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楼市华山论剑:没有规模,就体会不到过山车般的刺激

环环有房 2019-08-14 17:02:54

楼市里的春夏秋冬有时候顺天应时,周而复始,有时候又特别反季节,呈现出少年愤青般的特立独行。

关于楼市,多向度的观点交锋正“敲打着我的无眠”,犹如华山论剑。其中,环环对三位大咖级专家的观点十分有感。这种联想更多来自在市场一线的观感与体验。这些浮浅的感性认知经由专家的点拨,茅塞顿开。

第一位大咖是巴曙松教授。

谈高房价,教授举了个栗子:北京金融街工作的博士已不谈买房了,他们说,“巴老师,不要跟我谈这些,我们不想”,都是自己找个地方租房。

因此,巴教授说,房价如果再持续地上升,比如说再过5到10年,年轻人无论再怎么努力工作,是不可能买得起房子的。面对外部环境的变化,从长周期看,扩大内需时不能把刺激的力度都留到房地产市场,把房价要按住,房价不能升得太高,要引导技术的进步和转型,此时货币不能过度宽松。

这番叙述的确有点不像专家学者的口吻。社会因素、按住房价、转型进步、过度宽松,听起来有点云山雾罩,不着边际,也没有新意。作为一位德高望重的经济学家,对于房地产行业和市场的理解或解读,不能仅限于这种情绪宣泄型的大白话。从市场情况看,房价大幅拉升和跳涨的时间窗口不在这一年里。一年多来的调控,已经成功将房价稳定在个位数甚至个位数小数点后面的级别,从实质性的影响变得越来越接近象征性。这个时候,还在强调高房价对硕士博士的影响,那席卷全国一二线城市的抢人大战如何解释?只能说,巴教授的弟子们不是高精尖人才喽?

第二位大咖是陈淮教授。

陈淮教授发言围绕着一句话:十九大报告说我们今后一段时间的主要矛盾是解决尚未满足老百姓对美好生活的向往。基于此旁证博引,逻辑严密,娓娓道来,又是善恶观,又是资本论,显示出过硬的专业功力。

对于巴教授的发言,他说:现在房地产是不是挤压消费了,这是我们多年的一个偏见和错误的认知。买房子是中产阶级不断积累私人资产的过程,是全社会居民私人信用累积的过程。信用的累积才是消费的物质基础。

银行敢借给你钱,你敢花钱,是因为你们有家底,是因为你有资产信用。如果你仅仅是在幼儿园就拾金不昧,上小学就不说瞎话,上大学把同学钱都还了,银行就敢借你钱了?你去问问银行的行长。简言之,没有房地产,没有买卖市场,其它的物质消费都不成立,换句话说,一切的消费都是建立在房子这个信用基础之上的,买房带动消费。

瞧瞧,读起来有点拗口,可说出了我们想说但说不出来的东东。环环对陈淮教授的观点以及背后的逻辑深信不疑。

以买房时机,房产数量,房产所在区域和房产价值等等细分,购房者大概可以分为两大类。一类是刚需族,只有一套自住房产,房价的上涨或房产的增值仅仅体现在纸面上的富贵,但仍然让他们暗爽不已。另一类是投资族,不同时期买入多套房产,获利空间不一,但均有升值。普遍存在的现象是,大学毕业以来打工收入远远落后于投资房产的收入。当年听多了空头的教诲,要么从不投资房产,要么持续等待进入时点,到头来两手空空,与那些投资房产的同学相比,早已被甩出了N条街外。

第三位大咖是陈启宗,恒隆集团、恒隆地产的董事长。

在地产圈,你可能没听过恒隆,没看到过恒隆的产品,但一定听说过这位被地产耽误了的理论家。

陈启宗的观点每每抛出,均能成为行业的热点之一。今年,他同样抓住了大热点,认为地产商要秉持可持续的地产商业模式,而目前,很多地产商并不理性。他举例称,中国的房地产商都喜欢比销售额,甚至为了进入排行榜而不择手段,“好像数字越大,我就越威风,这真是莫名其妙”。他认为,利润率、赚钱能力才是最应被看中的。

陈启宗说房地产商借贷过高的问题需引起注意,这种现象在房地产界已经是一种司空见惯的常态。究其根源,无非是高周转惹的祸。某些地产商,甚至是排名第一第二的大地产商,将房地产的金融属性玩到了一定高度。也正因为如此,在业界有一种说法,这两年推出来的房子,尽量不要买,因为未来出现质量问题的概率可能是最大的。去年以来,某宇宙级房企大神频频出现大的事故,与此不无关联。

但陈启宗观点的对错也许并没有答案。或者说,恒隆未做到一定的规模,就一定不会体会到头部房企的那种惊险如过山车一般的刺激。

对于这些观点评论,环环也有以下几点想法:

第一,基于各种原因,行业内外对于房住不炒的口号化理解比比皆是,但欠缺深入的思考。长期下来,行业和市场里的深层次问题与矛盾被掩盖和忽视,但积累到一定程度就会来一次爆发,对行业和市场的破坏力颇大。这也是市场从未进行一次完整的深刻的调控周期的原因。

第二,争论有利于更多公众更清晰地看清楼市的方向和真相。中国内地的房地产市场有其自身运营的规律,在这些年来的调控与反调控的博弈中,积累了相当丰富的经验,也有好多教训待总结和梳理。公众对楼市的理解越来越专业和深刻,情绪化表达和二元对立越来越没有市场。对于房地产之于中国经济社会发展的贡献,看法更趋于客观和理性。

第三,市场上更多的是对短期楼市或者更直观地说对房价的预测,其实,作为一种变现难度相对较大的不动产、长周期、财富配置型产品,短期的预测不如大周期的预测。环环乐见在调控中除了主流的政策制定者的声音之外,更多的听到第三方的声音,后者,有可能会成为影响楼市的重要力量之一。

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