房地产是资金密集型行业，更是擅用金融杠杆，四两拨千斤的行业。
很多不懂的人只看到开发商拿地建房，要么毛坯出售，要么精装出售的表面，但鲜有人知道，其实开发商从拿地、建房、销售到交付，这其中都没有用到自己多少资金。过去监管宽松的时候，有的开发商可能只需要花十亿资金，就能撬动一个百亿大盘，不费吹灰之力就能赚得盆满钵盈。这可比至少要付三成首付的购房者可用的杠杆高多了。
而令很多人不敢相信的事实是，这其中购房者是在免费掏钱帮助开发商建房赚钱，免费帮助开发商从银行获得贷款。因为中国是期房预售制，开发商只需要把土地拿到手，剩下的开发、宣传、营销、装修、税费等需要的费用都是购买期房的用户垫付，所以开发商这几年都拼命想“快周转”，究其根本原因还是，一个楼盘开发销售的周期越短，开发商需要偿还的银行利息越少，最后也就越赚钱。
这两年金融去杠杆愈演愈烈，尤其是去房地产行业杠杆，让很多房企吃不消，有些激进的地产商已经因为资金链断裂而申请破产清算了——我们看到银保监、央行对开发商开发要求有所提高，必须自有资金不少于30%，但即便如此，剩下70%还是金融杠杆，开发商拿地建房还是在以少博多，市场行情好点的话，房子卖得足够快，房地产依然算是稳赚不赔的买卖。
万科董事局主席郁亮说得很直白，“找不到比房地产开发更赚钱的行业。”
但只可惜市场一直以来都不是按照开发商精算的路径在发展。过去信贷政策极为宽松，很多外行跨界到地产行业都能狠捞一笔，但今非昔比。在房住不炒大局指导下，这两年的调控让我们看到，受影响的还是开发商——两年多来，融资环境大变，市场销售不景气，没有哪家地产商敢大言不惭地说自己日子好过，钱紧是绝大多数地产商都无法逃避的难题。这两年多，我们见证了几十家地产商申请破产、被收购、卖地卖项目卖股权自救，更目睹了无数房企以优化重组的名义变相裁人，根本目的是缩减开支，能省则省。
我在之前的文中说过，不被现实抽打几次，有些人终究不会死心，对于楼市调控更是如此。从16年到今天，隔三差五总有人跳出来大放厥词，“调控即将取消，房价会迎来报复上涨，下一轮炒房暴赚的序幕即将拉开”，但一次又一次，他们在失望中迎来了绝望。尤其是豪赌政策短期退出，市场火热隔不了多久就会重启的开发商，已经被现实打得满地找牙了。
过去两年对于开发商来说，的影响就是融资环境的变化，银保监、央行等部门出重拳严查严打开发商违规违法融资，彻底封死了很多开发商赖以生存的低成本融资渠道，让整个行业都迎来了洗牌。拿扩张最积极的民营房企之一泰禾来说，最近就频频传出财务出现重大问题，卖项目卖股权自救，才免去了这场浩劫。很多人不知道的是泰禾方面的融资成本竟高达15%，是前两年的一倍还多。
一切的根源都是信贷的收紧，融资渠道的封堵。从16年开始，这方面的政策动向已经有所改变，国家层面近两年三令五申强调金融要支持实体经济。未来信贷政策肯定更多定向支持实体经济。从近两年官方发文限制房地产企业融资就可以看出端倪，而实际上中小房企目前的融资问题已经比较严重，这也是为什么近两年房地产行业并购风起云涌的重要原因之一。
地产商最艰难时期过去了吗？并没有，最近的消息告诉我们，属于开发商的艰难时期非但没过去，反而又变本加厉了——19年上半年刚刚迎来短暂宽松的信贷市场，再次收紧，开发商刚过了几天好日子，下半年又要勒紧裤腰带过日子，尤其是激进的房企和融资渠道断裂的房企，简直雪上加霜。
房地产行业下半年似乎又将面临一波严控。这次调控的目标就是开发商。准确的说开发商下半年将面临两大挑战，其一是融资收紧，更直接点说就是遭遇资金“断奶”；其二是下半年是房企债券到期高峰，也就是开发商还债的日子，这两大难关，哪一个对开发商来说都不是轻而易举就能跨越过去的。下面我们就来仔细分析一下：
首先，融资收紧体现在三方面：
