【如有需求可咨询土地情报小秘书微信（tudi-qingbao2）了解详情】
土地资源是房地产开发企业重要的发展资源，其总量、结构、成本等因素关乎企业未来销售去化能力、盈利水平等，优质且充足的土地资源是企业未来发展的重要核心竞争力之一。本文选取了部分销售金额在千亿以上的标杆企业进行研究，分析截至2018年末其土地储备总量、结构及成本等情况，发掘具有较高发展潜力的企业。
总量足：企业土地储备充足，恒大土地储备超3亿平
图：截至2018年末代表企业土地储备情况
注：碧桂园数据为权益土地储备
千亿代表房企土地资源储备充足，且符合城市聚集发展趋势。恒大、碧桂园、保利、融创及万科土地储备均值约21000万平方米，为5家企业2018年销售面积均值的近5倍。截至2018年末，恒大集团土地储备总规划建筑面积3.03亿平方米，一二线城市土地储备原值占比达66%；碧桂园在中国内地权益总建筑面积约24064万平方米；保利在建及待开发面积合计19544万平方米，可满足未来2-3年的开发需要；融创及万科的土地储备均超过10000万平方米，充足高质量的土地储备将有力保障企业发展。
中海、富力、龙湖、华润及世茂土地储备均在5000万平方米以上，阳光城、金地、中南、旭辉、金科及远洋土地储备均在4000-4500万平方米之间。截至2018年末，中海总土地储备分别为9144万平方米，富力土地储备权益建筑面积为6951.1万平方米，龙湖集团土地储备合计为6636万平方米，短期来看，均能够满足企业发展所需。雅居乐、融信、正荣、华夏幸福、泰禾等企业，土地储备小于3000万平方米，部分房企在手土地储备已小于2018年全年销售面积，企业应积极扭转该局面，适时补充土地资源。
结构优：一二线城市占比近五成，五大城市群占比53.1%
图：截至2018年末代表企业各等级城市土地储备面积占比情况
数据来源：企业年报、中指研究院综合整理
从代表企业各等级城市土地储备分布来看，一线城市土地储备面积占比均值7.7%，二线城市土地储备面积占比均值为40.0%，土地储备结构优质。11家千亿代表企业中，中海、龙湖、远洋、万科及融创五家企业一二线土地储备占比均超过70%，其中，中海一二线城市土地储备占比，为87.0%，主要由于企业坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，投资重点向一、二线城市的核心优质区位地块倾斜。龙湖集团一二线城市土地储备占比近八成，其中二线城市土地储备面积达71.0%，企业项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。
泰禾、保利、正荣及融信一二线城市的土地储备占比均在45%以上，其中，泰禾集团土地储备主要位于二线城市，企业秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的发展战略，二线城市土地储备占比达63.1%。保利坚持聚焦一二线城市及核心城市群，一二线城市土地储备面积（包括在建面积及待开发面积）占比达57.4%，待开发面积中一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%。正荣及融信一二线城市土地储备占比分别为60.6%、46.6%，两企业三四线城市土地储备主要位于海峡西岸经济区内。荣盛发展及雅居乐一二线城市土地储备占比相对较低，分别为31.3%及15.5%，企业重点布局一二线周边三四线城市。
图：截至2018年末代表企业五大城市群土地储备面积占比情况
数据来源：企业年报、中指研究院综合整理
从代表企业各城市群土地储备来看，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群总土地储备面积占比均值达53.1%，其中，长三角城市群土地储备占比，达17.8%。11家千亿代表企业中，远洋、泰禾、龙湖、正荣、荣盛发展及万科六家企业在五大城市群的土地储备面积占比均超过50%，其中，远洋在五大城市群的土地储备面积占比超九成，企业坚持深耕重点城市群，积极优化城市布局，京津冀地区总土地面积1703.2万平方米，占总土地储备的42.1%。泰禾在五大城市群的土地储备占比为66.0%，长三角城市群及长江中游城市群是其土地储备主要所在地，两区域土地储备面积占比总和为52.6%。万科坚持高质量投资，确保资源结构健康，其五大城市群土地储备（包含在建、规划中总建筑面积）占比合计50.8%，长三角土地储备面积占比17.5%。
保利、中海及雅居乐在五大城市群的土地储备均在45%以上，其中，保利目前形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系，在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群土地储备占比合计达45.0%。中海对于调控严格、限签严厉的部分城市，严格控制投资风险，对于有人口导入和产业支撑的区域和城市，适度加大投资力度，其在五大城市群的土地储备占比为45.1%，五大城市群中珠三角城市群土地储备占比，达13.9%，其次为京津冀城市群，为12.2%。雅居乐土地储备主要分布在珠三角区域，其五大城市群土地储备占比合计47.7%，其中珠三角城市群土地储备占比达27.5%。
融创主要布局核心城市，基本完成了一线、二线及强三线城市的布局，其五大城市群土地储备占比相对较低，为32.1%，融信中国五大城市群土地储备占比为38.3%，其土地储备主要位于长三角城市群及海峡西岸经济区，两区域土地储备占比分别为33.3%和33.0%，占企业总土地储备的近三分之二。
单价低：土地均价占销售均价27%,多渠道拿地降低成本
图：截至2018年末代表企业土地储备均价及权益土地面积占比
数据来源：企业年报、中指研究院综合整理
从代表企业土地储备均价来看，土地储备单价较低,土地储备均价占销售均价仅27%，保障企业未来盈利空间。7家千亿代表企业中，4家企业土地储备均价低于5000元/平方米,其中，恒大土地储备均价(按照土地原值计算)仅为1635元/平方米，而2018年恒大集团销售均价已超10000元/平方米。受企业布局策略及产品策略不同，远洋、融信土地储备均价分别为6900元/平方米、6356元/平方米，但其土地储备均价/2018年销售均价仅为32.6%、29.3%。7家千亿代表企业土地储备均价/2018年销售均价均值为27.4%。
从代表企业土地储备权益占比来看，代表房企权益土地占比均值为60.2%，企业通过多元化、多渠道、多方式拿地策略，有效控制拿地成本。除华润置地外，远洋、金地、旭辉等企业权益土地占比分别为53.8%、52.2%和50.2%，龙湖、万科权益土地占比均在70%以内。
结语
在“房住不炒”的大背景下，长期来看土地价格必将趋于平稳，然优质地块的稀缺性并未降低，优质的土地资源仍是硬通货。伴随着中国经济由高速增长向高质量转变，未来，房企应更加注重拿地节奏的松紧适度，更加注重对土地结构的优化，通过多渠道、多方式拿地降低成本，助力企业长远发展。
中指研究院2019-07-10 15:20:37
