2019年的上半年，就这么不知不觉过去了。
在年中的时间窗口里，反观房地产、楼市，在这个关注度的行业和市场的指标中，土地市场有其特殊性。
地价不像房价，前些年圈内某大爷将后者形象地比喻为女人的胸罩，太性感太情色，也太魔幻。毕竟即使是在同一个城市里，不同地段，不同板块，不同功能区域，毛坯、精装、准精装，主管部门网签……重重套路之下，房价相差巨大偏向失真。最后国家统计局出来的大数据，无论是70城，还是一线新一线强二线等等，最后拿出来一个均价，是无论如何也不能服众的，仅仅有参考价值而已。说房价是市场的晴雨表，倒不如说地价更确切。
土地以不同能级的城市为单位，真实可靠，公开透明，权威无水份，必须及时公布出来是其的特点。土地出让虽然说是B端市场上的数字游戏，但对于C端的购房消费者群体，无论是投资大家或者小白来说，都是十分吸睛的。因为这个指标预示了后市的方向，特别是在城市的同一地段里如果出现面粉贵过面包的现象，那简直可以说，恭喜了，未来必涨无异。
这也许是另一种版本的“同一个地段同一个梦想”。
壹
先看一下土地市场6月的成交数据。
7月1日，诸葛找房发布土地市场6月战报：6月份杭州收获土地出让金307亿元，蝉联城市出让金榜单首位；南京以299亿元紧随其后，深圳以229亿元位居第三。另北京、深圳、广州均有上榜，但长三角经济圈城市表现持续活跃。
再看一份乐居财经推出的《2019年1-5月城市卖地排行榜》。
前五月，榜单中90座城市中土地成交总价排名前十的城市分别为杭州市、天津市、武汉市、北京市、苏州市、上海市、重庆市、福州市、常州市、济南市。一线城市中仅有北京和上海登榜土地成交额前十。
这些城市今年上半年土地市场有一个共同的特点，就是低调内敛，地王没了，官宣没了。成绩单一出来，也不见地方主管部门出来辟谣解释了。
城市离不离得开土地财政，不同地方的父母官有不同的战略思路与表述方式。
以长沙和海南为例。长沙这座GDP破万亿的中部城市在过往的半年里，对土地财政的冷与对高房价的敢下狠手，令业界同仁表示看不懂，城市发展带动地价上涨原本是水涨船高的常识，没啥可遮掩的。再说海南，两会期间高调表态，后来调门越来越小，直到最近以一种近乎妥协的态度重启地产拉动经济的发展模式。其实政策制定者何必矫枉过正，偏左偏右都不利于区域经济的发展。
再来看深圳与广州。这俩个大湾区里相爱相杀的一线城市，除了物理距离一百多公里搬不走移不动外，其他的，可相似度与可合作度几乎乏善可陈。无论人口结构、人文氛围、语言风俗等等甚至经济结构、产业特征均无法比对。
广州地铁建设持续快速推进，简直可以用日新月异来形容。每年确保一到两条新线开通运营，通车里程仅次于上海北京，瞬间客流高峰甚至拿到了。修地铁的钱从哪里来？据说，在一个学术研讨会，一位体制内的学者在确认现场没有网络直播后说出了一组数据，他说广州去年税费收入6300亿，当地政府可以支配的1600亿，而财政支出每年要花掉2200-2300亿，几百亿的缺口靠什么？靠卖地或政府借款补充。
而比起土地财政来，深圳就不如广州豪客了。大深圳1997平方公里，是一线城市中公认最缺地、密度、开发强度的城市，而广州7434.40平方公里，深圳再怎么填海都难以望其项背。这正是广州的优势，可见土地对于一座城市发展的后劲强弱是多么关键。
贰
既往不咎，来者可追。至于土地市场，环环认为出现了三个变化，体现了调控的艺术和动态的平衡：
一是从规模和数量来看，处于高位运行中。从自然资源部出台的相关文件看，对于一线城市和部分强二线城市，主基调仍然是奖励性的加大供地力度。原因无他，人口净流入，市场刚需强劲，城市活力十足。反观三四线或以下城市则有可能走收缩路线。其实地价与房价之间，如同鸡和蛋的关系。加大供地，推动的是未来两年后的市场，毕竟房地产有个推货的产品周期，会不会推高房价要看公众的预期。相反限制土地供应，则会直接影响后市产品的供应量，以供需理论分析，房价上涨则是必然的。
二是新的土地交易市场不再粗放经营。从经验上看，政府拍地已经越来越精准控制。对开发商而言，现在挑肥拣瘦不行了，一定会搭一些非建设用地。对于政府供应的地块，开发商得有明确规划，不能盖了房卖房赚了钱拍拍屁股走人，而是要搞产业，达到产城融合的目的。因此，开发商在集团架构中普遍成立产业投资事业部，在拿地前置阶段发挥关键作用。非建设用地如何用？靠概念忽悠不行，要真枪实干。
三是土地拍卖也有了新变化，不再自古华山一条路，现在是百花齐放。要么搞联合体组团拿地，联合开发，分散风险，资源互补；要么直接绕开拍卖市场，玩收购兼并合作。不少知名地产商扩张到陌生的都市圈城市，每到一地，与当地有土地储备丰厚却无资金实力无开发检验的地头蛇合作，各取所需，也不失为一种快速激进的发展方式。
土地市场从来都是房地产开发的源头与根本。正所谓皮之不存，毛将焉附？至于后市，环环认为，下面两个领域值得关注：
一是集体建设用地的入市。这一块可谓牵一发而动全身，有人认为是压倒行业的最后一根稻草。集体建设用地体量大，城市发展早已将这类地块包围，因此地段普遍较好。另外，由于没有进入国家一线土地市场，地价也较为便宜。如果推出的话，对土地市场和房价的影响是比较明显的。不过，也有人认为，在完全彻底解决农民后顾之前，别想着大规模集体建设用地入市的状况发生。土地是农民的根，顶层设计不可能不考虑这种可能的负面影响。但是，大趋势大方向应该没有变化。
二是城市旧改。尝到棚改甜头的投资商们对此应该有一种狂喜感。旧改如何搞，确实是一个新命题。为何在这个时刻推出旧改？显然与国内外经济社会环境有关，超出了房地产行业的范畴。拉动内需？刺激经济？环环以为兼而有之。有些学者不满足于之前旧改中的城市微改造，觉得修修补补是没有多大意义的。如果要想城市发展得好，实现新发展理念的要求，还是得有创新思维和玩大动作。城市不比农村，地上的地下的历史的现实的需要考虑的因素很多。但是，同样是大方向大趋势，值得关注。
希望下半年的土地市场能够活而不乱，行稳致远。
环环有房2019-07-08 18:37:42