，信托业务被喊了叫停。银保监先是对信托业务增长的公司进行了约谈警示，随后市场传言，光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。虽然随后光大信托澄清实为余额管控，但业内表示，但确有不少信托公司的房地产项目基本已经停了；第二，资管融资也收紧了。7月13日银保监会下发通知明确提到，地方资产管理公司不得帮助金融企业虚假出表掩盖不良资产，不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资，不得收购无实际对应资产和无真实交易背景的债权资产，不得向股东或关系人输送非法利益，不得以暴力或其他非法手段进行清收。地产企业入股资产管理公司的不在少数，银保监此举简言之能达到，禁房企变相通过资管放贷融资的目的；第三，上周末发改委，针对对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求，强调房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着地产商“拆东墙补西墙”的伎俩行不通了。业内专家分析认为，类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响，对于处于偿债高峰期的房企而言，严监管的靴子渐次落下，今年下半年的资金链将迎来巨大挑战。
总结起来就是一句话，开发商借钱越来越难了。过去信贷极为宽松，银行信贷部门经理追着开发商财务部门“直接送钱”的好日子一去不复返了。未来融资拼的是关系，拼的是企业规模，央企、国企依然能享受到低利率优先拿钱的待遇，一些名不见经传的中小房企，面临被收购淘汰出局的命运。
其次，未来三年为偿债高峰期，开发商艰难日子刚刚开始。
欠的债是要还的，开发商2019年下半年偿债压力不是一般的大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。中信建投分析师黄文涛认为，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力——加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，三季度房地产债到期压力，达到1133.24亿元。
中原地产首席分析师张大伟亦持有相同观点，近期针对房地产行业融资渠道监管加严和偿债高峰期的到来，下半年资金短缺会更加明显。
融资被限，又面临压力的偿债高峰期，叠加近一年多以来地产销售业务不景气，可以说除头部少数地产商日子过得还比较舒适外，绝大部分地产商是度日如年的。那么既然情况已经这么不堪，开发商又这么缺钱，下半年刚需期待的开发商降价卖房潮会出现吗？
财经评论专家齐俊杰表示，信托暂停、发债受阻等风向的转变，对开发商的影响是不容忽视的。特别是不能达到发债要求的一些开发商杀伤力极大，一下可能就有“断粮”的风险。毫无疑问，断粮后开发商只能通过低价卖房，快速回款的方式来守住自己的资金链。他直言不讳到，下半年新房销售会越来越快，推盘也会越来越多，新房价格应该会有比较大的优惠，一二手房倒挂会更加明显，买新房肯定更划算。
对于这个观点，我是非常赞同的。融资渠道被限制，未来开发商融资成本会越来越高，这意味着开发商手里的钱越来越烫手，一方面需要大量出货回款，另一方面在买地时可能更加谨慎，不出意外，三四季度我们应该能看到很多城市土地流拍的新闻再次霸屏。
目前的状态，对刚需来说是购房的时机吗？中国的房地产市场并非纯粹的市场经济，无论短中长期看，政策都是起决定作用的，而政策里面最有效最直接的就是金融政策。只要金融政策收紧，房地产肯定会萧条，只要信贷收紧，房价肯定下跌。
所以，下半年乃至明年上半年对于刚需来说可能都不失为一个窗口期。因为开发商口袋里没钱，叠加借贷利息高企，缺钱的地产商只有降价卖房快速回款这一条路可走，对购房的刚需来说，如果赶上这个时候买房，自然会占到便宜。
十三画生2019-07-16 05:51:00
