北京城记 | 7.7倍的城市奇迹

大约一甲子之前，林语堂先生怀着对北京深深的眷恋之情，写下了这样一段话：

“一个城市绝不是某个人的创造。多少代人通过自己的生活方式和创造成就给这个城市留下宝贵遗产，并把自己的性格融于整个城市。”

城市即人，所有人。

3年后，遥在万里之外的简雅各布斯，用一本“美国大城市的死与生”，在一个完全不同的社会体系中，宣告了与林先生不谋而合的城市认知。

“当我们面对城市时，我们面对的是一种生命，一种最为复杂、最为旺盛的生命。”

关注城市，更关注每一个奋斗在这里，生活在这里的人。

冰冷的钢铁森林不应成为当下社会关注的重点，每一个城市身躯中汹涌跃动的红细胞，才是组成一切的源始与根本。

在这一系列的文章中，我们的主角，是北京，亦是你们。

 北京7.7倍的城市奇迹

在北京，有很多传奇的故事，亦有很多不凡的伟绩，而其中跟我们关系的，是一个叫7.7倍的故事。

1978年，北京人的平均居住面积，只有4.2平方米，三口之家能住一居室都算是敞亮，五口之家挤在一起也并不少见。

随着一位伟大的老人，在千里之外画了一个神奇的圈。

用了40年的时间，让北京人的平均居住面积，达到了32.38平方米，实现了40年增长7.7倍的城市奇迹。

这个时候的北京城，再也不是局限于“内九外七皇城四”的老北京，而是一个立志要修到7环外，带动京津冀的新北京。

（明清时代，北京城的地形图呈现一个凸字，拥有“内九外七皇城四”，俗称四九城。）

这一切的到来，其实并不容易，为了这30多平的人均面积，40年来，北京一共产生了近20种不同类型的房子，从早期的“房改房”、“外销商品房”、“军产房”、“央产房”，到后来的“经济适用房”、“廉租房”、“限竞房”等等，它们，都是北京房地产从无到有的亲历者与见证者。

而这一切的起源，要追溯到1978年，那个神奇的夏天。

１９７８年，北京福利分房制度改革时代开启（1978-1993）

 在那之前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。

从1978年到1993年，是我国亦是北京福利分房制度，伴随着改革开放不断探索和发展的阶段，在这一长达15年的阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。

1987年，在城镇住房制度改革上更是取得了重大突破，掀起了轮房改热潮。

1987年发生了什么？

8月1日建军节当天，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。

8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。

12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，开创了历史先河，并延续至今。

次年11月18日，万科前身“深圳现代企业有限公司”以2000万元人民币，通过公开竞标的方式获取了威登别墅地块，打响了万科进入房地产行业的枪。

3天后，公司获准上市，上市后的名称定为“深圳万科企业股份有限公司”，股票代码0002。

那个年代的北京还没有万科，那个年代的北京房地产市场略显寂寞，只有方庄一枝独秀。

1984年，比轮房改潮还早3年，方庄就迎来了她人生中个春天。

如果说，北京有哪个小区鉴证了整个福利房改革时代，那这个小区非方庄莫属。

（图：方庄老照片）

在明清时期，方庄曾经是流浪汉的聚居地，由于地广人稀，后来渐渐地就变成了一些贫困老百姓的坟地。一些人被“流放”到此处做看坟人，为了解决生存问题，便盖起了简陋的房屋，随着时间的推移和演变，这里出现了批定居的村民。

当时，北京需要建一个能与首都地位相匹配的高档现代化小区，在作为北京乃至中国对外窗口的同时，也要解决中央各机关干部的住房问题。

这个被予以重任的地方，就是方庄。

为了在这里建设个规划型住宅小区，市政府还专门成立了3人领导小组，召集了当时北京最的建筑设计师，组织社区规划大赛。最终，融合了伦敦和巴黎两个城市优点的方案最终胜出，方庄社区就此成型。

社区的建设以环岛路为中心，环岛四角各有放射状的支路。小区的名字也很有诗意。分别为芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，连起来就是“古城群星”。

