7月22日，诸葛找房发布数据显示，2019年第29周（7月15日-7月21日）百城二手住宅挂牌均价为15031元/平方米，环比上周微跌0.08%，价格趋于稳定。

回顾前几天国家统计局刚刚发布的数据，房价整体趋稳的态势基本上已经形成。6月份新房、二手房销售价格环比上涨城市数量与上月相比均有不同程度下滑，涨幅小幅收窄，新房、二手房价格指数均有不同程度回落，整体来看，6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有降。

但在这次诸葛找房发布的报告中，有两个城市引起了我的注意，沈阳和泰安。

在环比涨幅前十城市中，以环渤海、珠三角、长三角经济圈和中部的二线和三四线城市为主，泰安以1.54%的涨幅居首。环比跌幅前十城市中，以环渤海经济圈、西南和东北的二线以及三四线城市为主。沈阳跌幅居首，环比上周下跌1.70%。

虽然只是一周的数据并不能完全反映一个城市长远的发展，但是多少也能从中领略到购房者在城市选择上的一些原则。

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泰安房价涨幅

我不知道7月份下来房价涨幅最快的会不会依然是泰安，但是泰安的房价确实值得关注。

泰安并不是多么热门的城市，大家除了泰山可能很多人并不了解。泰安市，隶属于山东省，三四线城市中并不是多么起眼的城市。但是其房价却远超过了其他三线城市甚至二线城市。泰安是一个典型的房价与收入脱离甚远的城市。

据常住网显示，2019年4月的房价中，泰安仅次于青岛和济南排在了第三位，但是泰安的GDP水平在山东省内排名仅仅是第九，这也足以看出收入与房价的差距之大。

泰安房价涨幅之高，受益于本地的旅游产业，这个不用多少，另外就是棚区改造工程的刺激政策，开发商不断制造地王，极大拉高了房价的上涨预期。比如今年3月21日，泰安高铁新区的1宗住宅用地吸引了8家房企参与竞价，泰安2018年地王的记录被刷新。4月9日，地王记录再次刷新。

2015年4月，泰安市住宅成交均价为6401元/㎡，2019年7月份二手房挂牌价均价已经显示11000多元/㎡了。沈阳作为二线城市或者说今年刚刚跻身于新一线城市，它的二手房挂牌均价现在也才10000元多一点，还不如泰安房价高。

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沈阳房价跌幅

长远来看，这些年沈阳的房价随着人口的持续流出较严重，房价缺乏上涨动力很好理解。诸葛找房分析认为，沈阳属于东北三省之一辽宁的省会，由于东北城市近年来经济发展源动力不够，人口流失严重，导致房地产市场较为冷淡。

国家统计局数据显示，6月份，沈阳新建商品住宅环比上涨1.0%，涨幅较上月扩大0.1个百分点；同比上涨11.3%，涨幅较上月回落0.4个百分点。诸葛找房数据显示，第29周（7月15日-7月21日）沈阳房价跌幅居首，环比上周下跌1.70%。

该如何去理解沈阳的房价？

我不记得也没找到是哪家机构统计的3月份31个大中城市房价中，沈阳市房价是不过万元的城市，排名倒数，连很多小城市都比不过，当然房价高不是什么值得骄傲的事，而且也有可能是虚高，但是房价过低也说明这个城市的活力不足。

以前还有很多人问，为何沈阳等东三省人口流出严重，房价还那么猛涨呢？其实，很多城市新房市场都比较火爆，二手房市场却呈现出完全不同的情况。往大了说，从而言，沈阳受东北整体收缩型影响，人口流出较严重，房价应该是持续降温的。往小了说，仅就辽宁省而言，沈阳作为省会城市，其实对人口的吸纳还是有的。

沈阳周边县城的人可能还会去买房，另外返乡置业的一批人也会去沈阳买房，所以也支撑着新房市场的活跃。

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买房究竟要看什么？

对于泰安的房价涨幅以及沈阳的房价跌幅，我们对于购房者买房应该关注的点基本上说到了，但是购房者似乎还在蒙圈中。一个涨一个跌，是不是就应该追涨杀跌？

无论是买涨不买跌还是买跌不买涨，都不一定适合刚需购房者，尤其是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，投机炒作正在被挤出，剩下的刚需购房者买房更应该考虑一个城市的未来潜力。而不能单纯依赖于房价的涨跌上，更不能依赖于今天的数据分析上。数据仅供参考，绝不能成为你是否该买房的必要条件。

该不该买房更应该考虑你的需求，而不是仅仅依赖于数据，过去那一套逻辑在现在都不太适用了。沈阳短期下降，不意味着不能买，泰安房价在上涨，也不意味着就能买。还是要看自己的需求是否属于真刚需。

虽然泰安房价在上涨，我最近说过，但可能是因为其他城市都在趋向于稳定，所以一些不起眼的城市冒出来了。另外，泰安的未来潜力到底有多大，虽然房价不一定靠收入来决定，但长期来看，一定会与经济水平挂钩。泰安跟沈阳级别不同，本身面临的问题也不同，但是有一点很相似，人口净流入并不会支撑房价过快上涨。尤其是泰安，对于这个级别的城市，房价涨成这样很容易被警告的，我们可以观察，如果7月份，泰安房价真的成了涨幅，那么调控可能就会关注了。

在下半年，很多三四线城市可能面临房价下跌的局面，三四线城市的住房需求将大大减少。被严重透支的三四线城市，刚需还能支撑过去的火爆吗？不可能！还有，大家可以看看，一个城市如果只是被新房干扰，可能会蒙蔽你的双眼，认真看看二手房市场，才是真的反映市场冷暖。

诸葛找房数据显示，分城市等级来看，第29周不同等级城市二手住宅挂牌均价表现各异。其中一线城市二手住宅挂牌均价环比均价60248元/平方米，环比微跌0.09%，价格较为平稳；二线城市挂牌均价18045元/平方米，环比下跌0.32%；三四线城市均价11358元/平方米，环比上涨0.13%。

从这组数据不难看出，未来三四线城市房价上涨过快的备受关注较大。不是说不让刚需购买，在一个没有人口支撑和资源支撑的三四线城市，是有价无市的城市，将来你卖也卖不掉，租都租不出去。如果是自住那就另当别论。无论房价上涨还是下跌，如果没有人口支撑基本上不值得投资了。