两位数以上的大幅增长，表现出良好的成长性和对抗经济周期的顽强韧性。

楼市资本论注意到，这也是吴向东团队入职以来交出的首份成绩单。各项数据显示，在主营业务成功实现环京突围之后，华夏幸福对新业务的探索也成效初现，开始由产业新城运营商向综合性资管平台的新角色华丽变身。

楼市资本论由此发现华夏幸福的盈利方法论：左手产业新城，右手资产管理平台。

【一】产业新城：突围，多点布局

中国楼市自去年下半年出现历史性拐点以来，调控持续紧缩，迄今未见松动迹象，对房企本年度中期业绩形成较大压力。

俗话说，烈火见真金。在外部重重高压下，华夏幸福牢牢把握都市圈发展机遇，通过异地复制稳步推进主营业务，其主打的产业新城模式展现出强劲生命力。数据显示，截至6月30日，公司总资产 4570.67 亿元，归属于上市公司股东的净资产 468.90 亿元，分别比上年度增长11.56%、7.11%，继续保持良好发展势头。

在楼市资本论看来，华夏幸福主营业务的稳健增长，主要体现在两个方面：

一是销售收入多元化。

上半年，华夏幸福实现销售额 645.31 亿元。其中，产业新城业务园区结算收入143.83亿元，占比22.29%；园区配套住宅业务签约销售479.17亿元，占比74.25%；其他业务（物业、酒店）销售22.31亿元，占比3.46%。收入结构的多元化，无疑使华夏幸福抵御行业下行风险、穿越经济周期的能力大大增强。

二是业务布局均衡化。

上半年，华夏幸福主营业务在环京以外区域迅速发展，进一步减少了其对环京区域的依赖。从数据分析看，环京以外区域上半年销售375.64亿元，同比增长16.82%，占比从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%；继去年环京以外区域销售面积首次超越环京区域之后，再次实现了历史性跨越。

这两方面的积极变化，充分印证了产业新城模式的可复制性，也表明华夏幸福已经成功实现环京突围。

华夏幸福定位于产业新城运营商。自2002年固安工业园区落地以来，华夏幸福以环京为大本营，通过PPP的市场化运营方式开展政企合作，不断探索完善产业新城。

2016年环京限购，对长期精耕细作环京区域的华夏幸福提出了严峻挑战。好在华夏幸福未雨绸缪，此前即已异地复制产业新城，开启布局。到2018年末，华夏幸福在国内累计布局了77个产业新城，除了环京区域，环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈布局都已初步成形，成为支撑其主营业务和核心业绩的新的增长极。

今年，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈，形成“3+3+X”格局。

报告显示，上半年华夏幸福新增5个入库 PPP 项目，全部位于环京以外的外埠区域；非环京区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占整体新增签约投资额达到89%。

可以预期，在华夏幸福的业务版图中，环京以外区域越发吃重，未来业绩贡献比例还将显著提升。

【二】半年净利85亿，财务状况大幅改善

楼市资本论分析发现，主营业务的高质量增长，不仅为华夏幸福带来了高额利润，也改变了公司的现金与融资结构，使一度紧绷的财务状况大幅改善。

先看净利润。上半年实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元，同比增长22.44%。大家还记得，华夏幸福去年引入平安战略投资时，曾承诺2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。如今仅半年时间就实现全年144.88亿元净利润目标的58.54%，充分展示了华夏幸福兑现承诺的底气和完成对赌协议的信心。

再看现金流。上半年，华夏幸福回款率由去年同期的46%大幅跃升至62%，经营性现金流持续增长，共计407.9亿元。目前，公司拥有货币资金551.85亿元，而短期借款仅233.96亿元，充足的偿债能力进一步加固了资金链的安全性。

最后看预收款。上半年预收款项1402.85 亿元，预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，提前锁定未来三年的经营业绩。过去五年，华夏幸福净利润年复合增长率达到35%，可以预期，未来三年仍将继续保持稳健增长态势。

另外值得一提的是，华夏幸福上半年管理费用同比大降16.96%，表明吴向东团队入职以来，公司经营质量得到持续提升。中国数据研究中心主任尧秋根认为，与“水逆的2018年”相比，华夏幸福目前财务状况的大幅改善，或与其成功引入中国平安，促成地产与金融的强强联合有关。

2018年，中国平安入股华夏幸福，双方在一站式综合金融服务、实业协同发展方面展开全方位战略合作。半年报显示，华夏幸福上半年新增融资632.55亿，其中非房地产项目融资529.92亿元，占比高达84%；期内筹资性现金流量净额，也由上年同期的-97.2亿提升为317.4亿。尧秋根说，中国平安强大的资金归措能力，使得华夏幸福的融资构成和债务结构得到有力改善，为业务发展提供了坚实保障。

中国平安对不动产投资一向青睐有加。去年10月，平安首席投资执行官陈德贤表示，不动产投资占比将由2%提升至10%，这些投资以财务投资为主，平安并不主动谋求对上市公司的控制权。平安高管层近日更公开表态说：“平安不参与房地产经营管理，不做野蛮人。”

中国平安入股华夏幸福，堪称深度合作与战略协同的典范。对华夏幸福来说，平安强大的资管能力，不仅改善了公司的融资环境，优化了公司治理水平，更为公司探索新业务提供有力支撑，推动其从产业新城运营商向综合性资产管理平台加速转型。

【三】平安助力，升级综合性资管平台

华夏幸福的战略转型，发轫于今年2月，中国平安和吴向东团队的入驻。

吴向东长期供职于华润置地，是地产界明星级职业经理人，他一手缔造的“万象城”品牌，迄今仍是商业地产一张熠熠生辉的名片。今年初，吴向东携老搭档俞建入职华夏幸福，坐镇深圳南方总部，不仅带来新思维、新理念，更以“住宅开发+持有物业+增值服务“深耕粤港澳大湾区，探索发展新业务。

半年报显示，华夏幸福的新业务有别于传统的产业新城模式，将采取轻重并举模式，开拓写字楼、商场等商业地产及相关中高端住宅业务，并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。在这个过程中，华夏幸福还将与中国平安深度合作，在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入代建、基金、资产证券化等领域。

楼市资本论获悉，8月17日，就在半年报发布当天，华夏幸福与平安携手合作的首单新业务落地。据公告，华夏幸福将旗下北京物盛科技有限公司100%股权及4.42亿元债权，以58.287亿元转让给平安人寿。在转让完成后，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务，并向项目公司收取代建管理费。

华夏幸福由此开启轻资产发展模式。业内预期，未来在吴向东及其团队的带领下，华夏幸福将迅速构筑起不动产和金融深度融合的强大护城河，在各大核心都市圈搭建完成领先的综合不动产开发、运营及资产管理平台。

从水逆的2018，到如今的稳健增长；从单总部到北京、深圳双总部时代；从长期坚守的产业新城运营商，到综合性综管平台的新角色……楼市资本论注意到，在平安助力下，华夏幸福这半年间的变化腾挪，让人眼花缭乱。

过往十余年，华夏幸福以不懈努力和执着坚守，开创出产业新城这片新天地；如今在下行压力下，华夏幸福又主动应变，探索新的业务模式。

此举能否为迷茫中期待转型的房企，闯出一条可资借鉴复制的突围路径，值得期待。