（图：方庄卫星图）

在当时看，方庄于北京人来说简直就是天堂，有板楼、塔楼、还有蛙式、风车式，并形成了“三大一小一多”（厨房、客厅、厕所大；卧室小、储藏空间多）的代表。

于是，从开始规划的那年起，就有无数的北京人翘首以待。

然而这一等，就是10年。

在那个10年里，北京的商品房看起来仍遥遥无期，那时的朝外大街也只有蓝岛大厦等几幢现代建筑，大多数老百姓住的依然是单位分的福利房，那个时代想要改善居住环境，只能参加换房大会。

1992年前后，尚处于福利分房阶段的北京市民最爱逛的就是换房大会。

（图：1992年换房大会旧照）

1992年《北京市住房制度改革实施方案》的出台，终于让北京的房地产市场进入了全新的阶段。

1993年，同样是不平凡的一年，以改善居民居住体验为己任的万科，带着刚成立一年的万科物业，由深圳北上京城，开发了个商品房项目——位于顺义后沙峪的城市花园。

那个年代，是一个房找人的年代，卖房是需要登门拜访的，而销售员们最青睐的目标，是外企的白领们。

那个年代，白领这个词还没有贬值，依然是一种身份的象征。

１９９４年，北京住房市场化改革的过渡时代（1994-1998）

1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。

建立住房公积金是住房分配货币化的起点、是“新的住房制度的雏形”。

在金融政策的支持下，京城那批富起来的人，蓄势待发，寻找目标。

寻觅了一年无果后，这些新贵人士，又将目标集中在了方庄之上，说实话，当年的后沙峪对于他们来说确实是有点远。

1995年底，方庄的“古城群星”终于基本成型，占据了4大街区的方庄社区，总建筑面积266万平方米，成为了当时北京规模，档次的大型住宅小区。

京城那批富起来的人，这一次也终于开启了秒杀模式，强劲的销量让房价不断走高。

实际上，方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700—1800元/平方米，乙级1400—1500元/平方米，丙级700—800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到了1995、1996年的抢购期，大部分商品房都涨到了4000—5000元/平方米。有些甚至一度涨到了8000—10000元/平方米。

1995年发售的龙珠公寓，作为精装修外销公寓，价格更是接近2000美元/平方米。

听说当年一位著名导演也去龙珠公寓看过房，受到过这套房2000美金的刺激，5年后在其拍摄的贺岁电影里，著名导演咬了咬牙，把对房价的预测从2000美金一口气提到了4000美金，还不打折，就此奠定了中国房价预测人的美誉，只不过，这一美誉仅仅保持了十年。

由于方庄早期的商品房非常走俏。除了著名导演之外，还吸引了一大批商界成功人士与影视明星。

在芳城园二区，著名画家吴冠中、著名词作家乔羽及著名相声演员姜昆等都曾在这里的4层小洋楼居住过。而芳城园一区更是“明星荟萃”，影视界名人张国立夫妇、刘晓庆、大山、那英和宋丹丹等也都曾落户于此。

北京批吃麦当劳吃到吐的小朋友，也大多来自于这个小区。

这里便利的交通条件和高端的生活设施配置，更吸引了大批外国来宾到此参观。据统计，先后有100多位外国元首到访过方庄，曾有人说，在方庄见外国元首，比见明星还容易。

依靠着众多精英人士的追捧，方庄成为了帝都个富人区，也开启了北京人对于居住品质和生活体验的追求。

1998年，一则《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告了持续40多年的福利分房制度彻底结束，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”的“三字诀”也渐渐淡出北京人的生活。

那一年，建设银行北京分行成为推出个人住房贷款业务的银行，首付三成，贷款10年，后来，年限逐渐放开至30年。

犹豫了2年才用贷款在北京买房的同事老王说，现在每天醒来还有20块钱的贷款要还，压力很大，一定要每天看眼房价走势才行。

那个年代，对于习惯存钱，鄙夷借钱的中国人来说，贷款并不是一个很好的体验。

而当年真正说服老王下定决心贷款买房的，却是一段中国老太和美国老太的故事。

后来，当他得知这个故事，是一位叫顾云昌的房产教授，为了培育住房贷款而编撰的后，老王默默的说了句，营销就是要讲故事，从此故事会不离手。

但不论如何，从1998年起，个人购房在北京真正兴起。

那一年，北京的房展会办得比庙会还热闹，人们像赶集似的奔赴于各路房展会，生怕错过一条购房信息。“房买了吗”取代“你吃了么”成为人们相互之间的新问候语，好像饭可以不吃，但房子不能不买。

