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“因区施策”下的苏州,2019下半年走势如何? | 市场半年报

中指研究院 2019-07-21 22:18:14

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2019年以来,苏州地市和房市的热度持续走高,引起关注,市政府也多次进行调控加码。从近期的开盘情况来看,目前苏州的成交与需求依然较为活跃。5月24日,市政府座谈会上曾强调几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等,这一系列因素让2019年的苏州楼市发展具有更多的不确定性。2019年上半年苏州楼市到底如何呢,下面就让我们用数据来看苏州上半年房地产市场的表现,并对下半年市场进行展望。

苏州政策

▌“因区施策”针对性精准调整市场,稳地价、稳房价、稳预期

2019年上半年,在围绕“房住不炒”的主基调下,苏州“因区施策”针对性精准调整市场,决心坚定“稳地价、稳房价、稳预期”。土地调控方面,调整土地出让报价规则,土地超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可,土地竞价超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。住宅调控方面,对园区和新区重点区域实施限售政策。随着新政调控不断加码,苏州房贷利率再收紧,普遍上浮22%。

图:2019年上半年苏州楼市重大政策

数据来源:中指院收集整理

土地市场

▌出让规划建面同比下降近3成,成交楼面均价及溢价率明显回升

2019年上半年,苏州土地市场成交同比呈量缩价涨态势。涉宅用地总成交建面342.89万方,同比减少29.55%;成交楼面均价和溢价率在优质地块集中出让的带动下有明显的上升,成交楼面均价15516元/㎡,同比上涨26%,创近4年新高;溢价率为26.13%,同比增加11个百分点,房企拿地热情较高。

图:苏州市住宅用地成交量走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:苏州市住宅用地成交楼面价及溢价率走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌吴中为供地大户,园区土地稀缺,房企竞拍激烈

上半年,吴中区为供地大户,共出让11宗涉宅用地,成交建面为125.86万方,占总成交建面的37%。其次为新区和相城区,占比为18%左右;其他区域土地出让规模相对较小。从溢价率来看,园区、吴江和吴中区整体溢价率均超过30%;相城区溢价率为各区域下游。

图:2019年上半年苏州住宅用地成交分布

数据来源:CREIS中指数据,中指地主

新房市场

▌整体市场:受地市热度传导等因素影响,成交量价高位运行

2019年上半年苏州市区商品住宅市场整体呈现供不应求态势,供求比为0.6。新增供应316.44万㎡,较去年同期基本持平;成交511.71万㎡,月均成交85万㎡,创近3年成交新高;成交均价21616元/㎡,同比上涨11%。

从月度成交数据上,受春节假期的影响,2019年1-2月成交量处于低位,3月份起成交量开始回升,4月份达到近三年的新高,5、6月份受调控收紧影响,成交量略有下降,但仍处于高位运行。

图:苏州市区商品住宅成交走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌区域市场:吴江供需遥遥领先其他区域,相城区房价同比涨幅

2019年上半年苏州各区域均呈供不应求态势,吴江区供求遥遥领先于其他区域,成交占比高达40%;其次为吴中区,占比为18.6%。从成交均价来看,园区、姑苏成交均价位居高位,相城成交均价涨幅高于其他区域,同比涨幅高达28%。

图:2019年上半年度苏州各区域住宅成交

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌成交结构:刚改产品为市场成交主力,均价及总价呈结构性上移

从面积段来看,苏州市商品住宅市场成交面积段主要集中在90-120㎡之间,占总成交套数的45%,较18年同期扩大8个百分点;其次是120-144㎡改善型产品,占总成交套数的28%,但同比减少6个百分点。

图:成交面积结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从单价段来看,苏州市商品住宅市场成交均价以1.5~2万/㎡为主,均价在2万/㎡以上的占比有扩大趋势。随着低地价楼盘售罄、高地价楼盘入市,品质成重要敏感因子,推动房价出现结构性上涨。

图:成交单价结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从总价段来看,总价150万以下成交占比收窄明显,较18年同期减小8个百分点。总价150万以上不同总价段成交套数占比较去年同期均有所上升,其中总价300-400万产品占比增幅最为明显,较去年同期扩大4个百分点。

图:成交总价结构

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

▌出清周期:库存及出清周期呈下行趋势,出清周期仅6.26个月

上半年苏州市商品住宅供不应求,库存量及出清周期节节下滑,为近3年低位水平。截止至6月底,苏州市商品住宅可售量为37016套/531.33万方,可售面积同比减少16.22%;去化周期仅为6.26个月,较去年同期减少2.7个月。按区域来看,库存量主要集中在吴江区,其次是吴中区,而姑苏、园区库存依然较为短缺。

图:苏州商品住宅存量及去化周期变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

二手房市场

▌上半年成交套数同比增长50%,创近年成交新高

如果我们把目光移向二手房市场,则会发现苏州的二手房市场在2019年表现火热,尤其是4月份,成交量迅速攀升,并维持高位运行。上半年苏州市区二手房成交套数为52648套,同比2018年增长50%,创近年成交新高位。

图:苏州市区二手房(住宅)成交走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

上半年苏州二手房成交套数与新房成交套数的比值为1.25倍,5月、6月更高达1.3倍以上。苏州二手房与新房的成交剪刀差有逐步扩大的趋势。

图:苏州市新房与二手房成交对比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

品牌房企

▌已进驻房企加大补仓力度,外来房企拿地意愿强烈

2019年上半年,旭辉、招商等已进驻房企积极补仓,深耕苏州;首创、大华、融信、新力、上海同济和荣盛等新房企,进入意愿强烈,经过多轮激烈竞拍,首次在苏州摘地,多宗地块均需封顶销售。

整体来看,上半年房企拿地积极性虽然普遍增加,但不失理性,多宗地块均为“现房前一手”地块。同时,由于信贷监管从严,行业资金面紧张,招商、首开、龙湖、新城、苏高新等企业纷纷加强合作拿地力度。

2019年上半年苏州首进品牌房企拿地明细

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

趋势展望

土地市场:苏州主城区(不含吴江区)2019年供地计划6000亩,主城区在上半年供应量仅完成31.6%。下半年预计将有较为密集的供地节奏。吴江区上半年商品住宅用地供应规模较小,预计下半年也会陆续加大供应量。在土地供应结构方面,政府将适度增加人才公寓和公租房等政策性住房用地。

住宅市场:上半年,受土地市场热度影响,提升了购房者的预期,大批量限价楼盘推新发力,激发大量的投资需求及自住需求提前入市。5.11调控新政落地后,购房者预期虽有所转变,但整体市场热度依然较高。

目前,苏州主流需求分布在刚改阶层而土地市场供应趋向高端化,市场存在供求错配风险。预计下半年,随着低地价楼盘售罄、高地价楼盘陆续入场,房价将出现结构性上涨,未来楼市竞争加大,市场回归营销本质。

品牌房企:下半年楼市调控持续高压,融资监管保持收紧,对于房企精准拿地及营销能力的要求也将越来越高,共同拿地,合作开发的情况将成为趋势。随着调控政策持续发酵,楼市量价瓶颈的呈现,相似面积段、相似地块条件,差异化的创新产品和品质型产品才能实现竞争突围。

2019年上半年苏州成交榜单

2019年上半年苏州商品住宅成交金额10项目

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年苏州商品住宅成交套数10项目

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年苏州土拍地块成交总价10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年上半年苏州土拍地块成交楼面价10

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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