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在大城市买了房,是否意味着财富与幸福?真相不简单!

刘磊地产评论 2019-08-01 15:35:46

经过这一轮地产变动,给人的感觉是,买房这件事,越来越像玄学。比如说,买新房容易出问题,那就买老房子,结果价格跌得最惨。买四五线城市的房子没市场,那就去买大城市,以为这就高枕无忧了,结果又出问题了。比如很多人在海外置业,也是仅仅简单套用国内买房的经验,只盯着大城市的物业。殊不知在海外成熟的地产市场中,几乎难现暴涨,国内的经验很难在海外市场起作用。至于那些顶级的高价公寓,也随着经济的不景气,开始失去往日的光辉。

据澳洲Core Logic近日分析显示,自澳洲楼市降温以来,墨尔本和悉尼超过20万套房产的价格已跌破100万澳元的市场水平。其中,顶级物业是受打击最严重的,也是复苏最慢的。从2017年达到峰值开始,顶级房产价格连续两年下跌。据统计,悉尼和墨尔本房价中值下跌幅度在11%至14%之间,相当于悉尼房价下跌13.6万澳元左右。对于海外买家而言,如果在加上汇率波动和利率成本的因素,实际的损失还会更大。

分析认为,墨尔本和悉尼的房价上涨,一方面源于海外买家大量涌入,将房价推向了一个较高的水平,后期的购买力无法继续维持后没有了承接,造成价格下行;另一方面则是公寓问题频现,歪歪楼,倒倒楼和催催楼出现,造成价格的暴跌,拖累了整体地产市场的价格水平。

此外,还有两个城市也出现了房价的颓势,他们是珀斯和达尔文,这两座城市房价分别下降了30%和20%,而全澳降幅仅略高于8%。他们的颓势,很大原因来源于矿业的不景气,经济大环境跟不上了,无论是人口流入还是市场信心,都无法支撑房价在高位维持。在百万澳元房产的价格下跌中,墨尔本的跌幅最大,为23%,其次是悉尼。全澳百万澳元房产所占比例大幅下降,是Corelogic自1980年开始整理数据以来的最大跌幅。此外,全澳超过23万套住宅地产价格低于基准水平。

市场对于大城市的反映,也体现出一种新的生活观念的转变:要更为实用,不要依恋大城市。

人口普查数据显示,墨尔本地区的租金中位数为每周350澳元,而悉尼大型地区的租金为每周440澳元。与墨尔本人相比,悉尼人用来支付房租的家庭收入比例高出许多,往往要花费30%的收入。对于大多数待在大城市的澳洲青年,工资高于平均收入,不喝咖啡,不抽烟,不喝酒,不像一些小年轻一样随便铺张浪费。即便如此,存了五年的钱,买房子依然遥遥无期……

实际上,这种观点也逐渐成了澳洲人的共识。RealEstate报告显示,2019年,社区生活质量是预测价值增长的关键因素,“更舒适的生活环境”将变成澳大利亚人买房第一首选。而且,布里斯班和阳光海岸,黄金海岸近期房价有所上涨,很大一个原因就是州际移民,特别是悉尼和墨尔本的州际迁移,正在推动黄金海岸房地产价格的上涨。据澳大利亚着名的未来学家和人口统计学家Bernard Salt称,预计到2050年,黄金海岸城市的人口将增加一倍,预计这一增长的很大一部分将发生在Robina周围的中西部经济走廊。

综上而言,一个地区的物业是否值得投资,从来不是一个简单的问题;之所以国内投资者会有认知误区,在于过去中国楼市持续上涨的经验,显得房地产投资变得好像很简单,而一旦市场出现下行,之前的所有认知和购房经验都将被打破。

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