北京商品住宅供求同比均增,未来市场将延续平稳态势 | 市场半年报

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▌2019年上半年，北京房地产市场整体政策环境稳定

楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势；市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域；土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市；

住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租房、共有产权房政策扩范围、将门槛，为高端人才提供住房保障。

▌成交量：上半年成交量环比增幅收窄，5月成交量创近三年新高

自2018年下半年以来，北京高端改善型项目加速入市，长期被压抑的改善型需求短期内得到有效释放，同时区位优势明显的限竞房项目成交量较高。2019年上半年北京商品住宅累计成交357.3万平方米，同比增长128%，环比增长11%，增幅显著收窄，月均成交59.6万平方米，较2018年全年月均销售量增加49%。单月来看，5月成交量井喷，创近三年新高，6月成交65.7万平方米，环比下降47%，仍处相对高位。

图：2015-2019年6月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌成交价格：上半年整体成交均价环比回落，单月成交均价呈回落趋稳态势

2019年上半年，北京商品住宅成交均价同比上涨12%，环比下降2%。2019年以来限竞房持续大量入市，以及房企调整销售节奏，营销力度加大，拉低市场整体成交均价。单月来看，前5个月北京商品住宅成交均价环比持续回落，同比增幅持续收窄。6月北京商品住宅成交均价同比上涨8%，增幅止跌回升，环比上涨22%，为今年首次正增长，1-6月单月成交均价呈现回落趋稳态势。

图：2017-2019年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌成交结构：住宅市场成交向中低面积段户型转移，限价房持续入市及房企积极营销，带动中低价位占比大幅提升，成交总量倍增

从成交面积段占比来看，受前两年土拍90/70政策影响，新房市场中低面积段刚需户型供应量剧增。90平方米以下户型：上半年成交套数占比为68%，较去年同期增长14个百分点；90-200平方米之间户型：上半年成交套数占比为26%，较去年同期下降13个百分点；200平方米以上户型：上半年成交套数占比为6%，较去年同期下降1个百分点。

从成交价格段来看，500万元以下中低价位成交占比52%，较去年上涨14个百分点；500-1000万元中高价位成交占比32%，较去年下降15个百分点；1000万元以上高价位项目成交占比较去年微涨1个百分点。

图：商品住宅成交结构情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌区域成交：朝阳区、丰台区、顺义区成交面积位居前列，东城区成交面积同比增幅

上半年朝阳区、丰台区、顺义区位居全市成交面积前三位，商品住宅（不含保障房）成交面积均超40万平方米；从区域成交变化来看，仅昌平区、密云区、西城区同比下降，其余区域同比均不同程度上涨；丰台区、大兴区、海淀区、石景山区、东城区等区域成交面积同比上涨幅度较大，均超200%。

图：2019年上半年北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌供应：销供比回升，供求矛盾有所缓和；新开盘数量及去化率较去年同期均下降

2019年上半年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。上半年月均供应量为65万平方米，同比增加80%，月均成交量为60万平方米，销供比为0.91，较去年上升0.19，供求矛盾有所缓和。从新开盘情况看，北京市场新开盘数量较去年同比下降32%，整体去化率较去年下降5个百分点到63%，大量限竞房入市且同质化严重，导致去化效果一般。

图：2016年-2019年6月北京住宅月度供应量及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

商品住宅库存回落，出清周期较去年呈下降趋势。2019年上半年，北京商品住宅（含保障房）库存量回落，但仍保持高位，市场潜在供应充足。截至6月底，北京商品住宅（含保障房）库存量为925万平方米，较去年年底下降5%；出清周期为15.1个月，较去年年底下降1.8个月。

图：2016年-2019年6月北京住宅月度供应量及销供比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

上半年整体成交同比“量跌价升”，未来成交均价将保持平稳。2019年上半年北京二手房成交7.1万套，同比减少6%。2月份受春节影响周期性回落，3月份成交量达近两年高位，仅次于去年5月份高点，随后三个月成交量有所回落，逐月递减。二手房成交均价小幅回升，较2018年上半年上涨3%。在调控不放松，稳市场稳预期的大背景下，成交均价整体平稳态势仍将延续。

图：2017-2019年6月北京二手房月度成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌土地推出：商品房用地推出规划建面424万平方米，同比增加0.39%

2019年上半年，北京土地市场累计推出35宗住宅及商办用地，同比增加9%。规划建筑面积424.35万平方米，同比增加0.39%。其中住宅用地共推出32宗，同比增加23%。规划建筑面积400.37万平方米，同比增加17%。商办用地共推出3宗，同比下降50%，规划建筑面积23.98万平方米，同比减少70%。

图：2014-2019年6月北京商品房用地供应规划建筑面积（万平方米）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌土地成交：商品房用地成交规划建面396万平方米，同比增加6%

2019年上半年，北京土地市场累计成交33宗住宅及商办用地，规划建筑面积396.15万平方米，同比增加6%；土地出让金合计910.03亿元，同比增加21%。其中住宅用地成交31宗，规划建筑面积378.43万平方米，同比增加30%。其中，共有产权房及限竞房地块成交22宗，不限价地块成交8宗，租赁用地1宗，商办用地成交2宗。

在北京刚需化限竞房、共有产权房集中供应，改善型新房稀缺的背景下，今年北京土拍出让规则有所松动，不限价地块开始增多，开发商拿地热情有所增加，预期未来随着北京土地市场、楼市的持续稳定，不限价地块或将持续入市，土拍规则也将更加灵活。

图：2014-2019年6月北京商品房用地成交规划建筑面积（万平方米）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

宅地市场持续降温，成交楼面价及溢价率均同比下降。2019年上半年，住宅用地成交楼面价为22959元/平方米，同比微降2%；商办用地成交楼面价23237元/平方米，同比上涨75%。上半年，住宅用地持续降温，成交土地平均溢价率13%，较去年下降2个百分点；商办用地市场溢价率从2018年以来降至冰点，地块均以底价成交。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

区域宅地成交情况：通州宅地成交量且增幅。2019年上半年，除东城区、西城区、房山区、昌平区和延庆区外，其它区域均有宅地成交，通州区成交宗数与成交量位居首位，成交6宗，总成交规划建筑面积达79万平，通州区、海淀区、大兴区是北京上半年成交主力军，成交量较去年均有所增加，其中通州增幅，达710%。此外，2019年上半年各区域均无宅地流拍。

图：2019年1-6月北京各区域住宅用地成交量情况（万平方米）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

▌趋势一：延续以稳为主的调控基调，调控政策将紧随市场变化进行微调

中央层面稳定楼市态度坚决、不动摇。自4月中央政治局会议重申坚持房住不炒以来，多部委发声强调稳市场，防风险。地方层面热点地区密集出台调控政策，为地市、楼市降温，遏制投机。北京作为首都，中央调控政策将时间得以贯彻实施，未来调控政策将延续以稳为主的核心基调，同时针对市场变化进行微调，保障市场稳定发展。

▌趋势二：市场成交低开高走并回落，未来市场将延续平稳态势

2019年上半年，市场成交在季节性回暖冲高后大幅回落，在政策高压调控下，市场成交升温态势难以持续。同时限竞房与共有产权房批量入市，一方面降低刚需购房门槛，分流部分商品住宅市场需求，另一方面拉低全市成交均价，稳定市场预期。在未来政策环境保持稳定的情况下，整体市场成交将延续平稳态势，个别月份市场小幅波动难以避免。