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国家一锤定音打破房价“永涨”神话,跌多少合适?大佬9字说透了

楼市奇说 2019-08-18 06:02:00

中国人何以对买房如此痴迷?大佬潘石屹解释得很透彻:过去20年,房地产的造福效应是任何行业都无法企及的,一点都不夸张地讲,房地产在国人心中奠定了“神一般”的地位,无人能撼动。无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理:买房赚钱,无出其右,只要你敢于投身楼市,回报绝对差不了。于是我们看到,越来越多的人蜂拥进场,其实90%的人都不缺房住,他们买房压根不是为了居住,而是把楼市当做赚钱的工具,都想在楼市中分一杯羹,投资买房赚钱的欲望无限膨胀,支撑着楼市在一天天走向歧途。 而国人对房子产权宗教般的狂热是高房价的根本原因。

房价到底高不高?在拿着高薪收入的专家们看来也许并不高,非但如此,他们可能还要说,中国城市化进程路程还很长,未来还会有无数农民要进城用上马桶,房价未来只会越来越高,现在不买房,未来会后悔。

董藩、李铁以及社科院的一些专家,历来都说高房价的拥趸,他们言必称“房价不高”、“房地产还有巨大发展空间”,“房价不可能下跌,只会缓慢的涨”。业内专家普遍认为房价不能下跌有四个决定因素:1、房地产市场秩序不能被破坏,房企降价的也有,但是随后都被地方住建部叫停,“止跌令”就是维护房地产的市场秩序;2、房地产上的利益链太长,房地产根深枝茂,涉及行业众多,利益牵扯甚众,房企有降房价的意愿,但是也要顾及整体利益;3、土地价格不降,房价坚决不降,没什么好解释的,面粉价格决定面包价格;4、其他行业需要高房价支撑。房地产行业作为我国经济发展的中流砥柱,一直带动着其他行业的快速稳定发展,如果房价出现了下跌,那么其他行业也将受到巨大冲击。

这些说辞在购房小白看来可能会觉得头头是道。过去这么多年,无数购房者就是被这群专家这么洗脑过来的,有这些托底楼市的理由存在,很多人就半信半疑地认为“房价只能涨不能跌”了。尤其是买过房的人,更是容不得别人说半句楼市不好,他们恨不得房价能每天一涨,最好是一年就翻番。对于这些人的想法,我真的觉得是自欺欺人,现实情况才是决定房价走势的关键,过去的经验和事实代表不了未来,过去人口、金融、经济和房屋数量都支撑房地产大力发展,但是这些决定房价上涨的因素还有几个对楼市构成利好呢?

曹德旺用大道至简的语言揭露了房地产发展的实质:所有人都希望房价上涨,都想自己的房子升值,但历经20多年的快节奏发展之后,房价已经到顶了,市场上还剩下多少购买力呢?我看到的事实是,身边的人都已经不止一套房子了,有的人买得早甚至有三四套房子,他们都不需要再买房子了。加上现在调控限购压制,有钱人想买也买不了,未来那些靠房子谋生的人,他们的房子要卖给谁呢?卖给现在的年轻人吗,我看很难,因为房价对他们来说太高了,只能在有钱人手里来回互换。这场游戏现在还勉强能玩得转,未来肯定玩不下去。他还透露,自己经常劝妹妹把房子卖掉,因为以后可能租不掉,也卖不掉。

房价“永涨”神话会一直演绎下去吗?中国楼市真的“只能涨不能跌”吗?透过近期房地产市场发生的一系列事件,我看到了不一样的信号,我不仅认为房价可以下跌,对于一些人口流失严重、产业空心的城市,我坚定不移地认为,房价虚高太多,未来房价还有很大下跌空间:

首先,国家对房地产有了新定位,经济发展有新驱动,不靠房地产刺激,房地产过去的疯狂很难再复制了。

其实上述专家只说对了一半,16年之前房地产都是国民经济发展的重要引擎,这是所有人都知道的秘密。因为在此之前,国家都是在大力鼓励农民进城买房,甚至有些城市还专门出台政策,对于进城买房的农民给予现金和政策的支持。过去20多年房地产的确占据着国民经济发展的重要地位。

但我也多次强调过,自从16年9月底国家喊出房住不炒后,就意味着房地产的历史地位要发生改变了,经济发展依然需要房地产,但是绝不会再像过去那样轰鸣前进,房地产的发展势头必须有所收敛。后来发生的一切大家都有目共睹,两年多的时间里,政策大招爆发式祭出,从北上广深到三四线小城,楼市都被套上了紧箍咒,限购、限售、限贷、限商、限价、限离婚、摇号等大招狂轰不休,炒房投机客被瓮中捉鳖,开发商也被降服得老老实实……

在我看来,这些招数都是以稳定为主,没有真正意义地为了降房价。但是一切都在今年的7月30日迎来了转机,政治局会议上,中央一锤定音表示,“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”,等于彻底断绝了楼市继续上扬的念想,稳定是最理想的结果,但谁都知道,一旦房地产这台机器熄火闭缸,楼市怎么可能稳得住,尤其是一些人口负向流动,产业发展不济的城市,过去两年是靠棚改在拉动,现在棚改被叫停了,未来房价怎么可能撑得住?