那一年，北京一下子推出了19个经济适用房，回龙观、天通苑的兴建让很多普通北京市民圆了住房梦，那个年代，买经济适用房是不用排队的。

那一年后的第二年，160万套公房上市，北京二手房不仅迎来了春，也迎来了山西和温州的炒房团。

那一年，万科的二手房因物业品质带来的保值轰动全城，那一年，拥有一套万科房成为京城百姓的饭后谈资，那一年，老百姓们对买房赚钱还没有概念，买房真的是用来住的。

直到多年以后，人们才逐渐意识到，原来靠贷款买房不仅能提早享受生活，还能躺着致富。

城市的发展红利，从那年开始，对每一个购房者雨露均沾。

１９９９年住房市场化全面推行时代（1999-2003）

 1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念从北京走出，吹遍大江南北。

1999年11月，北京允许已购公房上市，一年后交易正式开启，前来咨询的市民几乎踏破了各区县房地产交易管理所的大门。

（图：公房上市场景）

那一年，北京的二手房市场几乎就等同于公房市场，全年也有大几千套的交易量，但依然远不如现在的规模，甚至不足现在半个月的二手房成交。

那一年，每平米只卖2600的经适房还没有被市场接受，开盘即罄对于经适房的营销总们来说有如幻想，多数经适房开发商为了销售还推出了优惠政策，如一次性付款有折扣优惠80元，一层送花园，顶层送阁楼等。

那一年，北京奥委会正式成立，两年后，申奥成功，中国入世，连男足都进了世界杯，那个时候，举国欢庆，房价如人们的心情一样，也跟着迎来热烈上涨。

（图：申奥成功后的烟火）

然而，任谁都没想到的是，一场突如其来的非典，突然间笼罩在华夏大地，经济发展不可避免的收到了影响，这个时候，房地产借势成功上位，一跃成为了经济的重要发动机。

2003年8月份，国务院发布了18号文件，明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;

《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

而对于北京的老百姓而言，非典带来的影响并不是菜价贵了，也不是天天出门戴口罩，而是居住习惯的彻底改变，便宜的塔楼再无市场，南北通透深入人心。

小高层板楼、坐北朝南，采光好三面宽、低容积低密社区、健康住宅成为了北京人延续至今的购房准则。

那个时候，买房子如果不买板楼、不买南北通透就好像对房地产产品一窍不通，买了塔楼的有时候甚至还要藏着掖着。

那一年，环境质量及社区清洁度极佳的万科小区，成为了二手市场里赢家。

（图：万科入驻北京后的个项目，后沙峪万科城市花园）

那一年，北京的富人区由高密的方庄、亚运村，逐渐向低密的万柳、温榆河、昆玉河、朝阳公园、望京转移，后又逐渐扩散至西山别墅区、中央别墅区，观承别墅区。

那一年，北京经历了无数的挫折与磨难。

那一年，北京亦顽强的站直了腰板。

2003年6月，央行出台“121号文件”，宣告了房改旧时代的彻底结束，也由此开启了延续至今的楼市调控时代，房地产市场也经历着从高峰到低谷、再从低谷到高峰的起伏轮回，波澜壮阔的房地产周期波动，令无数人在此间张望、迷茫、浮沉。

不过，当前进的车轮开动，趋势就不再会为个人停留，裹携着中国人居住升级的使命愿景，房地产市场的全新尝试也一直在继续，正如泊寓、翡翠书院这样的创新产品，就在向人们证明，租来的房子，也能拥享完美的生活。

回望这40多年的历史，我们探索的每一条道路，踏下的每一步脚印，都在诉说着7.7倍的城市奇迹。

现如今，我们站在新的历史起点上，无数的事实正在证明，人均32.38平米只是开始，7.7倍奇迹远未结束。