上半年青岛严控下市场降温,新兴城区成交易主力 | 市场半年报

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政策：强调落实城市主体责任，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。2019年的房地产金融政策总的方针不会有改变，房地产金融仍是防范风险的重点领域，房地产税立法从“稳妥推进”转变为“稳步推进”；进入2019年，超过20城市发布人才引进或落户政策，将一定程度提升城市人力资源质量。

房地产市场：住宅成交规模回落明显，供应环比减少，整体供不应求；成交均价环比上涨，外围区域仍是成交主战场。

土地市场：土地整体供求同比增长明显，市场趋于理性

2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。今后将根据高新区房地产市场变化，适时调整和制定相关政策。

3月5日，青岛市出台关于青年人才在青创新创业一次性安家费审核发放细则通知和关于高校毕业生在青就业住房补贴的通知；住房补贴对象首次扩大到本科生。这对于吸引更多高校毕业生来青工作，优化人才就业创业环境具有极为重要的意义。

自2019年6月1日起，市住房公积金管理中心取消我市住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制，职工结清首次公积金贷款后，即可申请二次公积金贷款。

上半年成交量同比下降 市场平稳运行

2019年上半年青岛住宅共计成交619.23万平方米，月均成交103.2万平方米，同比下降21.2%，成交量下降明显。

具体来看，自2017、2018年限购政策连环升级实施以来，青岛成交量明显呈现下行趋势，调控效果显著，截止今年，半年度成交量均值已经低于2016年的水平，市场热度仍在降温，继续平稳运行。

图：2011年-2019年上半年青岛月度成交量及月均成交走势

黄岛区、胶州市为成交主力，各个区域成交量同比均出现不同程度的下降

黄岛区成交量，为171.89万平方米，同比下降为51.82%；其次是胶州市，成交量为100.34万平方米，同比下降63.75%。新兴城区成为交易主力，占全市成交量的六成。

伴随市区可售面积的逐渐减少，成交量持续下滑，其中平度市、市北区降幅超八成，李沧区与高新区降幅超七成。而周边远郊县级市由于前期购房需求集中释放而出现后续市场表现乏力。

中高面积段为市场主力，同比下降占比上升

从面积段来看，90㎡-144㎡中高面积段成为市场成交主力，成交套数达到38751套，同比下降19.58%；占比上涨3.5个百分点，为73.8%。

各价格段成交面积涨跌不一，15000元/㎡以上单价段同比涨幅

从价格段来看，各价格段成交面积涨跌不一，15000元/平方米以上价格成交面积涨幅，6000元以下价格段成交面积下降明显。

住宅供应量环比下降同比上涨，市场供不应求

2019年上半年青岛住宅平均月度供应量为69.15万平方米，总体供应面积达414.92万平方米，由于年底集中上市而继续出现上半年年初供应量骤减的情况，环比下降26.15%，但同比上涨了28.17%。

从销供比来看，2019年上半年住宅市场总体供不应求。

可售量环比小幅下降，出清周期调至12.3个月

截止到6月份，青岛住宅可售量为1269.05万平方米，在1月份达到近两年峰值后可售量有所下降。

从出清周期来看，2016年8月份开始，出清周期始终在10个月以下，市场一直处于去库存状态，2018年10月份回升至10个月以上，两年内市场需求集中释放，市场拐点开始出现，至2019年上半年末出清周期波动调至12.3个月。

上半年青岛土地市场整体供求同比增长明显

2019年上半年青岛共推出住宅、商业类经营性土地691.99万平方米，同比上升27.38%；其中住宅用地推出551.74万平方米，同比上升38.03%；商办用地推出140.25万平方米，同比下降2.27%。

2019年上半年青岛共成交住宅、商业类经营性土地607.33万平方米，同比上升64.39%；其中住宅用地成交529.80万平方米，环比下降9.46%，同比上升57.04%；商办用地成交77.53万平方米，环比上涨54.61%，同比上涨141.67% 。

土地价格：住宅楼面价同比上涨，溢价率同比下降

楼面均价方面，2019年上半年青岛住宅用地成交楼面价为3702.25元/平方米，环比上涨26.28%，同比上涨26.88%；商办用地成交楼面价为1883.81元/平方米，环比上涨8.40%，同比下降7.78%。

溢价率方面，2019年上半年青岛住宅用地平均溢价率为1.19%，环比下降1.1个百分点，同比下降了1.68个百分点；商办用地平均溢价率为0.01% ，环比增长了0.01个百分点，同比下降了0.28个百分点。

区域土地：住宅用地成交集中在黄岛、即墨，市南区楼面价

成交量方面，黄岛区住宅用地成交188.29万平方米，规划建筑面积381.15万平方米，占比35.02%，土地出让金为143.99亿元。

成交价格方面，市南区以10675元/平方米的楼面价排名榜首，其次为李沧区，楼面价为10000元/平方米，崂山区以楼面价为9674元/平方米紧随其后。

青岛市上半年房地产市场量缩价稳，土地市场需求压力进一步缓解

在稳定房地产市场，加快长效机制的建设，下决心解决好房地产市场问题，打击“炒房”等扰乱市场秩序的行为政策下，青岛上半年住宅市场均价趋于平稳，各区新盘去化下行，认筹资格出现松动。下半年房地产市场在相关政策和市场目前的态势影响下，成交量会有所回落，郊区和外围县市的成交占比将稳步提升，价格稳定在合理水平。

土地市场方面，青岛上半年呈现出成交量楼面价齐升的态势，而溢价率继续下降。自去年开始范围内土地市场接连遇冷，青岛虽未出现大规模土地流拍现象，但近九成地块保持底价成交。预计下半年土拍市场行情依旧表现冷静，部分优质地块依旧竞争力激烈，土地成交价格会持续上升。伴随推出楼面价上涨、拿地附加条件增多等原因，企业拿地决策将更加谨慎。在成交结构方面，青岛主城区土地供给依然稀缺，新兴城区和外围县市土地的供应量占比会进一步上升。