一些人还死心不改地期待调控松绑,幻想新一轮楼市暴涨,叫嚣着下一轮造富风暴即将开启,殊不知,国家早已踩了刹车,抡起了铁拳——房地产过去的疯狂很难再复制了。

其次,7月20城二手房下跌,其中广州出现楼盘直接降价20%销售,房价“只涨不跌”神话被彻底打破。

有人说,我们不看广告看疗效,其实统计局的数据更加不容乐观。新房就不多说了,不代表市场真实情况,因为有限价高悬,相比较新房,二手房的数据,更能代表真实交易—— 公布的70个重点城市中,二手房环比上涨的有48个,2个城市持平,20个城市下跌。其中三亚、青岛、遵义跌幅前三,北京跌幅0.3%。

不过,最值得拿出来说的还是广州——最近广州打响了房地产降价的第一枪。根据数据显示,广州番禺某盘从最高的4.6万降到3.6万,两天就跌幅达到了1万元,降幅超过20%;增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅也达到20%。

无独有偶,天津的情况有过之无不及——据悉,天津静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了,且力度远超广州番禺:价格从一万直接撸到六千多,直降1/3,离腰斩已经不远了。

这说明,不止三四线城市的房价会下跌,连一线城市房价“只涨不跌”的神话都是禁不住考验的。很多专家口口声声所言“一线城市永远不缺人,房价永远不会跌,买房高枕无忧”的观点更是错得离谱。

再者,信贷持续收紧,楼市降温必然,开发商难捱,炒房客抓心。

信贷紧楼市必降,信贷松楼市必火。这是过去二十多年楼市发展的经验之谈。现如今就是信贷收紧的阶段,而且是全面多渠道地封堵楼市:银保监先发声房企融资挤占信贷通道紧接着又宣布新一轮严查严打违规放贷;央行下铁令要求对楼市违规贷款的个人和企业进行清点彻查,而且文件使用了“高度警惕房地产泡沫化、金融化”的措辞。被重点检查的有32个城市,这32个城市可不是什么小县城小山村,全部都是重点城市;开发商的融资渠道也被又封又堵,信托叫停、国管严控、海外发债层层设限,规模房企勉强可以高息融资,中小房企就惨了,不仅难融到钱,而且偿债期即将到来,再加上销售不景气,真的只有“死路”一条了。

开发商日子不好过,炒房客也难偏安一隅。二手房下跌的城市越来越多,对炒房客来说是最致命的打击,要知道炒房客主要是靠低买高抛赚钱,如今各大热点城市二手房市场开始出现萧条降温,这对他们来说就相当于提前进入了“寒冬”,各地陆续开始出现降价销售,会给市场带来重创,购房者对后市预期不足,更加不会出手接盘了,炒房客想套现落袋为安,则难上加难了。此外,上半年突出的市场下半年很有可能会加码调控,扩大限售范围,延长限售时长都不是没可能。

更重要的是,当国家喊出“不靠房地产拉动经济”的时候,很多炒房客其实已经明白了一个道理:炒房此路已经不通了,但是眼下市场逐渐冰冻,想卖房撤离又谈何容易呢?

第四,市场悲观情绪浓郁,专家甚至断言:未来5年房价都很难再大涨了

李嘉诚、潘石屹、王健林这些地产大鳄早已用脚投票,提前几年马不停蹄抛售房产业务,有的只留少数,有的全数清仓,王健林更放下狠话,“未来一平方都不会开发”。意味着什么相信大家都有清晰的判断。

马云再度发声,对楼市依然尽显悲观:房地产“牺牲”掉了年轻人的幸福,它不该再被高高捧起了。过去房价一直呈上涨态势,这种发展太违背常理,不久的未来房地产或会高位解体,摔落神坛,整个房地产行业迎来“大洗牌”在所难免,年轻人完全不用担心买不起房子。

机构也是看空大于看多,一向看涨的社科院态度有了180度大转变,7月《月度分析报告》直言:继一线城市之后,二线城市严控房价将成为常态,房地产融资将适度收紧,助力热点城市楼市降温,热点城市房价涨幅将进一步收窄,非核心城区房价或将下跌。

未来房价跌多少最合适?摩根大通董事总经理、中国首席经济学专家朱海斌用9个字说透了:房价重回16年最合理!他直言不讳到,从2020年以后,房地产周期会进入下行周期,可能会给宏观经济带来负面影响。仍然对楼市抱有幻想,继续不知变通地认为房价“只涨不跌”是大错特错。不仅如此,从当下人口、金融和经济等基本面看,未来5年房价都很难再大涨。至于未来房价能不能重新调整回16年初的状况,专家说还是要看政策,国家的决心大,很多三四线城市是很有可能实现这一目标的;他更指出一二线很多人口有显著增量的城市,房价回调的几率很小。

第五,房产税、空置税等大招即将来袭,楼市更大的利空或在后面!

很多人说,当前时期是房地产最理想的时期,政策压制住市场,不温不火,购房者有了选房议价的时机,国家帮你按住房价,该上车的都可以上车了。我不敢苟同,我一直都认为降房价的大招还没有来到,房产税、空置税才是降房价的终极大招,楼市更大的利空还在后面,炒房投机客真正意义上的撤离时间所剩无几了。可惜很多人还看不清,看不懂,依然傻傻继续坚定认为房地产仍然大有可为,真的要自我反省了。

对于未来楼市的走势和房价涨跌,时代周报主编一语惊醒梦中人:大多数人在房价问题上,都拥有了根深蒂固的偏见。只有事实才能让他们认清现实。而且局部的事实还不行,必须要大量的事实,20城房价下跌还不够。等到大部分一二线城市房价都开始下跌的时候,人们对于房价的看法将发生180度的变化。

对此,我深信不疑。

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